租房超三个月设立监管账户 把好租赁市场资金流向
行业观察
南京这一新规一方面通过监管账户，缩减长租公寓运营企业对于用户租金的自由裁量权，减少其体外循环空间，另一方面也是间接加大其“用钱”成本。
12月12日，南京市下发《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》，规定承租人支付租金超三个月，租金、押金须存入监管账户。
租房超三个月必须设立监管账户，抓住了近年来长租公寓各类纠纷的要害。由于租客一次性向长租公寓缴纳超过三个月的租金，其数额较大，就要防止其变成长租公寓运营企业的“小金库”。
中国有句老话，叫做“钱多了不知道怎么花”，对于一些大中型长租公寓运营企业而言，数百万乃至更多租客的租金汇总起来，其先期“拿钱”成本低，后期就可能出现随意性较强的投资或者用于其他领域。因此，南京这一新规一方面通过监管账户，缩减长租公寓运营企业对于用户租金的自由裁量权，减少其体外循环空间，另一方面其实也是间接加大其“用钱”成本，进而倒逼长租公寓运营企业对于资金进行更为精细化的管理。
今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范，将制止租赁乱象、引导行业健康发展。但住建部的相关条例属于总体性管理，需要各地根据自身实际情况加以不断细化，从而推动落地。
之前，杭州等地开始试行“风险防控金”等监管新政。南京的新政显然是对其他地区管理经验的汲取，这有利于银行作为共管机构实时监测长租公寓租金进出，通过更加清晰的账目，能够让当地有关部门更好把控长租公寓资金流向，同时通过风险保证金兜底，在出现问题后及时对受害租客和房东进行赔付，从而建立起更完善的风险防火墙。
当然，监管账户不是一建了事，相关部门还要对监管账户管理更加细化，如建立账户租金异常流出信息联动机制，一旦有大额租金流出，乃至投向高风险领域，有关部门应要求相关企业立即就资金使用的合理性等进行详细说明，对多次出现租金流向异常的长租公寓，加大监管力度，必要时暂停其对于租金监管账户的使用权，待审计后再予以松绑。
通过设立监管账户，政府部门、银行协同运作，从而对长租公寓在房客租金使用方面“管住”、“管好”，如此方能确保广大求租者权益，避免租金被挪用掏空所产生的不良后果进一步扩散。希望未来更多地方能持续强化对长租公寓等租赁企业的规范化管理，防止房客租金池变成风险池，推动长租公寓行业转向更加良性的发展态势。
□远山（财经评论人）
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