新城控股 繁华表面下的现金流危机
经历了董事长涉嫌猥亵女童等诸多利空后，新城控股（601155））似乎在逐步走出低谷。最新财报显示，上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比增长121%；实现净利润32.04亿元，同比增长24%。然而，销售金额及面积却双双下滑。最重要的是，新城控股大笔打造的“吾悦广场”综合体模式项目暗藏隐忧，租售比远不及持续上升的融资成本，这或将造成沉重财务负担。
■本报记者 梅婧
靓丽业绩背后的风险
2019年7月，新城控股时任董事长王振华涉嫌猥亵女童被捕；2020年6月17日，王振华一审被判处有期徒刑5年。在一片沸沸扬扬中，新城控股上交了一份看似靓丽的半年报。
财报显示，2020年上半年新城控股实现营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%，归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元，同比增长33.91%。
这业绩堪称靓丽。但众所周知的是，房企的项目交付和收入结转具有滞后性，销售业绩往往在一两年后才能在财务指标中体现。因此，这份靓丽的财报主要是得益于新城控股前几年项目交付收入兑现所致。而在楼市调控持续加码的大背景下，其能否继续保持业绩增长还是个未知数。
上半年销售数据佐证了这一点。财报显示，上半年实现合同销售金额975.21亿元，比上年同期下降 20.34%；实现合同销售面积877.53万平方米，比上年同期下降16.39%。同时，新城控股上半年综合毛利率为26.06%，综合净利率10.2%，相较2019年同期37.47%的毛利率和17.09%的净利率来说，同比分别大幅下降了11个百分点和7个百分点。
再看看房企最为关键的财务指标。截至2020年6月30日，公司资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%降至35.06%。
值得关注的是，住房和城乡建设部、人民银行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据业内人士透露，会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。其中，三条红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于 1.0 倍。从这点看，新城控股正好踩在第一道红线上。
商业地产难成现金奶牛
在半年报中，《金融投资报》记者注意到，以吾悦广场为代表的商业地产被称能够持续创造稳定的现金流。财报显示，上半年公司累计开业吾悦广场63座，已开业面积达586.62 万 平 方 米 ， 同 比 增 长42.72%，实现租金收入21.32亿元，同 比 增 长 22.46% ， 出 租 率 达96.08%。而去年同期，营业期内的44座吾悦广场共录得租金及管理费收入17.41亿元，同比增长98.74%。粗略计算，报告期间新开业的19座吾悦广场收入为6.15亿元，平均到每座吾悦广场收入仅为3200多万元。当然，这其中亦有疫情及减租退租影响。据此前公告，吾悦广告在年初减免了商户5亿元的租金。但即便是把这5亿加上，租金及管理费收入达26.32亿元，同比增幅在51%左右，仍大幅落后于去年同期涨幅，而且这还是在新增开业数量大幅增加近三分之一的背景下。
可以说，在上年半疫情叠加商业地产过剩大趋势下，新城控股租金收入并没有想象中那么好。同时，据2019年年报，吾悦广场租金收入和房地产公允价格之比，最高值是来自成都的16.48%，但最低值是桂林的0.64%，平均值在7.9%左右。以此粗略计算，按物业出租及管理71.69%的毛利率算（这一指标高于2019年），新城剔除成本后的租金收入和房子公允价值之比为5.6%。注意，这还没算招商过程中的各种营销支出。根据财报数据，吾悦广场出租率基本都是95%以上。在目前环境下，租售比很难有提升空间。然而，公司2019 年整体平均融资成本高达6.73%，上半年整体平均融资成本上升至为6.85%。租售比难以覆盖融资成本。可以说，新城控股寄予众望的吾悦广场很难成为现金奶牛。
此外，记者还注意到，在成本较为低廉的公司债方面，新城控股的融资成本也在显著增加，今年在债券在面临发行人调整利率选择权时，债权人选择提升了票面利率，如17新城控股MTN001的票面利率从5.4%大幅提升至了7.2%。
盈利能力下滑、商业地产项目不及预期，融资成本高企，新城控股的危机或已在路上！
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