长租行业监管持续加强，这次细化到了租金支付时间
文 ｜ 实习记者 毛楚仪
监管层对长租公寓行业经营方式合规化的要求越来越细致。
近日，住建部、国家发改委等六部门联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（以下简称《意见》），旨在对部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业的行为进行规范。
所谓轻资产住房租赁企业，主要是收取个人房源经过改造后或直接转租，賺取租金差价，持有周期为3到5年的企业，也就是市场上俗称的“二房东”。近年来，部分轻资产住房租赁企业存在利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金的行为。
《意见》指出，住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月；住房租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
对于此项新规，上海中原地产分析师卢文曦告诉界面新闻，《意见》的发布将约定俗成的“押一付三”上升为标准，同时设置租金监管账户，能够为整治住房租赁市场“长收短付”等乱象提供判断依据，有利于保障租客的合法权益。
《意见》还提出，除市场变动导致的正常经营行为外，支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。卢文曦认为，此举或对住房租赁企业为了盲目扩大规模而“高进低出”的高风险经营行为形成一定约束。
针对长租公寓企业“高进低出”的高风险经营方式，早在2019年12月25日，住建部等六部门就曾印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管；指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；明确住房租赁企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%。
据观察，在最近两年出现资金链危机的长租公寓品牌中，杭州的品牌占到将近三分之一。作为长租公寓企业频出问题的重灾区，杭州市2020年8月就发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，加强对长租公寓的监管，明确“托管式”住房租赁企业的存量委托房源应缴交风险防控金30%；同时收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等均应缴入专用存款账户管理。
2020年8月底到9月初，成都、郑州、上海、广州、合肥、重庆等地行业主管部门均发布了《住房租赁市场风险提示》，提醒房东和租客要警惕公司“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。
2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这也是住房租赁领域首部条例性文件。该《条例》对于住房租赁企业存在“高进低出”和“长收短付”等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。同时，《条例》还要求租赁合同不得包含租金贷款相关内容，并明确建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。
2021年来，各地进一步加大对长租公寓的监管力度。2月1日，深圳市住房和建设局发布《关于开展住房租赁资金监管的通知（征求意见稿）》；2月2日，北京市住建委等部门印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》；继深圳和北京之后，2月4日，上海市多部门联合印发《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。
三地的监管举措不约而同地在开立租赁资金专户、监管租赁资金、规范“租金贷”等方面做出规定，其中深圳和北京的政策对住房租赁企业收取承租人租金及押金的数额周期均作出限制。北京市住建部门还梳理出28家重点关注企业名单，提示广大消费者谨慎选择。几个重点城市的监管举措释放出明确的信号，具有示范效应。
2017年2月，好熙家公寓就因经营不善导致资金链断裂成为第一家“阵亡”的长租公寓。随后，类似事件时有发生，并呈现愈演愈烈之势。
据不完全统计，2018年就有包括爱公寓、优租客、鼎家公寓、寓见公寓等在内的12家长租公寓倒下。2019年内，出现危机、停止运营或是直接失联的长租公寓超过30家。
到2020年了，长租公寓企业危机爆发的情况更集中，上半年至少有60家出现问题，7、8月份仅仅两月就有20多家出现“二房东”卷款跑路。11月，于纽交所上市不到一年的蛋壳公寓也陷入“流动性危机”，导致房东由于收不到房租断水、断电、换锁、驱赶租客，严重损害住房租赁当事人合法权益，影响恶劣。
“高进低出”、“长收短付”是长租公寓普遍采用的商业模式，只要租客源源不断，经营就能持续进行下去。由于疫情的出现，2020年上半年一、二线城市租客大幅减少，从而导致长租公寓资金链断裂，难以为继。
此次出台的《意见》及各地相关政策明令禁止这一高风险经营行为，将有利于引导长租公寓市场的有序良性发展。
此外，这次《意见》还明确要求住房租赁企业不得变相开展金融业务，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同，不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。对“租金贷”的限制，将使得相关住房租赁企业无法像之前一样快速回笼资金，因而不得不对扩张保持理智。
一位西安的租户表示，今年年初通过长租公寓平台“美丽屋”租房时，不慎被卷入“租金贷”陷阱，退房后自己仍需持续偿还贷款，希望《意见》发布后自己的问题能够得到妥善解决。
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