维修资金保障机制覆盖全市所有老旧住宅小区我市将于5月1日正式实施老旧住宅小区维修资金管理办法
图片由成都市住建局提供摄影 郭晋玥
为构建老旧住宅小区房屋共用部位、共用设施设备的维修保障机制，提高老旧住宅小区业主的宜居水平，成都市出台《成都市老旧住宅小区专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》在过去几年通过“四改六治理”对老旧院落维修保障机制进行成功探索的基础上，将维修保障机制覆盖到了全市所有老旧住宅小区，规定老旧住宅小区需制定维修资金管理公约，以明确本小区维修资金缴存、续缴、业主自管、应急使用情形和流程等事项，并将上述内容统一提交业主表决，确保业主的知情权和监督权，增强资金管理和使用的规范性和透明度。《办法》将从5月1日起正式施行。
“2016年，作为‘四改六治理’老旧院落改造的配套政策之一，《成都市老旧院落专项维修资金管理指导规则》印发实施，对成都市老旧院落专项维修资金的缴存、管理、使用等作了相关规定，在指导老旧院落专项维修资金工作的开展中起到了积极作用，但该指导规则仅仅对纳入改造的老旧院落的维修保障机制进行了明确，其余老旧住宅小区的维修保障机制仍未建立。”市住建局相关负责人介绍，去年成都市颁布实施的《成都市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第195号，以下简称“195号令”）明确要求：出台包括老旧院落在内的覆盖成都市所有老旧住宅小区的专项维修资金管理办法。为切实贯彻落实195号令相关规定，该局起草制定了《办法》，以帮助、指导各区（市）县更好地开展针对老旧住宅小区的维修资金监督管理工作，实现维修保障制度的全覆盖。
建立维修资金管理公约制度
预先授权提升老旧住宅小区维修资金管理及决策效率
195号令为了大力提倡业主自主管理维修资金，设计了维修资金管理公约制度，这一制度设计旨在激发业主的“主人翁”意识，让业主更多地参与到维修资金的管理中来,对资金划转业主自管后，资金管理和使用的安全能起到积极作用。这一在新建住宅维修资金管理中被证明是行之有效的制度设计，也延续到了此次制定的《办法》中，被应用于老旧住宅小区。
“在前几年的老旧院落改造中，成都市创设了维修资金管理规约制度，实践证明，这是一项行之有效的管理制度，确有必要继续推行；同时根据195号令的相关规定，将维修资金管理规约更名为维修资金管理公约，并对内容进行了修订和完善。”市住建局相关负责人表示，《办法》明确，老旧住宅小区已设立业主大会的，业委会应拟定本小区的维修资金管理公约；未设立业主大会的，由街道办事处（乡、镇政府）负责拟定。维修资金管理公约须公示不少于7日，经三分之二以上业主表决通过后，报街道办事处（乡、镇政府）备案。
老旧住宅小区的维修资金管理公约从内容上，明确了业主缴存首期专项维修资金的标准、如何缴存和续缴资金、应急使用的情形和流程、业主自管等事项。
“如此一来，可以在确保业主的表决权和监督权的基础上，更加方便地开展老旧住宅小区维修资金的建立和管理工作，增强资金管理和使用的规范性、透明度，同时提升管理效率。” 四川君合律师事务所核心合伙人、成都市人大法制委员会立法专家组成员廖晓丽表示，这一制度可通过集合表决的方式，有效解决分散表决费时、费力、意见难以统一等问题：“就相当于预先授权，把需要表决通过的管理事项事先全部表决完成，省去今后‘一事一议一表决’的不便。在老旧住宅小区中，共用部位、共用设施设备需要维修的情况发生可能更频繁，若每次都要投票表决使用，既耽误时间，又会给居民造成不便。”因此，在老旧住宅小区中推动建立维修资金管理公约，其实是让老旧住宅小区居民在享受维修资金制度红利的同时，也能感受到资金管理、决策及使用的便捷、高效。
缴存金额不设上限但最低不低于每平方米5元
鼓励业主自主管理引入第三方监督安全高效使用资金
针对老旧住宅小区首期维修资金到底怎么缴存的问题，《办法》规定首期维修资金的缴存标准由老旧住宅小区业主在维修资金管理公约中约定，不设上限，但不得低于每平方米5元。业委会或街道办事处（乡、镇政府）应按照公约约定的缴存标准和本小区总户数编制维修资金缴存清册，逐一收取，并登记在册，请业主签字确认，再将归集的资金存入专户，并把缴款凭证等资料在小区公示，公示时间不少于7日。
在老旧住宅小区维修资金管理方面，鼓励并推动维修资金业主自主管理。为此《办法》明确规定，维修资金归集时已设立业主大会的小区，专项维修资金由业主自管；未设立业主大会的小区，由街道办事处（乡、镇政府）代管，并由相应主体与专户承办银行签订委托管理协议，明确资金管理的相关内容。代管的专项维修资金，业主大会设立后，应当划转业主自管，每年3月底前应以小区为单位向业主公布上一年度维修资金收支等相关情况，确保业主的知情权和监督权；维修资金余额不足首期维修资金的30%时，业主应当续缴，利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收益，应当按照约定补充维修资金。
在老旧住宅小区维修资金使用上，《办法》明确了维修资金的使用应当遵循业主“谁受益、谁负担”的原则，例如用于单元共用部位、共用设施设备的，就由单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。同时，根据195号令相关规定，明确了专户承办银行根据委托管理协议约定免费为老旧住宅小区提供维修资金管理和使用所涉及的第三方监督服务。老旧住宅小区使用维修资金，可依据与专户承办银行签订的委托管理协议引入第三方监督服务，确保了维修资金使用安全。
在保证资金安全的基础上，为切实解决老旧住宅小区共用部位、共用设施设备维修的燃眉之急，《办法》也对应急使用维修资金做出了明确，新建立维修资金的老旧住宅小区，其应急使用的情形和流程已在专项维修资金管理公约中进行了约定，实现了业主事先授权，当出现应急情形时可直接适用；《办法》施行前已制订了维修资金管理规约的小区或已建立维修资金但未制订维修资金管理规约的小区，房屋共用部位、共用设施设备出现符合195号令第三十条（应急使用）规定情形，需要立即使用维修资金实施维修的，由相关主体报经街道办事处（乡、镇政府）确认后，可依程序申请应急使用维修资金。同时根据195号令相关规定，明确了应急使用涉及电梯、消防设施设备的，质量技术监督部门、公安消防部门应当实地查勘确认。这基本建立起一套安全高效的老旧住宅小区维修资金使用模式。
老旧住宅小区可依法使用维修资金增设电梯
5月1日前已签订规约的按已签订规约执行
值得一提的是，根据195号令的相关规定，此次《办法》明确：老旧住宅小区建立专项维修资金后，可以使用维修资金按照成都市相关规定增设电梯。增设电梯的具体流程按照《成都市人民政府办公厅关于促进既有住宅自主增设电梯工作的实施意见（试行）》（成办函〔2018〕134号）相关规定执行，这为既有住宅使用维修资金增设电梯提供了政策保障。为确保相关政策落地落实，市住建局还专门制定了《既有住宅自主增设电梯使用专项维修资金服务指南》，进一步加强了对相关工作的指导和规范。
据悉，《办法》将于5月1日正式施行，届时《成都市老旧院落专项维修资金管理指导规则》同时废止。业主已于2019年5月1日前签订本小区《维修资金管理规约》的老旧住宅小区，其首期维修资金缴存仍按照已签订的本小区《维修资金管理规约》约定的标准执行。
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