五年规模到4亿平米，华润万象生活要加强第三方外拓
记者| 陶婷
“华润万象生活在物管业务上要做行业第一梯队，商管业务做到行业第一。”管理层在2020年业绩会上掷言。
3月30日，华润万象生活召开2020年线上业绩发布会，公司主席兼非执行董事李欣、总裁兼执行董事喻霖康、副总裁兼执行董事王海民、副总裁兼执行董事魏小华、首席财务官兼执行董事阳红霞等管理层出席会议。
得益于业务规模的扩张，华润万象生活去年的营收、盈利双增长，其中净利润涨幅明显——实现收入67.8亿元，同比增长约15.5%；核心近利润约8.2亿元，增幅为148%；核心净利润率为12%，按年提升6.4个百分点。
规模来看，住宅及商业物业管理服务的在管面积约1.2亿平方米，覆盖69个城市。有79%的在管住宅物业及76%的在管商业物业位于一二线城市。
其中，住宅物业管理面积约1.06亿平方米，同比增长1450万平方米，在管项目553个。
商业运营服务中的购物中心物业管理面积630万平方米，已开业的有59个项目；写字楼物业管理面积570万平方米，为23个写字楼提供服务。
从面积来看，住宅业务占据绝对体量，但从收入占比来看，住宅业务和商管业务的差距正在进一步缩小——去年住宅业务和商管业务的收入占比分别为59.2%和40.8%。
年报中显示，从去年1月起，公司逐步将商业运营服务作为一个独立的业务分部及营收动力，开始确认该项业务的收入，拉动收入增长。
有央企华润置地作为背书，华润万象生活的规模发展大多依赖于关联方。在2020年业绩会上，管理层多次强调了第三方外拓。
“物业行业的集中度还远远达不到集中的成都，我们还是能够抓住行业的窗口机会，通过第三方拓展、城市空间服务及产业园区等，抓住整合的机会。”管理层表示。
去年，在住宅业务方面，来自华润置地的在管面积占比约76%，上一年该比例约79%；商管业务的依赖性则更强，去年来自华润置地的在管面积占比达到88%，同比略降两个百分点。
“今年，我们的目标是在物业方面第三方拓展约4500万平米的规模，也希望能实现第三方拓展10个以上的购物中心。”管理层表示。
管理层透露，今年前两月，公司已经签署的合约和已经中标的项目约900万平方米，超过去年全年。
将时间拉长五年，华润万象生活的物业管理面积要达到4亿平方米，其中第三方外拓面积达50%；商业方面，其计划第三方拓展至少50个意思购物中心。
“去年，公司已经开业了62个购物中心，储备还有61个，我们希望2025年开业大概150个购物中心。”管理层展望。
除了增强独立性，华润万象生活对毛利率水平也提出了明确目标。
去年，华润万象生活商管业务的毛利率涨幅明显，拉动了公司整体的毛利率水平。
年报显示，截至去年年末，公司购物中心业务的毛利率从上一年的20.3%上升至48.8%，写字楼业务的毛利率从24.5%提升至30%。整个商管业务的毛利率也从21.8%增加到41.8%。
公司在年报中解释，该部分毛利率上升明显，主要由于公司在去年1月开始就所提供的购物中心商业运营服务进行收费，从去年7月起就所提供的写字楼商业运营服务进行收费。且从去年下半年开始，购物中心物业管理服务的收入模式从包干制改为酬金制。
整体来看，华润万象生活住宅业务的毛利率为15.9%，整体毛利率增加至27%。虽都有明显涨幅，但与行业的平均水平相比，仍然偏低。
对此，管理层表示，公司将会通过提升经营效率、提升社区增值服务等方式将住宅业务的毛利率保持在20%左右的水平，商管业务的毛利率接近50%，使最终的综合毛利率保持在30%以上的水平。
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