小破楼变现代公寓 这栋老房子经历了什么
改造前成都市锦江区牛市口街道办供图 
改造后本报记者张明海摄 
改造后的成都电力公司宿舍楼内的民宿一角。 本报记者张明海摄
基础设施滞后、环境卫生差、安全隐患突出、人员结构复杂……像这样的老旧小区，全省现有2.2万个，涉及人口占城市常住人口的五分之一左右。《四川省城镇老旧小区改造技术导则》日前印发，将重点改造2000年以前建成的小区。老旧小区怎么改？位于成都市一环路东四段外的成都电力公司老宿舍给出了自己的答案。
□本报记者张明海
建筑名片
成都电力公司老宿舍
位于成都市一环路东四段外6号，在成都一环路和东大街交叉路口，已经有30多年的历史。
A
得来不易的“小破楼”变身
开了37次沟通会，终于说服小区原住户同意，由社会资本介入参与改造
经常出入成都市地铁2号线牛王庙站D口的人，最近都会大吃一惊：对面的小破楼，怎么突然变成了现代公寓？“小破楼”是成都电力公司老宿舍，与散落在成都市区的老旧院落一样，脏、乱、差，是伴随其多年的顽症。
7月28日，这栋楼在全新改造后正式亮相。不仅外观发生了改变，还新增设了电梯、花园、监控等，“除了房屋框架没变，其余都变了。”
成都市锦江区牛市口街道办事处相关负责人介绍，在政府引导，通过社会资本的介入下，这栋老楼成功实现了“命运”的逆袭。
对于小区的原貌，在这住了20多年的张阿姨感受很深：“我们这儿出租房子的比较多，人员结构复杂。没有物管，看门的没有收入，就在进门位置摆个烧烤摊补贴家用，安全隐患比较突出。”
“我们这个片区基本上都是7层左右的老房子，大部分都是多层老旧院落。”牛市口街道办事处调研员陈林介绍，在与莲新街道合并之前，原牛市口街道所辖1.02平方公里的范围内，有4个社区。“就是这么大的一块区域，就有80多个老旧院落。”
改造，是靠“输血”还是“造血”？关于老旧院落的“输血”，陈林一点都不陌生。“这些年，对于老旧小区，政府一直在积极投入。但是僧多粥少，一个小区投入二三十万元，把地弄平、墙刷一下、雨棚换下、垃圾房修规范了，钱基本上就没有了。”而最为关键的问题是，这样并不能持续，“几年之后，又恢复成老样子。”
2019年6月，在锦江区落户企业小猪短租的参与下，成都电力公司宿舍楼改造正式启动。
整栋楼有28个业主，21户出租，7户原住户。对于出租房屋的业主来说，沟通相对容易，“毕竟出租给哪个不是出租，更何况，改造还能带来房租和房子价值的整体提升。”难的是，数量上相对弱势但特别强硬的“少数群体”——7户原住户。
如何寻求企业与原住户的“共生之道”？对于这一点，陈林说得很坚决：“把原住户腾空的老旧小区改造，并不是改造的初衷。”
扮演“媒婆”角色的牛市口街道，与企业一起，同业主们开了37次沟通会，为彻底打消7户原住户的疑虑，“我们还将设计图和效果图给居民们看。”
“当初我是反对企业入驻的。怕来了对我们形成干扰。”张阿姨告诉记者，但后来在效果图上看到环境、安全、电梯、管理等即将发生的改变，“我们意识到，这是小区改变命运的一个机会。”
虽然不参与原住民室内改造，为保持统一的风格，在征得同意的基础上，小猪短租还是为7户原住民免费统一更换成落地窗。“我们还免费为他们更换了一些小设施，来赢得他们最大的支持。”
一年时间左右，改造正式完成。原有的遮雨棚和旧门窗全部换成了落地窗，公共空间既整洁又有创意，加装了门禁系统和两部电梯、楼道里安装了摄像头……
老宿舍楼的改变，带给业主们太多惊喜。张阿姨们从反对者变成了拥护者，“居住感觉更好，房子也升值了。”
B
超标40%以上的投入
社会资本前后投入1200万元，只为第一次“试水”呈现最佳效果
如何为老旧小区改造筹措资金？“都晓得老旧院落是个‘大蛋糕’，因为没有太多的模式可循，社会资本怎样参与，往往有‘无从下口’的感觉。”陈林说。引入社会资本，通过市场主体参与老旧院落改造——在老旧小区改造中，锦江区把目光投向了引进的企业。
2018年，小猪短租应成都市政府邀请，在锦江区开设全国第二总部，成为当年成都市招商引资的六家“独角兽”企业之一。能否让小猪短租参与旧房改造，尝试将民宿业态融入老旧小区改造中？
“以前，我们主要是做线上短租预订平台，第一次推动在一个城市将旧房改造成民宿，这对我们也是全新的尝试。”小猪短租城市开发部负责人张鑫凯说。
对于小猪短租来说，看上成都电力公司老宿舍楼主要有两点：一是地理位置优越，适合做民宿，下楼就是地铁2号线，前往春熙路、宽窄巷子等景点非常方便；同时，附近水碾河、宏济路美食众多，对游客有足够吸引力。
另外一个重要原因，也是老旧小区普遍存在的现状：相对比较高的出租率。“一般来说，老旧小区的出租率在50%上下，成都电力公司宿舍楼一共有7层、28户，其中有21户出租出去了，出租率达到75%。”陈林介绍，改造成民宿之后，以天、周或者月的形式出租，成为企业愿意入驻的收益点。
因为是第一次“试水”，为了让项目呈现最佳效果，小猪短租邀请了清华设计研究院、中国建筑科学院（西南分院）共同参与项目。而同样也是因为第一次，“也走了一些弯路”，包括设计、改造在内，一年下来，小猪短租前后投入了1200万元改造资金。
“原计划是投入几百万元，结果改造下来，比原计划超出了40%以上。”张鑫凯举例说，“加装电梯正常情况下二三十万元一部，因为原有建筑限制，我们特意定制了小电梯，光是两部电梯就花了100多万元。”
早在2015年，在成都电力公司宿舍附近做生意的宋师傅，在这里买下一套三居室，本来打算自己住，但发现环境不好，只好出租。小猪短租接手改造后，宋师傅与其他20位租户和小猪短租达成了5年出租协议。“前3年租金稳定，后两年根据情况，双方调整协议。”宋师傅告诉记者，相对于上涨的租金，更看重整个房子价值的提升。
C
2.2万个老旧小区的“大蛋糕”
并没有吸引太多企业出资参与老旧小区改造，症结在于缺少“有利可图”的成熟模式
老旧小区，是“小破楼”，也是“大蛋糕”。
从全国来看，2000年底以前建成的老旧小区大概有22万个，涉及居民近3900万户。据四川省排查摸底，全省现有2.2万个老旧小区，大多基础设施老化、管理失序、活力消退、公共服务缺失，涉及房屋10万栋，涉及239万户、约620万人，占城市常住人口五分之一左右。
“老旧小区体量大、涉及人数众多，无论是参与改造，还是为这个规模巨大的人群提供服务，都是一个巨大的市场。”四川省城市设计院相关专家介绍说：“目前，社会资本的参与，多在政府购买服务参与社区治理的项目上，但企业直接出资金参与老旧小区的改造，还没有太多案例。”
原因在哪里？这名专家表示，主要在于缺少成熟的模式——即让社会资本有“有利可图”的方式，“比如成都电力公司老宿舍楼这个案例，就是因为其地段和出租率较高这两方面的优势吸引了社会资本的参与。如果是纯投入没有回报，多数都会望而止步。”
今年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确支持社会资本参与老旧小区改造。社会资本如何参与？住建部相关负责人在解读《意见》时表示，社会资本可通过改造停车场等设施，居民按天、按月来支付改造、维护和建设费用。同时，居民也可以让渡一些公共空间和资源，用于社会资本开展养老、食堂、抚幼等社会服务。
在牵手小猪短租之前，陈林所在的牛市口街道也曾组织派人前往北京等地学习。“比如北京一家企业投资4000多万元，帮助朝阳区劲松社区的国企老宿舍区完善基础设施，通过收取物业费来获得收益。另外，还有一些大型国企老生活区因为存在大量集体所有的铺面和公房，这些也成为吸引社会资本入驻并愿意投资老旧小区改造的重要兴趣点。”
“无论是外地的经验，还是我们现在的探索，关键是要有大家值得合作、彼此认同的兴趣点。”陈林表示，社会资本进入老旧小区改造无定势，关键要充分挖掘“小破楼”自身的特点和优势。
张鑫凯认为，在成都的初次试水，对于小猪短租来说，是一个新开始。“接下来，我们还将继续考察并开启这样的项目。”他表示，小猪短租欢迎其他社会资本一起参与老旧小区改造，探索更多的实现方式。
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