行业│成都中介行业的线上化之路
成都链家二手住宅客源、房源中链家网来源占比走势
数据来源：成都链家研究院
成都链家线上线下二手住宅客户年龄折线对比
数据来源：成都链家研究院
成都链家线上线下二手住宅客户交易周期对比
数据来源：成都链家研究院
成都链家线上线下二手住宅客户带看次数对比
数据来源：成都链家研究院
移动互联网的全面普及使日常生活方式发生了根本性变化，而受到线上化冲击较晚的房地产与其的结合亦是大势所趋。我们选取2017年1月1日至8月31日期间成都链家二手住宅数据为统计样本，从线上线下对比分析出发，探索未来房屋交易领域线上化的方向。
一、成都房地产经纪行业的线上化历程
传统中介与互联网媒体合作阶段。早在10年之前，成都传统中介开始使用互联网端口，出现了搜房网、安居客、58同城等一批互联网媒体，形成了“线上互联网媒体传递房源信息、线下传统中介提供服务”的方式，但互联网对物业交易的影响甚微。
互联网中介化阶段。2014年起，爱屋吉屋、Q房网等多家外来互联网中介进驻成都。搜房网开始由线上走向线下，打破了原有的行业格局。随着互联网媒体经纪化，商业模式由端口费和广告费转为佣金，与传统中介之间的关系由合作走向竞争，冲击首次显现。
中介互联网化阶段。2015年起，传统中介走向线上化，除了通过自有平台展示房源外，还让经纪人的工作、管理线上化。但房地产经纪互联网化还有漫长的道路要走。一方面，来自于线上的客户占比持续提升，买方线上化特征明显，但委托互联网化还亟待进一步探索；另一方面，目前推行经纪人线上化操作仍以强制考核为主，熟练地进行线上作业将成为未来经纪人职业化的要求之一。
二、年轻客户需求线上化，推进中介服务线上化转型
从购房年龄曲线看，以40岁为分水岭，小于40岁的客户线上化趋势明显，特别是25-32岁区间的首次置业群体。随着未来90后、00后成为购房消费的主力客群，加之移动互联网的影响扩大，选择将更加趋于线上化，整个行业的服务方式也面临着线上化转型的机遇与挑战。
三、线上化促进交易效率的提升
将客户成交周期划分为三个时段，即客源录入到首次看房、首次看房到末次看房、末次看房到签约成交，分别代表了选看周期、看房周期及定房周期。线上客户在这三个阶段所用的时间均明显短于线下客户，尤其是在选看和看房阶段分别缩短了4天。线上客户较线下客户少花10天时间完成购房过程。
线上客户实地看房次数少于线下客户实地看房次数，看房频率高于线下客户，看房后决策效率更高，带来了客户和经纪人的双赢。
四、房地产经纪行业线上化的方向
信息和数据的完善。在完善房源现有字段的同时，教育等构成房屋决策的重要内容也应规范化地融入数据库之中，便于购房者筛选和整理。在成本允许范围内，积极采用新的科技手段，如已经开始试点的视频看房、国外部分不动产商正在探索的VR看房等，让客户足不出门便能直观地感受房源。
线上流程标准化。一是通过经纪人信息获取、上传、动态更新、客户维护等线上作业的严格管理，建立线上化的经纪人评价体系，引导经纪人向职业化方向成长。二是委托线上化，打破当前线上交互的僵局，将业主纳入线上体系之中。
口碑和规模效益的形成。数据驱动下用户体验的优化，全面推行真房价，带来口碑的提升，进而获取更多的客源形成规模效益。以规模效益产生的数据反哺，通过对沟通、带看、评价等数据的分析，确定重点跟踪客户，提升客户体验，构建大数据的良性循环。
交易流程的重塑。网络渗透率的提升，使得未来交易流程改造的核心更替为建立大数据和进行数据分析，推动线上的升级形成闭环优化管理，提升交易效率。当线上服务逐渐培养并潜移默化地改变了客户的房屋交易习惯，使客户从传统的被动信息接收方蜕变为主动的诉求发起方之时，经纪行业成本结构将彻底改变，从而实现规模效应与网络效应的极致统一。
统计范围：本文统计区域范围仅为成都中心城区（锦江、成华、金牛、武侯、青羊、高新南、高新西）、天府新区（天府新区成都直管区）和近郊（双流、温江、龙泉、郫都、新都），不包括远郊9区。
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