长租公寓企业经营压力大爆雷频发 西安品牌长租公寓出租率90%以上 人口红利带动，西安公寓有较好的发展潜质
近期，长租公寓“遇冷”“爆雷”频繁出现。记者调查发现，长租公寓在2018年呈现爆发式增长态势，拉动了一、二线城市房租飞涨。随着各地的调控政策出台，今年以来不少长租公寓运营商资金链断裂，频繁出现“爆雷”。但记者走访西安市场发现，长租公寓市场虽有洗牌，但品牌公寓出租率仍在90%以上，发展潜力良好。
全国不断有长租公寓企业爆雷事件发生
从长租公寓近几年的发展来看，2016-2018年是长租公寓高速发展的几年。政策红利不断释放，各类企业集中进军长租公寓市场。从2017-2018年来看，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。
除了传统租赁运营商在疯狂扩张，大型房企也涉足长租公寓。经过前几年的运营，企业盲目进入和规模扩张所带来的问题逐渐暴发，从而出现了去年至今年，不断有长租公寓企业爆雷的事件发生，南京、成都、合肥、杭州等地的一些房东和租客的就发出了“别让乐伽公寓跑了”的呼声。
世联红璞公寓西安公司总经理毛占峰认为，行业初期准入门槛低，有一些企业盲目投入，无法实现良性运营。但是租赁行业还是刚需为主，租金的弹性空间有限，如果短期现金流实力欠缺，就会出现爆仓的事件。
西安核桃公寓创始人郑占录认为，万科、龙湖等大型的开发商进驻长租公寓行业较早，规模较大但是一直没有解决盈利问题。随着规模不断扩大，亏损也会逐渐扩大，从企业发展角度来说，如果业务长期不盈利，放缓节奏是正常的，但是从计划来看并未停止发展，说明这个业务的潜力是被普遍看好的。
激进的长租公寓企业将面临较大的经营压力
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年6月《中国住房市场发展月度分析报告》（简称报告）中分析认为，2018年7月前后，受长租公寓企业炒作、毕业季到来、租房市场清理等因素的叠加影响，部分重点城市租金大涨。2018年下半年，在政府整顿市场秩序等诸多因素的综合作用下，租金逐步回落。预计2019年的租金上涨将表现得相对温和，部分经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。
而2019年7月的报告显示，核心城市住房租金在3月及4月季节性调整之后，5月及6月重拾上涨。2019年6月，核心城市住房租金指数为104.64，环比上涨0.39%，同比上涨1.17%。尽管租金再度上涨，但受经济形势等因素制约，租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下，经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力，部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。
长租公寓行业开始进入冷静发展期。有业内专家预计，行业分化加剧，综合实力强大的头部企业租赁“寡头”出现，成为行业的新趋势。据相关资料显示，今年以来，长租公寓行业整合加速：1月蛋壳公寓2亿美元全资收购爱上租，2月麦家公寓完成对寓见公寓部分资产的重组，5月安歆公寓并购逗号公寓，打造蓝领生态圈。
西安长租公寓缺乏头部企业
部分小型长租公寓运营不规范
相对于全国长租公寓发展情况，西安的长租公寓发展水平仍旧较低。根据西安目前品牌长租公寓的进驻来看，大的公寓企业自如、蛋壳、魔方等并未进入西安市场，而全国分散式、比较大规模的企业还都没有进来。
目前在西安，更多的是开发商利用本地的资源拓展项目，也有部分是其他资本甚至个人在做规模大小不一的长租公寓，房源都非常分散，与一线城市以及沿海城市的规模相差甚远。
通过走访市场可以发现，如今在西安长租公寓市场上已经形成一定规模的大多数是房企的公寓品牌，例如万科的泊寓、龙湖的冠寓、世联的红璞公寓等集中型公寓。红璞公寓西安公司总经理毛占峰认为，目前西安知名品牌长租公寓的体量还不足，对比一线城市，西安公寓的发展处在比较初级的阶段，市场化程度不高，也存在部分小型长租公寓不规范运营的现象。
郑占录分析目前的市场认为，西安毕竟处在内陆城市，产业水平相对不发达，就业人口的工资相对于沿海发达城市较低，导致长租公寓行业的整体发展水平比较落后。西安长租公寓缺乏头部企业的引领，导致租客对长租公寓的认知并不高。虽然现在长租公寓在租赁市场中的占比比过去提高很多，但是在品牌打造、社会化营销、IP打造等多个层面的意识不足，整体管理水平欠缺，还有一段很长的路要走。
西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析道，西安长租公寓市场经历了阵痛的洗牌期，“大吃小”主要系大品牌规模化房企市场集中度高所致，虽然民营资本热情高涨，但对市场的渗透能级有限。
集中型公寓更匹配年轻一族租赁需求
虽然西安长租公寓的发展仍在初级阶段，但是集中型品牌公寓还是获得了租客的认可，尤其是有经济实力的高校毕业生和年轻白领。
据记者走访了解，在租房选择中，地段好、管理好的长租公寓不仅仅是白领首选，也渐渐成为有经济能力的大学生首选，以40平方米的一居室为例计算，普通租房的租金在1700元/月，而品牌长租公寓的价格在2000元/月左右，部分品牌长租公寓的房租包含了物业管理费、WIFI服务等。
集中型品牌公寓，其拎包入住，高颜值、先进的管理模式和缴费方式，以及符合年轻人居住生活习惯氛围，是吸引众多年轻租房者的主要因素。今年刚毕业的大学生周晨表示，周围有不少同学选择入住长租公寓，他说：“我们也实地考察了，一栋楼上都是年轻人居住，而且房间的设计也很合理，适合一个人住，拎包入住方便快捷。重点是公寓定期还会举办很多好玩的活动，这也是吸引我们的一大因素，可以交很多年龄相仿的朋友。”
红璞公寓西安公司总经理毛占峰认为，西安发展品牌公寓的潜力很大，年轻人都喜欢管理好、服务好一些的公寓，所以只要剔除前期的市场泡沫，以西安国家级中心城市地位以及最近几年持续的招才引智政策，长租公寓有比较好的发展潜质。
集中式长租公寓租金相对较高
受毕业季影响，全国租赁市场在6、7月迎来高峰，西安也不例外。据诸葛找房数据研究中心统计，西安6月份租金均价为28.23元/㎡/月，租房总数提高，租房者的普遍需求是交通便利，位置好，而且以一室房源占据多数。通过走访市场发现，集中式长租公寓的价格要高于普通租房的平均租金的价格。
诸葛找房2019年半年报中指出，不同城市圈品牌公寓布局因地制宜，造成与市场价格偏差度不一。京津冀城市圈核心城市北京、天津，集中式公寓单间价格与分散式公寓1居租金偏差均在10%以内。珠三角城市圈核心城市深圳、广州，不同业态类型的公寓价格偏差较高，在40%以上。而在西安、郑州等城市集中式长租公寓布局还未形成规模化标准化，租赁面积及房型更为多样，房间租金相对较高，与分散式公寓租金价格偏差呈正值。
郑占录说，从规模上来讲，西安长租公寓头部企业进入的非常少，运营商的规模普遍比较小，租金的议价空间还没有完全暴发出来。他觉得，虽然西安房价这两年增长速度比较快，但是租金的增长速度远远低于北上广深等一线城市的增长速度，导致了长租公寓租金差较小，也会普遍影企业的盈利。
西安公寓高端店租金在3500-7000元/月
虽然租金相对较高，但据记者走访部分长租公寓可见，西安集中型品牌公寓的出租率普遍较高，均值在90%左右，更有甚者达到爆仓局面，但这种满租现象仅是个案。
万科泊寓在西安目前已开业9家门店，有近5000套房源，平均出租率在95%以上。普通的公寓租金在900-2600元/月，因地段和面积大小而租金有所差异。而在高新区的高端店租金在3500-7000元/月，大部分门店的GOP都已达标。
龙湖冠寓目前已经有五家门店，平均出租率达到90%以上，平均租金约1760元/月。此外，还有两个项目预计于今年三季度开业运营。
世联的红璞公寓经过前期拓展和筹备，已有10个店开业，主要分布在高新、城南以及中轴线附近，共1200间房，平均出租利率在93-95%。从今年开始项目运营进入到了良性阶段，实现了微盈利。
红璞公寓西安公司总经理毛占峰表示，西安租赁市场供求基本平衡，并未出现大规模的倒逼、爆仓等情况。红璞公寓在长租公寓的拓展潮中下手较早，测算了上百个项目后挑选了10个左右的热点区域，保障了出租率和租金。他表示，红璞公寓在经过第一轮的市场试水后，会在接下来的拓店发展方向上做一些调整和改进。
不过，毛占峰也表示，长租公寓面临着成本高、回报周期长、利润低、盈利难这四大困境，整体盈利水平也不高，甚至很多企业都处于亏损状态。
西安人口红利凸显
长租公寓将迎来高速发展期
虽然长租公寓经历了一系列的阵痛、改革，但是资本仍旧很看好其发展潜力，有不少企业加大了长租公寓的投入力度。据链家研究院发布的数据显示，到2020年，中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。由此可见，租赁市场的蛋糕仍旧很大，而长租公寓市场的增长也是必然趋势。
而长租公寓市场的发展潜力，与一个城市的居民工资水平和消费水平以及流动人口的数量有直接的关系。记者从西安市统计局获悉：上半年全市居民消费价格同比上涨2.4%，其中居住上涨3.4%。目前西安的常住人口为1000.37万人，户籍新政实施以来，新增人口近110万人。西安高校众多，国家统计局西安调查队发布的《2019年西安市应届大学毕业生调查报告》数据显示，34.1%的毕业生表示愿意选择西安。新增人口的红利以及巨大的毕业生租赁市场，成为长租公寓前景的充分必要条件。
朱郁认为，市场的潜力点主要从潜在供应量去判断，人口落户政策红利为长租公寓市场带来更多需求，扩展了市场容量和增量空间的预期，拎包入住的特性更符合产品功能设计和客群的需求，为市场进一步向好发展形成了基石作用。
郑占录分析认为，西安的城市影响力与日俱增，目前已有大型的长租公寓品牌在调研准备进入西安，这也势必会导致市场竞争加剧，本地供应商需要不断加强自身的产品打造能力，以及运营能力。但是从长远发展来看，一旦度过过渡期，有实力且规范运营的企业发展速度就会越来越快。华商报记者 党兰
长租公寓行业仍面临赚钱难的问题
近两年国家鼓励租赁行业，长租公寓已经成为众多开发商多元化之路的重要布局，同时行业中也出现了众多中小型公寓机构，多元化供给的局面已然成型。
会找房创始人兼CEO李磊表示，长租公寓行业仍然面临赚钱难的问题，造成这一矛盾的底层原因是行业没有良好的基础建设。当前赛道中的玩家很难做到“全才”，中长尾商户更擅长解决最后“一公里”的问题，开发商企业则擅长通过优势资源快速扩大规模，行业的基建需要更专业的第三方进行建设。
长租公寓行业的野蛮式增长持续了近两年，但随着市场红利逐渐消失，公寓运营商又遇到了新的课题，房源和人员管理方式落后、单间房源利润缩水、盲目扩张导致的资金链断裂等等，种种问题均暴露出同一个痛点，如何才能降本增效？
李磊认为，公寓本身属于高毛利低净利的行业，公寓运营商必须要学会精细化运营，将传统长租公寓的数据从线下搬到线上，通过特定系统为行业打造底层数据管理能力，让线上签约、在线支付已经成为行业标配。综合
接下来拼的是运营和服务
近两年来众多企业加快布局，长租公寓俨然成为开发商、专业化租赁运营商、中介机构等企业眼中的热门“风口”。但由于前期投入成本高、回报周期长，市场竞争日益激烈，很多长租公寓面临较大考验。
业内人士指出，虽然长租公寓市场前景广阔，并且在过去的几年里得到迅速发展与市场认可，但仍处在初级阶段，面临长产业链与回报率低和重运营的风险，以及消费者需求不断提升等问题。
在国家对住房租赁市场的政策鼓励下，大量企业和资本也在进入这一领域。数据显示，目前布局西安市场的各类长租公寓有60余家，各种档次房屋总量超过20万套（间），房屋面积普遍在18平方米到30平方米之间。其中，机构租赁企业即品牌公寓掌握的房屋数量接近5万套（间）。品牌房企旗下如龙湖冠寓、万科泊寓、华润万象城等长租公寓，运营房屋总量近1万套（间）。
长租公寓已经过了跑马圈地的规模扩张时期，接下来拼的是运营和服务。跑马圈地后，行业的竞争方向将逐渐向精细化运营、多元化盈利等方向转变。除了适合青年、白领的公寓产品外，近来蓝领公寓也备受关注。有数据显示，针对低收入群体的蓝领公寓房间数每年增速超过50%，相关开发企业数量也在快速增加。随着资本纷纷投入，蓝领公寓成为长租公寓行业融资额增长最快的细分领域。综合
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