律师说法:购买农村宅基地需谨慎
对于本案,北京金诉律师事务所的王玉臣律师表达了自己的看法。
王律师说,从这个案子可以看到,主要有三个关键点:
第一个,城市居民购买宅基地的买卖合同是无效的,毕竟违背了强制性法律规定。
第二,即使无效,不等于卖家就一定能得到全部的拆迁补偿,法院具体情况具体分析,基于诚信信用原则,更多地保护了守信者的利益,对于老房子转化的利益买家7成,卖家3成。
第三,充分考虑了买家购买房屋后进行了翻建、扩建,对于买家扩建的利益全部归买家所有。
这种7:3的判法在司法实践中,也是比较多的一种判法。比如北京高院曾出过一个相关的会议纪要,类似的案子购房人往往是分60%、70%。但是,千万不要误以为今后城里人可以放心大胆购买农村宅基地了!
首先,这个判决结果并没有认可买卖合同的效力,认定的依旧是买卖合同无效。现如今,依旧是明令禁止城里人购买农村宅基地,对出卖宅基地的村民也不允许再批宅基地。而且,城里人买了宅基地要想办户口或者办产权证可能性近乎为0。其次,购买农村宅基地风险依旧很大。
这些年,宅基地买卖合同纠纷并不少,尤其是遇到房价上涨,遇到拆迁。
合同无效的风险就不用说了,现实中有一些人买了宅基地后遇到拆迁,其实并没有得到公平的补偿,比如有的直接被赶走；有的不让享受村民的安置房待遇,给的货币补偿仅仅只是成本价；有的被原宅基地使用权人侵吞拆迁款,对外拿出来的是阴阳合同……
所以,千万不要看有这么好的判例,认为自己买了宅基地就算遇到了这种情况也一定能拿到绝大部分的拆迁利益。
更何况,很难找到完全一模一样的案子,法院自由裁量比例的时候往往也会综合相关所有因素,往往不是一刀切。
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