贵阳市土地出让采取“地价熔断”方式 土地市场将“限价”

日前，贵阳市国土资源局官网发布简报称，为防止土地单价过高从而推高房价，促进房地产市场健康有序发展，贵阳市土地出让采取了“地价熔断”方式。

何为地价熔断的机制？

就是为其单日或一定时间内的价格波动幅度规定区间限制，一旦成交价触及区间上下限，交易则自动中断一段时间。

简略的来说就是“跳闸”概念，是实施价格限制的制度。

“地价熔断”怎么操作？

地块楼面地价竞价到历史高价（6000元/平方米建筑面积）时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等，由配建面积最多者作为最终竞得人。

为了限制房价过快上涨，很多地方政府推出了土地拍卖熔断机制，试图以限制地价的方式来限制房价。基于“成本决定价格”的思维，土地熔断机制就是用来稳定房价的设制。

今年5月4日，贵阳市住房公积金管理中心曾发布《筑公积金通字[2018〕39号关于调整贵阳市住房公积金部分贷款政策的通知》，要求自2018年7月1日起，职工家庭提取个人住房公积金余额追加购房首付的，不得申请该套住房个人住房公积金货款；职工家庭结清首套住房公积金货款的，须在结清满一年（含一年）后，方可再次申请住房公积金货款购买普通自住住房；职工家庭申请办理商业按揭贷款转换成住房公积金贷款的，须在取得该套住房《不动产权证书》后方可申请。

在5月11日，贵阳市政府办公厅印发了《市人民政府办公厅关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》，除重申“3年限售”的政策外，还在做好土地供应管理、完善住房供给结构、严格执行商品房一房一价制度、调整住房公积金政策、加大房地产市场整治力度等方面做出了相关规定。

其中，在做好土地供应管理方面，要求由市国土、土储、公共资源交易中心等部门负责，合理确定新增住宅供地价格，避免出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况。

建立房价与地价联动机制，严防地价过快上涨。而本次出台“地价熔断”机制，显然是对该要求的一次执行。

当前贵阳市场的发展具有较为积极的条件，各类企业看中贵阳相对低廉的土地成本，所以资本积极进入。此次土地竞价政策管控也许会对企业的盈利空间有一定影响。但最主要目的，依旧是控制地价，贵阳的租赁市场依旧需要探索。

根据”低价熔断“的操作方法来看：

地块楼面地价竞价到历史高价（6000元/平方米建筑面积）时转入竞配建面积、竞自持面积、竞配套设施等，由配建面积最多者作为最终竞得人。

所以置业者们之后能够得到更配套全面的居住、教育、娱乐、购物等生活圈，拥有相对更加舒适的人居环境，这是目前能够看到的，贵阳此次”低价熔断“带来的最直接优势。

此次新规也是自今年5月份以来，贵阳第三次发布房地产调控的相关政策。

熔断后的地块何去何从？对贵阳而言，土地熔断机制是个新鲜事物，但在此前，已有南京、成都、郑州等多个城市相继出台了“土地熔断”机制。

来看看他们是如何处置熔断地块的。

南京

为解决熔断地块问题， 南京 2016年8月份出台新规，土拍全部实行网上交易，地价达到最高限价的90%时必须现房销售；达到最高限价后仍有2家或以上则停止网上竞价，改为现场摇号，“熔断”宣告结束。

北京

北京的土拍则是先限房价再竞地价、然后竞自持比例、最后竞建设方案。2016年11月16日，北京土地市场也出让了两宗“限价”住宅用地，触及最高限制地价后，竞报自持商品住房面积比例，同样也顶到了100%的天花板，随后转入建设方案投报环节。

郑州

郑州土拍的新办法则是分区域，到达150%的熔断点之后，部分区域是竞房价，房价最低的拿。还有部分区域是在熔断价至溢价200%的区间，各自再报一次价，精确到分，最接近平均价者得。

合肥

合肥土拍形式2016年以来已改了好几次，最新的是采取并联拍卖+最高限价+摇号的组合方式，所谓并联就是多块地在多个会场同时进行，拍卖被分为三个阶段，第一个阶段举牌；第二阶段书面报价 （书面一次性所报总价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，超出的为无效报价）；第三个阶段才是“摇号”阶段。

因为，开发商疯狂抢地的根源是房价过快上涨，而且开发商普遍看好未来市场。再加上城市优质地块越来越少、地价越来越高，以及部分开发商土地储备不足、手握大量现金，所以都想把有限地块收入囊中，即使自己争不到手也要通过哄抬价格不让竞争对手拿到地。

所以，土地熔断机制仅仅是一味治标之药或者“止疼片”，只有稳定城市房价、改变开发商预期，才有望让开发商真正回归理性。有数据显示，6月份南京房价位居百城房价涨幅之首，而且已经连续16个月上涨。在这种情况下，恐怕再理性的开发商也按捺不住抢地冲动。

至于贵阳市土地出让采取了“地价熔断”方式，其结果如何？我们拭目以待！

（原题为《“地价熔断”来了！贵阳出新规，土地市场将“限价”》）

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