【2019金九银十】南京楼市分化，几家欢喜几家愁

记者 | 傅林林

赶在十一黄金周之前，南京楼市迎来了一波推盘潮。

根据南京网上房地产数据显示，9月份南京共计有55个楼盘加推59次，共计11481套房。其中有9个纯新盘入市，占比15.3%。截至9月30日，南京9月的新房成交量达到9683套，环比上涨45%。

南京还只是重点城市在节前加速推盘的一例。根据中指研究院数据显示，9月23日至9月29日，全国重点城市共开盘105个项目，合计推出房源19171套。一线城市除深圳外均有开盘项目，二线城市除成都外均有开盘项目。

其中二线重点城市杭州开盘28个项目，推出房源为3841套；重庆开盘27个项目，推出房源3046套；武汉开盘22个项目，推出房源5441套；南京开盘14个项目，推出房源3582套；天津开盘4个项目，推出房源680套。

从单盘推出量看，推出房源套数最多的是南京的绿地理想城，共推出697套房源；南京的中海左岸澜庭，推出635套房源，位居第二。

在南京如此大规模的推盘量下，想要买到心仪的房子却并不容易。市场的分化，使得部分项目开盘即售罄，有的则门可罗雀。

当知道自己摇号排名在2000多号时，方阿姨选择放弃去开盘现场参与选房。“摇到这个号码，一定是陪跑的了。"她看中的是南京江北的热门项目江与城，是由龙湖和香港置地合作开发。

这个位于南京过江隧道口的项目，由于地处江北自贸区核心范围内，被市场普遍认为有升值潜力。尤其是在南京市场目前面临限价的情况下，其100平方米左右的户型，总价要低于周边房源约80万，因此在购房人眼中被看作“买到即赚到"。

“8月底的时候就开过一次盘，一共卖200多套房子，有7000多人报名，中签率不到3%。"方阿姨当时的号码牌是第500号，在领先同组摇号人90%以上的情况下，进入选房区时依然发现，看中的户型早已无房可选。

看着这个项目的方阿姨紧盯着江与城的新一轮开盘信息，因此当9月23日再度开盘时，立刻报名。然而这一次的摇号却没有了8月的好运气，2000多的排号让选房毫无希望。

开盘当日， 这个项目365套房源，均价30500元/平方米，有效报名人数7059组，中签率5%，房源当日售罄。

而与其同时期开盘的项目，大部分都是平推，不需要摇号，而像银城、新城等项目的去化仅有6成。

去化不理想的部分项目推出时也加大了降价促销力度，号称“江北改善第一盘"的金隅紫京叠院在9月推出时表示，至售楼处现场报名可优惠15万/套，推出这一优惠的也并非只有这一个项目。

根据南京三六五网数据显示，在南京59次开盘中，12盘当天告罄或者基本卖完，主要以新盘和收官盘，其余楼盘去化都一般，不少楼盘平推。

整体来看，由于房源数量过多，导致去化结果比较平淡，剩余房源仍需要时间去化，但是优质楼盘的去化数据稳居前列。

根据中指研究院数据显示，一线城市和重点二线城市开盘项目平均去化率约为63%，较上周有所下滑。一线城市平均去化率为67%，二线城市平均去化率为61%。

在一二线城市遭遇严格的政策调控的情况下，即便是房地产传统的销售黄金时期，也很难再出现往日的盛况。

至于出现分化的原因，有分析指出，南京市场内不少区域新房、二手房尚未形成倒挂或者倒挂不明显，二手房市场并不乐观，而新房市场过于饱和，在这样的趋势下，若有购房需求，新房市场完全可以自主选择。

另外，部分项目定位过高，买房人对高端楼盘的接受度低，再加之没有明显的利好，导致客群流失。

值得注意的是，在二手房挂牌价过高，新房限价且供应充足的区域，若有购房需求，新房市场完全可以自主选择，二手房市场也将面临更艰难的时刻。

总体来看，南京9月份二手房挂牌均价为31680元/平方米，较8月均价32037元/平方米下跌了1.11%。

在10月份，南京仍将有近50个楼盘推新入市，房源数量接近7000套。

新房市场出现分化，也让南京的土地市场出现变化。南京今年的供应量足够丰富，却没有以前的火爆程度。

8月份，南京主城共挂牌22幅地块，成功出让20幅，1幅停止出让，1幅流拍，其中有14幅地块以为底价成交，占比达到63%。

而在9月份，南京只进行了一场土拍，且只拍出3幅地，不过却诞生了区域地王。

南京在9月底又接连挂出了9幅地块，将在10月开拍，以目前新房市场表现与土地成交情况来看，这些地块届时的成交也会趋于平淡。

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