【深度】星河湾“变奏曲”：拿地金额暴涨3099%，20年前旧账被举报
记者 | 黄昱
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沉寂多年的“豪宅专家”星河湾集团又开始活跃起来，在旧改上接连发力。
10月16日，经过广州番禺区南村镇南村村集体经济组织成员代表会议表决，星河湾正式成为南村村旧村改造项目的合作企业，总投资约126亿元，是目前番禺旧村改造项目中改造成本第三的项目，仅次于越秀地产拿下的里仁洞村项目以及升龙联合体拿下的沙溪村项目。
据界面新闻不完全统计，星河湾已确定获取的旧改项目共有三个，包括广州萝峰村、塘步东村以及南村村，预计总投资金额约为430亿元。与此同时，星河湾还成为了广州番禺莘汀村、联围村、小罗村三个旧改项目的前期合作意向企业。
旧改已成为星河湾补充土储的重要渠道。去年获取的广州萝峰村旧改项目合计建筑面积为236.53万平方米，超过星河湾在2017年、2018年两年内的新增土储，占2019年新增土储建面近一半。
旧改项目体量较大，开发周期较长，对星河湾的资金压力和开发管理能力带来一定考验。此外，星河湾近期还陷入一场被前高管举报的风波。
9月初，宏宇集团（星河湾前身）董事副总经理兼财务总监吴世权实名举报星河湾董事长黄文仔，称其曾利用管理大权，侵占股东利益，在2004年底之前抽走广州星河湾项目公司资金达5.879亿元。
对于为何时隔多年后才出来举报，吴世权并没有正面回应界面新闻，只表示：“什么时候举报都可以，这个我觉得没关系。”
转战旧改
资料显示，南村村位于南村镇东面，毗邻万博商圈，集体经济组织的在册总人口为4402人，改造范围的总用地面积为86.36 公顷。贝壳找房数据显示，距离该村最近的二手楼盘时代倾城的均价约为3.1万元/平方米，整个南村片区二手房均价则约为3万元/平方米。
南村村临近的番禺华南板块是星河湾的“大本营”，那里分布有星河湾的首个项目广州星河湾，以及主力在售项目广州星河湾半岛，目前在售均价为10万元/平方米。
除了南村村，在今年8月，星河湾拿下了南村镇另一个旧改项目——塘步东村旧村改造项目。该项目东至官堂村，南至万博商务区，西至塘埗西村，北至广州星河湾，改造范围的总用地面积为69.15万平方米，投资金额约52亿元。
成立已超过20年的星河湾在旧改业务上却还是一个“新人”。 2018年5月，星河湾集团副董事长、执行总裁吴惠珍在接受媒体采访是首次释放出星河湾对旧改业务的高度重视，并表示这是其目前的工作重点之一。
2019年3月，星河湾集团董事长黄文仔长女、集团总裁黄健慧对外透露，星河湾在洽谈且达成初步意向的旧改项目已有十几个，总开发建面将超2000万平，多在广州、深圳这样核心的大湾区城市。
近三个月后，星河湾全国首个旧改项目——广州黄埔区萝峰旧村旧改项目开工并对外开放展示中心，宣告星河湾正式进入城市更新领域。
萝峰村旧改项目体量较大。按照黄浦区的规划，萝峰旧村项目在2017年列入广州城市更新项目计划，该项目改造范围内规划总用地面积79.44公顷，计算容积率总建筑面积236.53万平方米，其中融资区总用地面积32.8公顷，计算容积率总建筑面积93.33万平方米。
星河湾集团的核心地产平台——广州番禺海怡房地产开发有限公司（以下简称“海怡地产”）是萝峰村旧改项目的实际操盘者。
联合信用评级有限公司在出具的一份《广州番禺海怡房地产开发有限公司公司债券2020年跟踪评级报告》显示，萝峰村旧改项目为一二级联动，复建安置区和融资区各分为五期，每期复建安置区和融资区同步开发，总投资约252亿元。
海怡地产预计，萝峰村旧改项目的完整开发周期约为 10 年左右。截至2020年6月19日，该项目处于一期复建安置区拆迁和打桩阶段。
旧改无疑是星河湾未来实现规模诉求的重要渠道。但不容忽视的问题是，旧改虽然拿地成本低于公开招拍挂，也面临着开发周期长、流程复杂、不确定因素多、门槛越来越高等诸多难题。
拿地金额暴涨3099%
积极参与旧改只是星河湾近年来加大拿地力度的一个缩影。《广州番禺海怡房地产开发有限公司2020年债券半年度报告》指出，2020年海怡地产新增土地储备和收购项目近一倍，项目融资增长显著。
海怡地产是星河湾目前发展地产业务的主要平台，合并范围内共62家子公司，员工合计2942人。就一定程度而言，海怡地产的业绩及财务数据，也可以较为真实地呈现星河湾集团的情况。
《跟踪评级报告》显示，海怡地产2019年获取海丰县、临汾市、萝峰村和长沙的多块土地，新增土储建筑面积为556.74万平方米，同比增长928.7%，总土地成本为181.72亿元，同比增长3099%。
2017、2018年，海怡地产分别仅新增149.63万平方米和54.12万平方米土地，新增土储的成本分别仅为19.3亿元和5.68亿元。从拿地成本看，2019 年拿地成本有所上升，但仍属于较低水平。
星河湾产品定位高端，去化周期较长，并不具备快速扩张和复制的基因，因此在房地产行业“规模为王”的时代，这家老牌房企已逐渐沉寂。
第三方研究机构数据显示，星河湾早在2009年规模就达到130亿元，在房企中排名20，10年过去后几乎原地踏步，2019年销售仅有166.9亿元，排名第129。
另据《跟踪评级报告》数据，2017年-2019年，海怡地产的签约销售金额分别为89.17亿元、131.02亿元、111.20亿元。2019年的销售下降主要因为一二线城市销售占比减少，签约销售面积中，沈阳占28.42%，太原占24.48%，西安占18.73%，汕尾占11.15%，上海占10.03%，长沙占4.34%，广州只占2.85%。
随着地产行业进入下行周期，房企集中度进一步提升，小房企的生存空间更加艰难。在此背景下，星河湾其实也有规模的诉求，2018年的年会上，星河湾集团董事长黄文仔曾提出“以质的提升确保量的增长”。
要想做成面包，储备足够的面粉无疑是关键，摆在星河湾面前的扩储需求十分迫切。据《广州番禺海怡房地产开发有限公司2020年债券半年度报告》数据，截至2020年6月 30日，海怡地产剩余可售项目规模为 152.33 万平方米。
从区域分布看，海怡地产于一、二线城市可售面积占比分别为 14.32%和 64.91%，剩余20.78%全部为汕尾星河湾。就单个项目的可售货值而言，可售货值最高的是沈阳星河湾项目，尚余可售货值为 89.66 亿元；其次为汕尾星河湾项目，尚余可售货值合计为47.69 亿元。
充足的现金流是星河湾未来能否实现弯道超车的关键。《广州番禺海怡房地产开发有限公司2020年债券半年度报告》指出，2020年上半年，海怡地产总收入同比下降21.5%至20.35亿元，经营活动产生的现金流净额为-16.05亿元，流出金额同比增加94.45%，变动原因为报告期内合作旧改项目的支出金额较大。
截至上半年末，海怡地产的总资产为511.7亿元，同比增长11.36%，归母净资产为113亿元，同比减少0.51%。资产负债率为76.43%，同比增加3.11个百分点。总有息负债约为105亿元，比上年末增加15%，而现金及现金等价物余额约为44亿元，足以覆盖约14.9亿元的短期有息负债。
重翻旧账
星河湾集团于1995年诞生于广州，前身为宏宇集团。1996年，星河湾集团推出广州宏宇广场，并借此正式进入房地产开发市场。2001年，星河湾第一个高品质住宅项目广州星河湾开盘。
当时有公开资料指出，广州星河湾一面世就震撼了整个广州城，首次开盘时，一个月间吸引了18万人前来参观、学习和购买。
就这样，凭借钢材贸易赚得人生第一桶金的黄文仔在高端豪宅市场打响了第一枪，此后“进京赶考”并于2004年推出了北京星河湾项目，一举奠定了其在豪宅市场的江湖地位，并被称作“豪宅教父”。
如今多年过去，广州星河湾这一原本已被星河湾集团载入公司发展史上的一个里程碑项目，却在近一两个月陷入风波。
9月初，从1996年3月至2009年1月任宏宇集团董事副总经理兼财务总监的吴世权发出一封实名举报信《实名举报广东黄文仔涉嫌严重经济犯罪》，称，黄文仔曾利用管理大权，在操盘广州星河湾项目的过程中用阴阳真假报表的手法,瞒骗合作公司股东,长期侵占广州宏富房地产有限公司(下称“宏富公司”)数以亿计的巨额资金。
宏富公司乃广州星河湾项目的开发主体。天眼查信息显示，宏富公司成立于2000年1月,注册资金1.7亿元，宏宇集团、番禺房地产联合开发总公司大石分公司(下称“大石房地产”)、深圳南方香江实业公司(下称“香江公司”)分别持有51%、30%、19%的股权。
当时任宏富公司董事并负责财务管理工作的吴世权表示，该项目公司的日常经营管理全部由宏宇集团独家负责,黄文仔担任该项目公司法人代表和董事长。
举报信指出，广州星河湾项目的经营状况和业绩十分良好,但是除了宏宇集团外,大石房地产和香江公司从合作项目公司宏富公司得到的收益与实际经营状况十分不匹配。这背后，是黄文仔利用职务之便，虚构转给宏宇集团的“往来款”数据以达到占有资金的目的。
吴世权指出，第三方审计机构出具的宏富公司2003年度以及2004年度会计报表均为虚假的财务资料，如截至2013年10月，当年宏富公司实际转给宏宇集团的“往来款”累计达2.57亿元，而审计会计报表则显示仅为1751万元，差额达2.4亿亿元。
吴世权向界面新闻提供了多份电子版附件证据，除了有广州华天会计会事务所出具的年度审计报告书外，也有宏富公司的内部会计报表，该报表企业负责人和财务负责人的位置上分别印有黄文仔和吴世权的姓名印章，不过这些附件的真实性还有待查证。
界面新闻对比两份财务报表数据发现，相关数据确实与举报信内容一致，但核算时间并非完全重合。如第三方审计机构的财务数据是以年度为单位，而宏富公司的内部会计报表则只是截至到当年10月。
对此，吴世权对界面新闻表示，他只是提供了部分证据，还有更详细的报表内容其并未出示。另外，对于大石房地产和香江公司究竟从广州星河湾项目获取多少收益，吴世权也并未透露，称这需要专业调查。
该事件最大的疑点在于，作为举报信中的“利益受损”方，大石房地产和香江公司目前并未对外明确表态。吴世权透露，这桩旧事他有告知两家股东公司，但这两家公司并未表态，也没有说站出来一同举报黄文仔。“我确实也不能强加于人家。”
针对此事，星河湾集团官方微信于10月9日发布声明称，星河湾集团主动致函两方合作股东，由合作方股东聘请会计师事务所，对宏富公司合作期内的资金往来进行专项审计。专项审计报告于9月30日完成，宏富公司合作方股东利益并未被侵占。
然而，这一声明仅有星河湾集团的落款和盖章，不见大石房地产和香江公司，在公信力上似乎难以让人信服。界面新闻就此询问星河湾集团相关负责人，但截至发稿并未得到回复。
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