珠海首个共有产权房渗水，业主遇尴尬：只有70%产权，该如何维权

成都商报 2019-09-03 01:46 大字

今年7月底，珠海第一个共有产权房——惠景慧园二期交房。遗憾的是，8月初的一场暴风雨将这个新小区浇了个猝不及防。

业主们发现，房屋的主卧、客卧飘窗及部分墙体出现渗水。“到目前为止，有132户房子出现渗水。”惠景慧园业主张先生告诉成都商报－红星新闻记者，飘窗和墙体渗水主要集中在4栋，渗水房屋数量还在统计中。

珠海高新区管委会新闻舆情中心副主任吴远庆接受成都商报－红星新闻记者采访时表示，此事发生后，高新区领导很重视，多次开会研究部署，制定整改方案，相关工作正在推进中。

A 事件

共有产权房刚交房就渗水

2015年2月，珠海高新区出台文件“试水”共有产权住房。2018年6月27日，广东省住建厅发出《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》（下简称《通知》），《通知》提出，在珠海等5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限1年。

文件出台后，珠海共有产权住房建设提速。今年7月，省授权试点一周年后，珠海第一个共有产权住房——惠景慧园二期正式交房。

惠景慧园坐落在珠海高新区科技八路288号，由珠海市高新建设投资有限公司旗下的全资子公司——珠海高新同创房地产开发有限公司开发，占地面积3万多平方米。

惠景慧园分两期开发，共7栋，房屋设计为49㎡至98㎡不等的1房1厅、2房1厅及3房2厅等户型。

张先生抽到的房子在4栋1单元。今年8月初，收房一周后，张先生发现，一场大雨让房子潜在的问题暴露出来：书房飘窗顶部渗水，主卧飘窗下方和墙角也渗水。

张先生和邻居交流发现，漏水不止他一家，大雨后，很多邻居屋内都积着一汪水，这让业主难以接受。

微信群里，业主成立维权小组。统计发现，截至8月底，小区内有132户业主的墙体、飘窗出现渗水情况。相关统计还在进行中。

B 尴尬

只有70%的产权，该怎么维权？

张先生参与小区维权工作，和大家一样，他感到底气不足。“目前，我们只拥有70％产权，我们认为房子质量存在问题，但拥有30%产权的高新区如果不这么认为，怎么办？”一次内部会议上，张先生将这种忧虑抛出，大家沉默了。

因为维权中，意见要统一，首先产权要统一。但短期内，这不可能。因为共有产权住房和商品房是有差别的。《珠海高新区产业人才共有产权住房管理实施办法》（下简称《实施办法》）明确，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，限定使用和处分权利，实行住房产权由个人与政府按一定比例共有的政策性商品住房。

珠海市住建局住房发展改革科科长李先生告诉记者，“目前，珠海在高新区、横琴新区实施共有产权住房，但全市的指导意见还没出来，我们要求各地根据实际灵活实施和推广。”

珠海高新区管委会新闻舆情中心副主任吴远庆说，针对共有产权业主反映的情况，高新区专门开会部署，施工方也去检查了小区的问题，目前正研究、制定整改方案。

9月2日上午，惠景慧园多位业主告诉记者，目前，施工方正做防水处理的样板，具体包括改设计，比如将靠墙面的飘窗上方做成圆弧形，确保飘窗台板不积水，同时用防水砂浆做坡度，刷防水材料和外墙漆保护层。

C 约束

没在该区工作满5年

房产无法出售或抵押

在珠海高新区，产权由个人和政府共有，个人支付住房总价的70%，享有70%份额产权和100%使用权，剩下30%份额的产权，由高新区持有。

以蓝小姐在惠景慧园持有的共有产权房为例，她在3栋购买的共有产权房是一套84平方米的两居室，2017年12月签合同时，参考周边房价2万元／平米（含简装）。她需要支付总房价7成，相当于每平方米房价打7折，即1.4万元／平米。为此，蓝小姐需支付117.6万元的房款，首付三成，即35万元左右。贷款30年还清，月供约4千元。

如果没有共有产权政策，蓝小姐的这套房三成首付需付50.4万元。此外，月供压力也很大。共有产权房的诱惑还在于，“共有”也可变成“独有”，代价是，自购买共有产权起，享受7成产权的业主必须在高新区连续工作满10年。满十年后，高新区将自身代持的30%产权无偿赠给业主。

“在经济不允许时，共有产权房帮我们提前圆了住房梦。”张先生说，“但维权和转售会遇到卡壳，比如这次维权，我们前后跑了一个多月。”

“刚买房就出现飘窗漏水、墙体渗水等情况，我们肯定不满。”张先生坦承，但转卖是不行的，因为有约定。

据《实施办法》第二十九条规定，购买共有产权住房后不满5年终止在高新区工作的，所购住房不得上市交易，由住房管理单位按原购房价格及已付房款的利息予以回购，利率按照回购时银行一年期定期存款利率计算。

此外，购买共有产权住房满5年不满10年而终止在高新区工作的，所购住房可上市交易，政府或住房管理单位可按市场价格优先回购，个人和政府按所持产权份额分配收益。届时，住房上市交易价格低于原购房价格的，政府不予补偿差价。

和纯商品房不一样，个人在获得共有产权住房100%产权前，不得抵押（办理购房按揭除外），这意味着购房者在十年内，当急用钱时，无法拿这套房去抵押。

当然，在高新区企业服务十年间的“连续工作”是允许暂时性失业的，但失业时间不得超过三个月，超三个月的，视为终止在高新区工作。这样，购买人应在终止在高新区工作后三个月内，主动提出书面退房申请，逾期不申请退房或经查实属隐瞒的，由住房管理单位收回，“市场价高于原购房的，按原购房价收回，市场价低于原购房价的，按市场价收回。”《实施办法》明晰。

“今后，小区设施陈旧需更换，但拥有30%产权的高新区不愿换，小区业主的诉求和维权也会遇到麻烦。”蓝小姐说，“因为高新区只要反对，就占到30%比重，小区业主的意见尽管占到70%，但大家的意见很难统一。”

蓝小姐说，如果学位紧张，拥有70%产权的共有产权住房业主和拥有100%产品的商品房业主，其孩子在读书问题上，谁优先？按《物权法》规定，拥有部分产权的要让位拥有全部产权的。“共有产权住房的问题，将在具体使用中逐渐暴露出来。”张先生表示，惠景慧园物业管理2.8元／平米，但珠海的别墅物业管理费也就3元／平米，别墅是有泳池、篮球场等设施的，但他们小区没有这些。

不少业主表示，今后涉及停车费等问题，如何选择一个契合实际的定价，将是重点。这方面，需要对尽管只占30%产权的业主——珠海高新区管委会进行约束，以确保拥有7成产权的诸多购房者的利益得到保障。

珠海市住建局住房发展改革科科长李先生表示，长远来看，政府没有动机站在业主的对立面，因为享受共有产权的大都是珠海发展需要的产业人才，政府推出共有产权的目的，是希望他们安心留下来发展，更好为珠海服务，而不是把他们推出去。成都商报－红星新闻记者韦星发自广东珠海

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