四川房地产转型面临精细化挑战
彭州小渔洞 摄影 李里
彭州白鹿镇 摄影 李里
成都楼市一瞥 摄影 李里
新型城镇化开启又一个“黄金期”
本报记者 吉雪娇
三万字，三十一章，涉及人口管理、土地管理、资金保障、城镇住房、生态环境保护等多个层面的顶层设计……近日，千呼万唤始出来的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》 （下称《规划》）带着在今后一个时期内极具指导性的宏伟蓝图，终于露出庐山真面目。
与此同时，新型城镇化作为房地产领域未来最大的机遇与变数所在，《规划》中清晰描述的交通运输网、城市群、产业新城、住房信息联网等也被视为行业导向的焦点。接受金融投资报记者采访的分析人士指出，在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善的驱动下，2020年之前，房地产市场基本面总体仍将趋于健康，并形成黄金发展期。不过，在供需关系的改变和以人为核心的新型城镇化背景下，房地产业的精细化与转型或将成为大势所趋。
市场扩大：1亿农业转移人口落户城镇
2001年-2011年，被称为是我国房地产市场发展的黄金十年，房地产业飞速发展，并飞跃至国民经济发展的支柱产业。而与之相辅相成的，正是人口从农村向城市转移速度最快的10年。据CRIC研究中心统计数据显示，2010年第六次全国人口普查数据全国居住在城镇的人口为66557万人，同2000年相比，城镇人口增加了两亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点。毫无疑问，这部分人口的住房需求是个庞大的数字，假设人均住房面积为30平方米，那么两亿人口的住房需求量将达到60亿平方米。
而由新型城镇化催生的人口转移增速远胜于此。《规划》中明确表示要“努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”，将达到“到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点左右”的目标。一个共识是，未来大量农村人口转移到城镇，首先必须解决的就是居住问题。CRIC研究中心研究员杨科伟指出，这些新增的城市人口将给房地产市场带来源源不断的各层次住房需求。人口增加使城镇规模不断扩大，由此既出现了随城市更新而来的改善型存量需求，又产生大量随外来人口市民化而来的城市增量购房需求，房地产行业将成为人口城镇化的最终载体和最直接受益者。
另一方面，对于各城市住房发展规划，《规划》提出，“各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。”
在同策咨询研究部总监张宏伟看来，尽管城镇化不是房地产化，但不可否认的是，房地产在城镇化过程中仍然会起到拉动内需的作用。从短期内来看，《规划》意味着房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，这将带动2014年市场成交量从当下开始持续好转与价格的持续回升。从中长期来看，在2020年之前，在新型城镇化因素及城镇化体制机制不断完善驱动下，房地产市场基本面总体仍将趋于健康，房地产市场仍然会形成黄金发展期。
城市群：将激发成渝房产市场活力
在19日举行的新闻发布会上，国家发改委副主任徐宪平也对新型城镇化问题给予了详解。他指出，城镇化是一个载体和平台，强调优化布局，就是要以城市群为主体形态，促进大中小城市和小城镇协调发展。根据《规划》，在中西部资源环境承载能力较强的地区，要培育发展若干新的城市群，如成渝等四个城市群，培育区域新的增长极，有条件、有能力吸纳约1亿人就地城镇化。
值得注意的是，“城市群”的建设对于房地产业而言无疑是利好消息。在《规划》中，除去三大固有的国家级城市群外，成渝、中原、长江中游、哈长4个城市群被写入规划，这或也意味着新的国家级城市群或将催生。而这4个城市群谁能够率先拔得头筹，也备受关注。中国城市规划设计研究院副院长李迅就此建议，在西部地区的成渝以及以武汉为中心的长江中游，应该被列入国家级的城市群。
对成渝城市群升级的预期，也为房地产市场注入了一剂热血。目前，东部地区常住人口城镇化率达到62.2%，而中部、西部地区分别只有 48.5%、44.8%。随着西部大开发和中部崛起战略的深入推进和东部沿海地区产业转移的加快，中西部地区推进城镇化的空间巨大。以成渝城市群为代表的中西部地区城市群有望成为推动区域协调发展的新的重要增长极。
张宏伟预测，品牌开发企业将把更多的布局集中在城市群城市圈的核心城市或区域，聚焦一二线城市将仍是大多数品牌开发商的不变的选择。但是，在城市群城市圈大规划背景下，产业转移及同城化效应也将带动一部分开发企业到中心城市周边的城市进行布局投资。
以简阳为例，随着成都新机场开工建设已进入倒计时阶段，迎向新型城镇化的简阳土地市场和房地产市场的发展受到进一步刺激。对于简阳的房地产开发潜力，简阳市住房和城乡规划建设局局长巫锡良曾给出了这样一组数据：目前简阳市城市人口25万，城镇化率31.74%，而至2017年，这一数据需要达到50%左右，即每年增加3.6万人左右，即使这部分新增城市人口将产生巨大的刚需住房购买需求，也将十分可观。而到2020年，简阳市城市人口将增加25万以上，达到50万。“符合国家发展战略的，比如在成都平原经济区，以及环成都平原一核三轴一环、且城际快速交通沿线的城市群，房地产市场与房价均会处于平稳、健康与缓步上升。”成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明表示。张宏伟也认为，随着城市地方版发展规划的密集出台，将会对单个城市的房地产市场形成较为明显的影响。从短期内来看，会令一个城市热点区域内市场需求的集中爆发，扭转年初整个市场基本面欠佳的市场状况，刺激市场在第二季度迅速复苏并好转，最终形成量价齐升的局面。
转型方向：
智慧城市生态园区
“规划的出台为房地产行业的发展指明了方向,旧城改造和棚户区改造仍有广阔的市场空间，有利于引导行业长期健康发展。”西南证券在一份房地产行业的研报中如是表示。
事实上，房地产开发商们也对即将全面展开的新型城镇化给予了厚望。杨科伟认为，未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势的其他中小城市，以产业为支撑，增强人口附着力，这必将改变现有的一线和部分二线城市独大的房地产市场格局，也必将产生壮大一批深耕中小城市的房地产企业。
有西南中小型房企人士就此坦言，由于扎根地方多年，在新型城镇化过程中，将更容易拿到资源。同时，正由于业绩体量很小，因此，一两个项目就能带动业绩快速与成倍增长。华泰联合证券市场分析人士也认为，由于新型城镇化主要是政府推动，因此，一些地方性龙头企业表现有望好于行业巨头。
另一方面，欧阳晓明表示，房地产正在由普遍性机会转变为结构性机会，开发商面临的考验在加大，未来房地产市场的结构性机会将会与专业度与精细化的程度精密关联，产业规模也会随之进行整合与发展。
根据《规划》，城市产业体系将更各具特色，大中小城市和小城镇的产业发展格局将更优势互补。推进农业转移人口市民化的关键是在新型城镇化过程中实现产城融合。通过产业先行，而不是政府完全主导，要通过产业的力量带动人口、资源、资金等要素流向中心城镇区域，最终推动人口流向城镇，形成产城融合的新城，推动新型城镇化进程。
在此背景下，张宏伟认为，伴随着经济结构转型与产业转型与升级，与“新型城镇化”的基调相吻合的产业地产，即生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面也会迎来新一轮的市场发展机会。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/
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