成都市存量非住宅房产交易评估计税工作解读

昨日，《关于存量非住宅房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2017〕11号）（以下简称《通告》）已正式向社会发布。《通告》明确从2018年3月1日起，在全市范围内对存量非住宅房产交易实行评估计税。针对大家关心的问题，市财政局、市地税局相关人士接受了记者采访，就相关问题作了详细解读。

一、什么是存量非住宅房产交易评估计税？

存量非住宅房产交易计税，原则上以交易双方签订并申报的合同价格为计税依据。对于纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的，税务机关将按照存量非住宅申报价格评估值核定计税价格，采用评估计税方式计算征收相关税费。

二、什么是存量非住宅？

存量非住宅是指“二手房”中的非住宅类房产，主要包括办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等房产类型。与此相对的，开发商出售的新建非住宅类房产属于增量房，即“一手房”范围，不属于存量非住宅房产范围。

三、为什么要对存量非住宅房产交易实施评估计税？

当前，存量非住宅房产交易市场普遍存在签订“阴阳合同”现象，部分纳税人纳税申报的价格远低于真实成交价格，造成国家税收的明显流失。同时，成都市2012年起已先行对存量住宅房产交易实施了评估计税。实施五年多来，运行平稳有效，起到了压缩偷逃税收空间、促进依法诚信纳税的积极作用。为进一步防堵低报成交价格偷逃税收的违法行为，促进税收征管公平，这次进一步将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易，以实现存量房交易评估计税的全面覆盖。

四、开展评估计税的依据是什么？

2010年，财政部、国家税务总局下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号），要求各地从2012年7月起全面推行应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管。

2011年，省财政厅、省地税局、省住房和城乡建设厅、省国土资源厅下发了《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（川财税〔2011〕41号），要求从2012年7月起在全省范围内正式予以启动。

按照分阶段实施安排，成都市于2012年7月已先行启动了第一阶段对存量住宅房产交易实行评估计税。这次对存量非住宅房产交易实行评估计税属于第二阶段工作安排的落实。

五、《通告》发布是不是意味着评估计税立即正式实施？

不是。存量非住宅房产交易的评估计税工作将从2018年3月1日起正式实施。具体交易的适用时间以通过成都市城乡房产管理局“成都住房租赁交易服务平台”签订《成都市存量房买卖合同》的时间为准。2018年3月1日前“网签”的存量非住宅房产交易合同，凡在合同有效期内前来办理纳税申报的，仍按评估计税实施前的征管方式办理。

六、哪些城市开展了存量非住宅房产交易评估计税工作？

目前，按照财政部、国家税务总局的要求，广州、杭州、南京、武汉、西安、南昌、海口等城市已开展存量住宅交易、存量非住宅交易评估计税工作多年。截至2017年11月底，除成都等个别城市外，省内其余地（市）州已开展了存量非住宅交易的评估计税工作。

七、纳税人能否提前查询到申报价格评估值？

按照国家税务总局规定，税务机关不得以任何形式提前向纳税人透露申报价格评估值。纳税人应以真实成交价格作为纳税申报价格。

八、申报价格评估值是如何产生的？

由税务机关采用批量评估技术，通过政府采购具有二级以上资质的房地产估价机构，对全市存量非住宅基础数据进行现场采集（涉及商业繁华度、交通便利度、门面宽深比等指标），再将采集数据通过软件进行分析建模，最终求取产生待估房产的评估值。

九、纳税人对经税务机关评估后核定的计税价格有异议，该怎么办？

有四种处理方式：一是纳税人可向税务机关提出复核申请，由税务机关进行核查；二是纳税人可委托具有二级以上资质并在本地行政主管部门备案登记的房地产估价机构进行估价，如税务机关对估价报告无异议，参考估价结论确定计税价格；三是纳税人和税务机关可共同委托价格认证机构对所交易的存量非住宅进行价格认定；四是纳税人依照税务机关核定的计税价格缴纳税款或提供相应的纳税担保后，可依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院起诉。

十、开展评估计税和开征房地产税有关系吗？

2010年，财政部、国家税务总局即下发了《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）。推进评估计税是落实已有要求，加强存量房交易环节税收征管的既有工作措施。主要目的是防堵交易双方虚假申报成交价格造成的税款流失，引导纳税人依法诚信申报纳税。此项工作既不是当前房地产市场调控的新举措，也不涉及开征房地产税考虑。

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