供应量持续上升 写字楼如何应对空置风险
成都部分优质口岸的写字楼出租率一直较高。图为位于春熙路商圈的一写字楼外景。 本报记者 文强 摄 
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上半年成都写字楼市场新增供应量28.8万平方米，下半年还有逾20万平方米入市——
“今年上半年很多客户都暂缓了扩租计划，原本要扩租1000平方米的，后来都缩小到一半或干脆不扩租。”7月22日，成都城南某中介小张对四川日报记者说，“去年市场供应的商办物业少，因此市场空置率很低，今年上半年客户不仅扩租暂缓，还出现了一波退租潮。”小张从事写字楼中介业务多年，今年来的工作心态却如同坐上了过山车。
上半年，成都写字楼市场新增供应量累计达28.8万平方米。但租赁需求增长放缓，累计去化26万平方米，同比下降58.55%，据世邦魏理仕最新发布的数据显示，今年上半年，成都优质写字楼市场空置率较去年底小幅下降0.5个百分点至23%。是什么原因导致了写字楼租赁需求放缓？成都写字楼市场现状又如何？近日，记者走访了成都部分写字楼集中的区域。□本报记者 范瑞鸣
退租多 诸多不确定性导致需求增速放缓
多家机构的调研报告均显示，成都写字楼市场活跃度在上半年明显走低，回落至2015年上半年市场水平。
据世邦魏理仕统计数据显示，上半年，成都写字楼退租面积达19万平方米。其中，非传统金融占比29%，原因在于国内金融去杠杆、挤泡沫持续，上半年尤其是第二季度引发小波P2P企业退租潮。此外，科技新媒体占比19%，原因在于行业调整高质发展，中小型TMT企业的经营风险加大。房地产建筑行业占比14%，大多是由于企业搬迁至自建总部大楼所致。而由于经济周期性放缓，依靠融资扩张的联合办公等第三方办公运营企业风险加大，上半年市场上出现了退租案例。
“随着租赁需求增长放缓，写字楼平均租金在连续上涨7个季度后首次出现下行拐点。”世邦魏理仕华西区顾问及交易服务办公楼部主管邓艳萍告诉四川日报记者，“净吸纳量走弱存在多重原因，一方面，由于经济不明确性增加令企业改变办公策略以实现成本优化，故市场新设办公及升级需求缩减；另一方面，则是因为部分行业持续调整所导致的企业退租及办公需求降级案例频发。”
寻出路 增强自身韧性方能抵抗风险
种种迹象表明，成都写字楼市场在经历起步、成长及调整三个阶段后逐步迈入存量阶段，市场发展从快速扩张转变为效率型成长，市场主体唯有加大运营层面的投入以增加自身韧性抵抗风险。
记者近日走访成都中心城区部分写字楼市场发现，在城市更新机遇下，市中心楼龄较老的楼宇通过软硬件升级来探寻二次生命周期。如位于盐市口的中环广场通过硬软件升级重拾竞争力，主要从新风系统、科技运用、公共区域装饰等方面进行改变。原成都花园饭店则进行了物业重塑，由“侠客岛里”重新进行设计改造后，如今焕然一新，打造成花园水系办公园区。据世邦魏理仕统计数据显示，成都楼龄超过十年以上的写字楼存量达90万平方米，80%来自三环路内的乙级写字楼，主要分布于传统CBD春盐商圈、人民南路和东大街，这些物业都亟待改造。
老旧物业进行产品重塑的同时，愈来愈多的企业开始重视建筑全生命周期的覆盖，在此背景下，能源利用率低、降低对环境负面影响的绿色建筑应运而生。据记者统计，目前成都有LEED（能源与环境设计先锋）预认证、认证的楼宇29栋，平均租金达到29%的溢价率。其中，时代8号是成都率先实行垃圾分拣的楼宇，领地环球中心的梦想加是亚洲第一家通过WELL认证的联合办公空间品牌。
与此同时，商办物业的后期运营，也逐渐从单一的空间供应商转型成为全生态链供应商。从产业招商到内核优化，再到提供共享人力资源、智能系统等增值服务，产业和楼宇高度融合，业主与租户产生共生效应，最终建立共赢及资产增值的长效机制。
下半年 甲级写字楼将有超20万平方米体量入市
除了对现有物业进行重塑和物业升级外，更多的新入市项目选择提高租赁策略灵活性以契合日新月异的需求端。从今年上半年入市的商办项目来看，商办物业的“灵活性”是最大的亮点。位于天府新区秦皇寺板块的中海财富中心可以定制装修，企业可以根据自身形象和文化特点，充分展现自身优势。位于成都东大街的联合广场则在周期上进行调整，“市场环境变化加速令不明确性加剧，我们缩短租赁方案制定周期，从年审变为季审、月审，以改善方案的时效性、可行性，继而提升与市场需求的契合度。”该项目相关负责人告诉记者。
下半年，成都甲级写字楼市场预计将迎来超20万平方米体量的新项目入市，未来三年内，成都市场预计将迎来330万平方米的新增供应。在当前国际环境不稳定因素增加，部分行业增长后劲不足的局面下，下半年成都商办物业的空置率或将继续小幅攀升，唯有积极应对市场，才能在庞大库存中脱颖而出，重现租赁市场的活跃景象。
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