大规模信托融资压顶，海伦堡上市迫在眉睫
记者 | 王静
地产行业依然是最赚钱的行业，但是地产公司却远远比想象中更缺钱。
近日，一家发源于广州番禺的中小型房企海伦堡，时隔半年后再一次向港交所递交了聆讯材料。而在过去的半年里，这家房企的财务压力也在不断加剧。
海伦堡的创始人黄炽恒，今年57岁，已经接近花甲之年。1987年，主修机械制造的黄炽恒，从番禺县职业中等专业学校毕业，那一年他25岁。
1998年6月，36岁的黄炽恒在广州市涉足第一个住宅地产开发项目华景新城，四年后继续第二个项目番禺花样年华，并终于在2005年成立广东海伦堡，开始走出番禺，走出广州，向全国拓展。
作为地产二代，黄炽恒之子黄博文的25岁自然高过父辈。他在2016年2月获得美国康奈尔大学颁发的理学学士学位后，即进入海伦堡工作，并于2018年9月21日获委任为非执行董事。他目前担任广东海伦堡的总裁助理，负责协助总裁管理集团。
截至2019年1月31日，海伦堡拥有122个处于不同开发阶段的物业项目或项目阶段，土地储备总量约为2370万平方米。公司项目主要位于珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12 个省及直辖市的33个城市。
界面新闻注意到，海伦堡的土储主要位于三四线城市。珠三角地区土储占总储备的40%，这其中又属惠州比例最高，占总土储的13.4%；其次为中山，占比为8.9%；肇庆4.5%，清远3.7%，广佛3.7%；长三角地区中，海伦堡重仓了绍兴和合肥，两地土储占比分别为3.7%和2.9%；华西地区成都占比4.6%，昆明11.9%，西安3.6%；华中地区武汉10.8%。
在过去三年，即2016-2018年，海伦堡合约销售额分别为156.53亿元、248.88亿元以及359.72亿元；已确认平均售价分别为5640元/平方米、7630元/平方米和9120元/平方米。这个价格充分反映了公司的三四线战略。
此外，2016-2018年，海伦堡毛利率水平分别为18.5%、23%、26.4%；纯利率分别为20.4%、13.8%和12.9%；资产负债比率为69.4%、83.4%和133.7%；总资产回报率为5.7%、3.0%和2.5%。
截至2016年、2017年及2018年12月31日，海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%及 8.8%。而在2018年十月公布的上市材料中，海伦堡2018年上半年的融资成本与2017年持平为7.9%。
这也说明海伦堡在2018年下半年能融到的钱，已经越来越贵。
依然是以2016-2018年的数据做对比，三年内海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元以及21.86亿元；而信托及资管融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。
不难看出，海伦堡在2017年更加依赖信托融资，该渠道的融资总额同比2016年增幅高达111%，这也导致当年信托融资总额是银行融资的两倍。到了2018年，达到了更为夸张的8倍。
截至2019年2月28日，海伦堡信托资管融资未偿还总额已经高达177.96亿元，占公司截至同日借款总额的58.6%。
具体来看海伦堡这些信托资管融资，其中2017年9月5日向广东粤财信托有限公司的一笔融资，成本高达13%和14%；除此之外，2017年其他信托融资成本还都控制在了10%以下。但到了2018年，海伦堡的信托融资，十个点以上的成本是常态。而2019年生效的4笔信托融资，成本分别为12.5%、9.5%、12%以及13%。
按照公司的说法，信托融资安排的期限介乎一至三年。也就是说，2019年和2020年，这些高成本的信托融资将迎来集中还款期。
对于海伦堡来说，如果不快速实现上市，公司的融资困难可能会进一步加剧。一个可以佐证的细节是，海伦堡在今年1月，发行了非公开定向债务融资工具，本金总额仅为2500万元，但年利率高达13.2%。
一直以来，海伦堡在行业中声音较为微弱。赴港上市的计划，让这家广东房企的家底曝光在了公众面前，也为市场展现了除了龙头房企稳健发展之外，处于中下游的“沉默的大多数"的生存现状。
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