【特写】苏州楼市这半年，从疯狂到调控落地

记者| 马一凡实习生 刘航

2019年至今带给苏州人的一大震撼应该是，他们骤然发觉，苏州工业园区的房价已经赶超上海远郊了。

还没解决房子问题的“苏漂"就像被从头到脚浇了一盆冷水，小确幸生活的幻想破灭了，他们打开论坛，在“苏州还值得我留下来吗"这类问题下面开始了激烈讨论。

苏州曾是一些人告别一线城市之后的理想之地。在这里，IT、金融从业者能找到三四线老家无法提供的就业机会，过着比在一线城市更体面、更宜居、压力更小的生活，有房有车，猫狗双全。

转变发生在最近这半年，在全国土地市场大热、楼市却总体平稳的情况下，苏州的房价最先按捺不住，一路反弹上涨，领跑全国。

即便是在10天内三度加码楼市调控，从限售、土地、人才、学区四个维度出台政策，苏州还是上了住建部的房价预警名单，但苏州楼市的热度短期内还没被浇灭。

有关“房子"的一切话题，仍在搅动这座城市。

苏州楼市发生了什么，又正在经历什么？

房价膨胀的“工业园区"

不熟悉苏州的人，会纳闷为什么苏州房价最高的区域是“工业园区"。

苏州这一波房价上涨是从去年年底开始的。巧合的是，2018年12月8日的《新闻联播》专题报道了苏州工业园区，其中这样介绍道：现在的苏州工业园区278平方公里的土地上有8万多家企业。而1994年园区建设时，这里还是一片农田。当时，全国已经有了包括深圳在内的5个特区，和他们相比，苏州工业园区无论是在政策还是地理位置上，都没有优势。于是苏州工业园区提出了一个口号：不特有特，比特更特。

这句话的意思是，虽然不叫特区，但是苏州工业园区的部分政策，要比特区更加厉害。

苏州在一张白纸上重新规划建设城市新区的做法很成功，后来全国很多二三四线城市都向苏州取经，在一片片空旷的土地上建设新区。

时间来到2019年，苏州工业园区也终于到了房价向深圳特区看齐的时刻。

根据链家统计的数据，苏州工业园区的二手房参考均价同比上涨了25%，在今年4月达到近40000元/平方米，较2019年年初已上涨8%。

工业园区板块内部分热门楼盘，如铂悦犀湖、天域花园、中海半岛华府等，二手房参考均价突破了53000万元/平方米；部分高档楼盘，如苏州铂悦府、金鸡湖花园、万科见滨府，参考均价已经在6万元上下。而2019年4月，深圳全市二手房参考均价是57020元/平方米。

去年年底，随着部分二三线城市楼市调控出现微调，苏州作为二线城市经济发展的领头羊，楼市已经开始暗流涌动，刚需客、炒房客都变得敏感起来。今年房企资金面的宽松让土地市场又火了一把，地王的诞生进一步把苏州楼市的大戏推向高潮。

曾经绿城在苏州拿下的“苏州桃花源"地块保持了十年的工业园区单价地王纪录，直到今年4月底的一场土拍，中海以30287元/平方米的楼面价拿下园区湖东板块一处宅地，苏桃的地王纪录终于被中海打破，苏州园区诞生了首宗楼面价超过30000元/平方米的土地。

在未来新房单价将超6万元的预期下，苏州工业园区房价暴涨，根据链家网数据，多数小区的二手房环比上月均价都有5%-10%的涨幅。

突然间，苏州人民发现苏州工业园区的二手房挂牌价已经普遍在4万-6万元/平方米的区间内，和上海外环外及部分中外环之间区域的价格相当。

那段时间苏州最流行的一个段子是这样的——

“在苏州工业园区上班的金融从业者小王，因为园区房价太高，他把房子买在了上海，每天通勤两小时上下班。"

投资客陈先生去年3月从P2P中抽身后，以2.3万元/平方米的价格买了一套苏州工业园区的商品房，现在这套房子的价格已经涨了一百多万元。直到现在他还很难相信自己的运气竟然这么好，“去年买房时价格随便谈、随便砍，我怎么也想不到之后苏州市场会变得这么疯狂"。

陈先生还把自己的好运气归结为投资眼光的精准，由于曾经在苏州工作过，他一直坚定看多工业园区板块的价值。

实际上，“工业园区"这个带着工业城市的冰冷且并不优美的名字背后，有着苏州最宜居的生活环境、先进的基础设施、最好的学区和高大上的商圈，在许多人心目中，它的居住价值不输于上海的郊区。“苏州最好的区域，房价怎么就不能比上海缺乏配套的郊区高？"

也有人不这么认为，小徐三年前毕业于上海财经大学，随后在苏州一家银行工作，一直租住单位提供的房子，父母出钱给她买了车，加上银行福利不错，她在苏州的生活安稳而平淡。但现在她已经递交辞呈，准备赴美读书进修后，再到上海找一份新工作。

“过去苏州的房价让大多数打拼的外地人觉得是可以在这里安家的，今年房价的暴涨让很多人失去希望。而且如果有这么多钱，我为什么不投资在上海？"小徐的计划是拿到美国高校的学历以后落户上海，再在上海安家，毕竟上海有更高层面的教育资源、医疗资源，还能为她个人打通更广阔的职业前景。

精准调控

苏州房价到底该值多少是一个很难回答的问题，因为这是一个经济很强但政策较弱的城市。

正如苏州工业园区在没有特区政策优势的情况下发展了起来，整个苏州市更是创造出了极为出色的经济成绩，2018年苏州全市1.85万亿的GDP总量，排到了全国第七，甚至高于省会城市成都、杭州、南京等，这背后是当地政府长期以来精准的经营和操盘。

苏州的楼市调控政策也一直体现出操盘者小心翼翼的拿捏，耐人寻味。

最近的限售新政在坊间传言飘荡了半个月后落地，但仅仅针对了最热门的区域，即苏州工业园区全域、高新区狮山板块新房有三年限售期，工业园区二手房有五年限售期。

虽然对房产流动性的锁定时间超越了大部分城市，但看似严格的限售政策，却并没有全市一刀切，只给了部分区域“温柔的一刀"。而工业园区新房供应量本来就小，但需求量大，二手房市场多是改善型需求买家，持有期本来就比较长。

这在其他区域看来，简直是房价可能会继续上涨的信号。“新政可能造成一定的需求外溢，吴中、吴江、相城以及新区不限售区域将会迎来一波结构性上涨。"一家在苏州有较多项目的房企内部人士这样判断。

过去半年，工业园区和高新区狮山板块不是房价唯二大涨的区域，同时，苏州其他区域也在不断冒出新地王。比如，5月9日，河北房企荣盛首入苏州，就以68%的溢价率拿下了吴中区新地王；4月24日，新城和招商联合拿下吴中区太湖新城板块一宅地，让该板块的楼面价首次破2万。

一手商品房方面，即便是苏州工业园区、高新区以外的区域，不少楼盘4月份开盘时，也出现了下午领预售证、凌晨即有千人排队抢房的场景，卖号的黄牛又重出江湖。

据克而瑞统计，4月苏州（含吴江）新建商品住宅的成交均价为21884元/平方米，环比上涨6.51%。2019年4月苏州新房住宅成交量破万套，达到2016年10月实施限购以来成交量的历史最高点。

但此次调控的范围，尚未触及这些区域。

苏州上一轮地王频出还是在2016年，那时土拍大战上常出现超过200%的溢价率，当年苏州国土局发布了一个土地市场的“熔断机制"，对拍卖地块设定最高报价，房企报价超过最高报价的情况下，土地出让即中止，竞价结果无效。

相比于南京、上海那时候针对土拍过热出台的调控方式，苏州的这种土地限价方式在房企看来是比较“温和"的。南京从2016年开始实行达到最高限价后“摇号卖地"，房企能否拿地得看运气，而上海的“招挂复合打分"制度，则让很多缺乏实力的房企彻底放弃在上海拿地，也让上海的土地市场平稳至今。

除此以外，苏州的限购政策也不是特别严厉，从2016年恢复限购至今，苏州本市户籍每个家庭可以购买三套房子，非本市户籍则提供累计一年的纳税和社保证明后可购买一套房子。落户苏州的条件并不高，因此苏州相对宽松的限购政策，也被认为是给炒房客留下了空间。

“过去这两年，苏州楼市没有真正冷却下来，所以一遇火苗就被引燃了。"一名苏州地产界业内人士说。

相比之下，上海的限购令从2016年起要求上海本地户籍家庭只能限购两套房，非上海户籍居民家庭则要提供5年纳税和社保证明才可购买一套房，且单身人士不可购房。严厉的限购政策让上海房价进入了长达两三年的平稳模式。

在今年土拍大热之前，苏州已经连续两年经历了土地出让金的下跌，从今年前5个月的土拍来看，情势有望逆转。

2016年，在全国土地出让金的排名中，苏州以1465.8亿元占据第四位，仅次于南京、上海和杭州。到了2017年，苏州土地市场降温明显，有地块流拍，土地出让金排名也滑落至全国第十，收入仅为938亿元，同比下降36%。2018年，苏州土地出让金同比再下降8%。

不过，截至今年5月9日，苏州土拍总成交价已达482.6亿元，比去年同期增加了305.64亿元。

余温未散

2016年苏州土地市场的大热令人记忆犹新，尽管这轮上涨让前地王项目松了一口气，但至今还有多个地王项目没有解套。

即便是这样，大部分开发商仍不愿错过在苏州拿地的机会，今年1-5月，首开、碧桂园、中南、新城、阳光城、旭辉、融信、佳兆业、中骏、金地、大华等房企都在苏州积极抢地，最终收获了新土储。

“能看出这次限售政策实际上不是很严格，但它可能会影响购房者的心理预期。"投资客陈先生说。

根据克而瑞苏州的统计数据，限售新政发布后首周，火热的苏州楼市尚未受到太大影响，5月13日至19日，苏州市区新房成交总体有所下滑，二手房成交不降反升，新推盘人气还比较可观，二手房中介也反映最近成交量还不错，而工业园区房管局依然人潮拥挤。

5月20日-22日，苏州新房加二手房仍然有每日800-1000套的成交量，和调控新政发布前的数据差不多。

但调控的效应或许会在一两年后显现，一是投资客将会变得谨慎；二是市场心理预期将改变，购房者观望心态增强；三是部分开发商担忧调控还存在继续加码的可能性，调控政策留有余手。

但一名苏州房企内部人士认为，苏州房价未来长期阴跌是小概率事件，限售新政毫无疑问抑制了一部分供应和需求，但如果长期阴跌，一定是供求关系出了问题，供应过大需求萎缩。目前来看苏州不存在这样的问题，限售之后供应被调控，但需求还在。

“苏州土地市场也还是狼多肉少，开发商的拿地积极性还在。没进苏州的房企想突破，已进的还想补仓。不过新政出台后，苏州的地价相对于此前的阶段性高点会有一定下降，房企会更理性一点。"一名负责房企投资业务的人士表示。

投资客陈先生丝毫不担心自己的房子未来会跌价，“我知道一定会赚，只是赚多赚少的问题"。如今的情况，说白了，在"房住不炒“和精准操盘下，楼市的热度既不能完全消褪，也不能让房价失去控制。

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