龙湖商业重仓上海，今年要开业三个项目
记者 | 马一凡
龙湖商业版图迎来扩张之年。今年他们将在全国范围内新开11家购物中心，而重心放在多元化业务的沪苏区域年内将有3家购物中心开业。
界面新闻记者独家了解到龙湖今年要在上海开出的三个商业项目的最新进展。
其中位于闵行马桥的星悦荟将于7月26日开业，这是龙湖旗下社区型商业产品线“星悦荟"首次进入华东区域，该项目商业部分面积约 4.5万平方米，预计6月底完成装修，7月初可进行设备调试，目前整个项目招商率达到95%。
位于徐汇区南部的华泾天街，是龙湖沪苏区域的首个收并购改造项目，由于所处的华泾板块是历史上黄道婆的家乡，因此这个项目将使用棉纺、彩锦的元素进行包装和IP打造，预计今年9月27日开业，目前招商率达到70%。
龙湖沪苏今年最重要的项目闵行天街预计将于12月20日开业，这是龙湖TOD模式落地的又一个项目，体量为17万平方米，主打客群为年轻家庭、学生、白领等。目前部分主力店已准备进场装修，整体招商率约70%。
龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠曾向记者透露，龙湖在商业地产布局和规模化发展上，面向德国最大的商业地产开发商ECE学习，ECE在欧洲运营管理200多家购物中心，最擅长TOD网格化布局。
闵行天街是由ECE的设计事务所设计，TOD特征明显，用连廊连接了公共交通站点和天街项目。
目前龙湖的商业地产被划分为五个大区，分别是华东、环渤海、华西、华中、华南，已开业项目累计有29个。华东则是龙湖商业重仓的地区，在沪苏区域，龙湖计划未来三年布局超过15个项目，目前已经在手的项目有11个。
龙湖商业华东一区总经理张建华在龙湖商业工作超过8年，他去年来到上海，此前曾负责过成都、杭州、苏州多地的项目。
张建华觉得在上海做商业和其他城市很不一样，“在上海要怀有敬畏之心，对于中国的商业人来说，上海是最高量级的城市，人群的消费意识、消费能力、时尚度、对流行的敏感度都走在最前面。"
上海市中心地带的标杆商业项目扎堆，港资甚至已经将高端商场做到顶峰。在这样的市场中，龙湖需要找准自己的位置。截至目前，他们并没有在上海传统核心商圈布局商业项目。
“我们一直认为，除了市中心的核心商圈，一些新兴板块也存在机会——所以可以拿一块看起来不是特别热门的地，最终把它运营好。" 张建华说。
龙湖目前在上海的两个购物中心都在外环区域，虹桥天街位于上海虹桥商务区，宝山天街位于北上海新顾城板块。在龙湖2018年的年报上，2017年年底开业的宝山天街是所有商业项目中租金收入增长率最高的，去年是其第一个完整租金收入年，收入为1.6亿元。
尽管所处位置不属于上海的传统商圈 ，宝山天街却符合龙湖TOD网格化布局的要求：位于一二线城市，与地铁站无缝对接，周边居民密集，没有竞争项目。宝山天街在过去一年的表现至少印证着龙湖布局思路在上海的可行性。
在邵明晓看来，一旦TOD项目从1个增加到15个，在上海形成一张网，就会产生量变到质变的效应。
接下来要观察的就是今年开业的闵行项目。“在调研过后，我们认为闵行天街的交通、客群情况都是不错的，所以未来我们对闵行天街的要求不会低于宝山天街。"张建华说。
而虹桥枢纽区域最大的购物中心虹桥天街的表现，则没有宝山天街那么亮眼，去年全年租金收入9949万元。
张建华认为，布局虹桥是在布局未来，“虹桥天街是一个属于未来的项目"。他认为，虹桥项目周围以写字楼人群为主，客群优势不够明显，今年虹桥天街重新进行了业态和定位调整，在现有商务办公客群的基础上，希望将写字楼客群转化为潜在的周末家庭客群。
调整后的效果已经呈现，虹桥天街今年的整体收入相对去年同期已经有了50%-60%的增长。
“龙湖这种商业地产发展模式，国内其他能明确提出类似策略的房企也没几家，这需要一定的运营能力和稳健的财务支撑。"张建华认为龙湖模式的竞争对手并不多，“从长期来看，我相信未来还会有更多的地是我们的，但如果我们做得不够优秀，我们的项目可能有一天也会成为别人的，因此核心还是要一直做出好的产品" 。
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