分拆3年后，华润置地商业地产首次试水资产证券化
记者 | 黄昱
从开发事业部分拆出来超3年时间后，华润置地的商业地产板块终于首次试水了资产证券化。
11月11日，华润置地以成都万象城为基础资产在深交所成功发行资产支持专项计划，发行规模25.01亿元，优先级AAA评级，期限18年，优先级票面利率为3.8%，全场认购倍数为2.56倍。
该商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）于今年9月14日通过深交所审核，计划管理人以及牵头销售机构为中信证券，联席销售机构为光大证券，资产评估机构为戴德梁行。
CMBS属于ABS（资产支持证券）的一种，以商业物业租金为底层资产。方正证券指出，CMBS和类REITs一样都要求商业物业的空置率低、租户履约能力强、租金持续稳定，但CMBS 不用出表，因此无需成立有限合伙公司并完成股权交割等事项，REITs 发行更加方便快捷。
成都万象城于2004年12月9日开始试营业，这一年是华润置地进军商业地产的第一年，第一座深圳万象城也才开业不久。华润置地2019年年报显示，成都万象城总建筑面积29.4万平米，总估值31.7亿元，年租金收入约为3.7亿元。
汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲表示，CMBS能否发行成功主要还是取决于商业地产的租售比，即净租金/商业物业市值，国外一般要求5%，国内要求3-4%，但国内商业物业普遍难以达到要求，一般只有百分之一点几。
他进一步指出，当前国内还是一些大型国企在发行资产证券化产品上比较有优势，一些民企则相对困难，一般票面利率可能会达到5%-6%左右。
购物中心是华润置地投资物业的重点业务板块，今年上半年获得3个商业项目，同时母公司华润集团注资4个项目。截止今年6月底，已开业万象城、万象天地、万象汇42个，储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。
经过多年运营，投资物业的租金收入已经成为华润置地重要的利润来源，成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。2019年华润置地营业额为1477.4亿元，其中投资物业租金收入达到120.3亿元。
今年上半年，受疫情冲击，投资物业收入下降。其中，购物中心租金收入39.1亿元，同比下降8.9%，如加上期内免租影响约7亿元，则同比增长7.4%；写字楼收入按年增长5.8%至7.3亿元；酒店受疫情影响最为严重，营业收入同比下降51%至3.5亿元。
为加快商业地产的发展，早在2017年6月12日，华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来，成为一级组织机构。
彼时有业内人士认为，华润置地分拆业务的主要目的要么是将来可以独立上市，要么就便于融资，例如通过资产证券化来扩大规模。
去年的中期业绩会上，原华润置地主席唐勇曾透露，过去一直在考虑对商业地产板块进行分拆或证券化处理，可能现在离这个时点越来越近了。
如今华润置地首次试水CMBS产品，算是向商业地产的资产证券化迈出了第一步。
深交所固定收益信息平台显示，除了这次规模25亿元的CMBS外，华润置地的中金-深圳华润大厦资产支持专项计划也于9月16日获得审批通过，拟发行规模约为30亿元。
事实上，自2014年企业ABS改为备案制之后，我国内的资产证券化市场获得了快速发展，加上房企传统融资渠道收紧，近些年来房企资产证券化产品数量也明显增多。房企ABS主要可分为五类，分别是：购房尾款ABS、供应链ABS、物业费ABS、CMBS和类REITs。
据界面新闻了解，CMBS和类REITs发行的期限都比较长，分别可以达到15-20年、10-15年。方正证券首席分析师韩振国指出，资产证券化不仅能满足商业地产项目所需的长期资金，更有利于提高经营水平和最大化提升商业物业的价值。
他认为，与其他融资渠道相比，资产证券化主要有三点优势：一是针对资产证券化产品的监管限制较少;二是提高资产的流动性，尤其是商业地产和租赁类资产等回报周期较长的资产，房企可以在不增加负债的情况下改善现金流；三是发行规模不受净资产限制，对于资金用途没有明确要求，灵活度较高。
2019年国内商业地产资产证券化市场延续了2018年快速发展势头。戴德梁行数据显示，2019年共发行81单产品，发行规模达1550.8亿元，产品数量和规模分别环比增长42.1%和36.3%，其中CMBS产品发行46单，发行规模1035.1亿元。
截至2019年底，国内商业不动产资产证券化产品已累计发行192单，共计持有底层物业423处，从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓、工业物流等资产类型。
克而瑞数据显示，房企3月以来积极申请发行资产证券化产品，如万科、阳光城、中梁、新力等，前三季度累计资产证券化融资同比增长59.9%到948.89亿元。其中，国企金融街在4月发行了一笔80亿元、2.80%的CMBS，创下国内CMBS历史最低发行利率。
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