【深度】“三道红线”压顶，富力走过艰难一年
记者 | 黄昱
风水轮流转，三年前从万达那“捡了个便宜”的富力，也开始重走万达老路，从买方转变成卖方，成为本年度资本市场担忧的房企之一。
面临资金缺口的富力将“减磅”作为的今年的重要任务。
富力最想脱手的莫过于那77家“便宜”酒店，但在如今的市场环境下，难以像万达一样找到愿意接盘的买家。于是，富力将部分酒店以REITs上市，成了富力盘活酒店资产的一大路径，但目前仍未有相关进展。
富力将不少持有型物业摆上货架，但如今成功出让的似乎只有其唯一的物流仓储资产。与此同时，有消息称，富力还有一系列正在推进的资产处置计划，包括将广州黄埔笔村旧改项目部分股权出售给平安不动产，出售海南富力海洋欢乐世界股权。
重压之下，富力也屡次传出要裁员的消息。11月传出富力“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”的消息，随后富力发布声明称其为谣传。
12月8日，富力地产下发一份内部文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》，针对营销体系各编制人员情况进行梳理，要求各地区在本周内须即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31日前完成人员配置及新员工上岗培训。这一通知又被外界解读为变相裁员。
对此，富力方面对界面新闻表示，大规模裁员纯属谣言，富力这一年一直在主动调整，所有努力都为了更好、更健康的发展。
"三道红线"重压
曾为“华南五虎”之一的富力在2017年迎来了自己的“高光时刻”， 不仅因以199亿元收购万达商业地产旗下77家酒店资产而名声大噪，更超额完成年度销售目标，同比增长35%至818.6亿元。
富力在2018年仍旧大力扩张，虽然合约销售额大幅增长60%至1311亿元，但杠杆压力也不断提升，有息负债总额从2017年底的1422.4亿元升至1632.99亿元，净负债率从169.6%升至184.1%。
2019年，野心勃勃的富力定下了一个1600亿元的年度销售目标，但在房地产行业增速显著放缓的背景下，富力的销售形势不容乐观。即便在去年7月内部发文提出原则上暂停拿地工作，不惜一些促销售、抓回款，富力2019年也只实现了1320亿元的销售额。
2019年是富力“滑铁卢”的一年，除了销售不及预期外，其资金压力也进一步凸显，净负债率达到高峰，约199%。
财报数据显示，截至2019年底，富力有息负债总额达到1971.4亿元，同比增长近21%，其中银行贷款不仅占比从2018年同期的52%下降至49%，实际利率则从2017年的4.51%上升至5.54%。
今年疫情突然来袭，回A再次终止的富力将去杠杆作为重要工作目标。
截至2020年6月底，富力的的净负债率约为177%，同比去年底减少了22个百分点，总有息负债微降至1877.4亿元，但一年内到期的短期负债约为892.4亿元，难以被仅179亿元的现金及现金等价物覆盖，现金短债比仅0.44，剔除预收款后的资产负债率为70.22%， “三条红线”全部踩中。
穆迪、标普、惠誉等多家评级机构相继下调富力的评级。上半年，穆迪将富力的评级从Ba3评级下调至 B1，展望从评级观察调整为负面。穆迪副总裁表示，富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。
8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B”，至此，三大国际评级机构均在今年下调了其企业家族评级。
标普指出，截至2021年6月的前12个月内，富力地产有748亿的大规模债务到期，而截至2020年6月底，其非限制性现金余额仅179亿，流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化。
评级机构的“负面评价”导致富力在融资渠道及融资成本上更加艰难。今年9月，富力拟发行的26亿富力酒店二期ABS已处于终止状态；11月发行了一笔3.6亿美元的优先票据，2022年到期，年利率高达12.38%。
国盛证券研报指出，在债务指标均突破“三道红线”的背景下，富力地产的融资难度进一步加大，若想达到“绿色档”，以2020年半年度财务数据测算，需要缩减债务规模高达逾700亿元。
2020年中期业绩会上富力地产董事长李思廉表示，到今年年底，富力地产的净负债率将在177%的基准上再降10个点左右，未来9个月，富力地产可能将在国内外处理250亿到300亿债务。
“减磅”艰难
为降负债，富力主要祭出了出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地以及减员五大举措。
今年以来，关于富力要处理投资物业资产包的消息不断传出。早在5月25日，瑞信发表报告指出，富力地产管理层已将处理部分重资产列入待办事项。
李思廉后在2020年中期业绩会上坦言，富力已有“减磅计划”， 无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划，不过商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。
富力地产自2007年开始进军商业地产，投资物业组合（酒店除外）主要分布在一二线城市，包括甲级写字楼、购物商场、多种零售物业以及物流园等。截至2019年底，富力地产在运营的投资物业共计17个，代表性项目包括广州富力国际空港综合物流园、广州富力中心写字楼、广州天汇广场、北京富力中心写字楼等。
率先被富力清出在运营投资物业列表的是广州富力国际空港综合物流园项目，其在11月初将该物流园70%权益价格转让给黑石集团，交易对价为44.1亿元。交易完成后，富力将收到约41.2亿元的现金付款，预估带来约15亿元的收益。
除此之外，11月份有消息传出，富力正在推进的一系列资产处置计划还包括在年底以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权，向平安不动产转让部分广州黄埔笔村旧改项目股权，向一家国企出售海南富力海洋欢乐世界的股份。
不过，有广州大宗交易机构对界面新闻透露，广发证券总部大楼股权其实早已全部由广州证券自持，有富力出售股权的消息也是很久以前的事情了。界面新闻查阅富力历年年报也发现，2017年之后，广发证券总部大厦40%股权并没有出现在资产列表中。
至于向平安不动产转让黄埔笔村旧改项目部分股权，平安不动产方面表示，暂不清楚具体情况。另据界面新闻了解，如果合作企业要转让旧改项目部分股权，这是需要村民投票同意的。
在收购万达77家酒店后，富力在运营酒店达90家，成为“全球最大豪华酒店业主”。然而酒店业务始终没有为富力带来盈利，2017年-2019年，分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元，今年的疫情给酒店行业带来巨大冲击，富力上半年亏损约9.4亿元。
为了甩掉这个“包袱”，富力选择通过资产证券化来盘活资产。9月初，有消息传出，富力拟在未来10个月内分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市。
从销售来看，尽管积极试水线上营销，但富力今年的实际销售情况并不太理想。前11月富力累计销售额为1173亿元，同比下降2.55%，仅完成1520亿元年度销售目标77.2%，大概率又将无法完成全年目标。
无论是销售还是资产处理都不太顺利的富力，再次进行了股权融资，于10月5日完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元，将用于偿还公司的境外债务。
开源困难的同时，富力地产最重要的举措就减少支出，包括减少拿地以及裁员。上半年，富力新增权益土储243万平米，合同金额仅60亿元，同比减少66.7%，另截至2020年6月末，富力员工数3.92万人，较2019年末的6.23万人下降37.08%。
明年计划开始的“三道红线”新政，对富力来说无疑将是一道更重的枷锁，如何避免被锁住乃当务之急。
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