灵活办公在成都发展迅速 29%的租户有意搬入 ——专访仲量联行亚太区首席执行官顾东尼

成都日报 2018-08-24 04:24 大字

上周，仲量联行公布了最新研究报告《成都办公楼市场Top50及灵活办公发展趋势》。报告显示，跟随全球的浪潮，灵活办公已在成都遍地开花。目前，成都市场中约有29%的租户有意向或已经搬入灵活办公空间，与全国相比高出12个百分点。截至2018年上半年，成都灵活办公租赁优质办公楼总面积约18万平方米，占比1.9%。在研究报告发布现场，本报记者就成都灵活办工市场有何特色，成都灵活办公市场产品如何选址等问题专访了仲量联行亚太区首席执行官顾东尼(Anthony Couse)。

成都灵活办公市场需求旺盛

“我来成都已经超过15次了，成都对我而言是个很特别的城市。除了火锅，成都的城市规划、绿化以及政府在城市发展上做出的努力都让人印象深刻。这是我过去四年来第一次回成都，发现成都变化巨大，令人吃惊！”顾东尼一开口就让记者大吃一惊。原以为面前这个蓝眼睛高鼻梁的外国人对成都并不是很熟悉，没想到让他侃侃而谈的已不仅于成都的美食。顾东尼告诉记者，他对成都有着深厚的感情，2005年他在仲量联行上海分公司做董事总经理时，主导选择了成都作为仲量联行在西部的首个分公司。

“灵活办公是一轮全球浪潮，从纽约、伦敦以及新加坡等地开始扩张，并在极短的时间内登陆成都。”顾东尼谈到。灵活办公正在兴起，据仲量联行报告，成都灵活办公拥有更为强劲的市场需求。2017年，成都市新经济企业、科技型企业增速迅猛。成都新经济总量指数位居北京、上海、深圳之后，位列全国第4位。顾东尼对此进一步解释道，“随着人才涌入新兴企业，年轻人更喜欢共享经济，需要在便于互动和交流的空间中去工作。灵活办公能够满足他们的办公需求，并激发创意。成都创业氛围浓厚，灵活办公也成为创新企业的孵化之地。”

据仲量联行报告，灵活办公不仅能帮助业主增强客户黏性、激活部分问题商业项目以实现物业升值，还将为政府发展楼宇经济带来动力，助力城市产业升级。灵活办公带来的不仅是企业办公形态的变化，它还将在企业扩张策略、成本控制等方面起到重要作用。

成都灵活办公在甲级写字楼

渗透率位居全国前列

说起亚太地区灵活办公空间的甲级写字楼渗透率，不得不提及位居前列的北京、上海。对此顾东尼解释，运营商通常会选择从北京、上海等城市开始，“但未来像成都这样的城市，赶超速度会很快。”据截至今年年初的数据，成都灵活办公在甲级写字楼中渗透率为3.2%、上海3.6%、北京3.7% ，与此相比成都差距不大。顾东尼认为，成都在人才争夺战中有很大的优势。人才流入，需求增大，无疑扩大了成都灵活办公的发展空间。

顾东尼谈到，目前灵活办公主要有三种参与者。首先是灵活办公第三方运营商，他们从物业业主方租得商业空间，然后进行装修改造，输入高质量管理人员，从而成为高效运行且满足当前市场需求的办公空间。在成都市场，如早期的品牌：雷格斯、TEC，近几年的岛里、MFG、梦想加，SOHO 3Q以及WeWork等。除此之外，部分物业业主方也在自营灵活办公品牌。如中海地产的Office Zip，东原地产的原空间等。该类型产品的主要优势在于规避由第三方运营商带来的风险，更好的实现对办公企业质量的管理，从而保证物业品质。同时，通过提供多样化办公空间组合来保持甚至延长与租户的合约关系以满足其不断变化的空间需求。最后一类是租户，目前已有许多企业选择将自己的办公空间打造为灵活办公，包括仲量联行上海、重庆办公室等，这也代表了灵活办公正在被越来越多的企业和人群所接受。

从灵活办公市场供应者的角度来看，无论是何种基因的市场产品，其品牌的树立、办公“生态圈”的打造，人性化社区的运营以及智能化系统的不断升级将成为其发展的最大挑战。

清晰品牌定位和客群分布

是选址重点

据了解，成都与全国相比，较低的市场租金水平造就了灵活办公产品在成都市场呈现出了一个“溢价空间”。资料显示，截至2018上半年数据，成都市中心灵活工位租金比传统租金高出约21.1%，固定工位更是高出约55%。而如何帮助灵活办公第三方运营商去做选址就是仲量联行正在做的事情。

“可以看见灵活办公运营商的选址策略正在寻求转变，因为他们的竞争力已不止在物业地理位置上，更包括自身定位差异化、品牌影响力及运营能力等。”顾东尼谈到，据仲量联行统计，中国一线城市灵活办公运营商占甲级办公楼总吸纳量比重在2016年是1.8%，预计到2018年将达到9.7%，而二线城市这一比重预计在2018年将达到8.4%。另外，成都灵活办公现阶段约78%选址优质办公楼，而上海这一比例是51%，上海另有23%选址在零售业态，12%在商业园。未来，成都灵活办公运营商如果要进驻更个性化、多样化的物业，也可考虑将选址扩展至零售业态、商业园、老旧物业改造升级等，以此进一步提升自身竞争优势。

“灵活办公将成为未来办公新方向。”面对未来灵活办公的发展，顾东尼表达了较高的期望。“目前成都已经聚集了大量的优秀本土高科技企业和大型企业的西南总部，为灵活办公提供了广阔的市场。”本报记者周小洁

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