广州冼村控规获批，CBD最后的旧改进程加快
记者 | 王静
“有个成语叫做’见缝插针’，这里就是见缝盖房子，建回迁房，三期在今年全面开工了。"虽然仍有村民尚未与开发商签署协议，但广州冼村的旧改进程已经进入了快车道。
近日，广州市规划和自然资源局网站公布了《冼村地块控制性详细规划》，该规划已经通过广州市政府批准并正式生效。
戴德梁行估价部高级助理董事曾国胜评价称，“控规批了，意味着项目改造方案就可以落地，进程加快。"
冼村位于珠江新城核心区东侧，是广州CBD里最后一个城中村。涉及冼村路以东，黄埔大道以南，猎德大道以西，金穗路以北的冼村地块，以及猎德大道以东的冼村小学及周边拟扩建地块，合计规划调整范围面积27公顷。
新规划共规划人口2.2万人，将在改造地块总建筑面积不变的情况下，适当放宽融资区限高，增加居住面积，新增20处公服设施。
调整后规划显示，冼村改造范围计容总建筑面积107.7万平方米，容积率6.99，与原控规一致。回迁区计容总建筑量为62万平方米，其中住宅42.5万平方米，公共服务2.5万平方米，商业与公寓17万平方米。融资区建筑面积45.7万平方米，均为商业或商务功能。
建筑限高方面，紧邻冼村路、靠近地铁18号线冼村站的商务商业混合用地限高300米，这意味着珠江新城可能又会增加一栋300米的摩天大楼。
此外，居住商业混合用地与商办居住混合用地限高150-200米；二类居住用地（城市居民住宅用地）限高100-150米。预计冼村也将崛起一片“摩天住宅"。
回顾冼村的改造历史，2010年，冼村三旧改造方案通过；2011年3月，冼村进入全面拆迁阶段，同年央企保利地产获投中标承接旧改。
2012年9月，冼村复建安置地规划规获得批复；2014年大部分冼村村民已完成签约；2015年1月份，冼村股东代表大会高票通过，冼村改造工程将全面开工；3月，冼村首期回迁房复建开工；2016年6月，冼村回迁样板房正式开放。
2018年，广州市城市更新领导小组会议审议通过冼村改造调整方案，再到今年3月，《冼村地块控制性详细规划》在市规委会城市更新专业委员会上获得全票通过。在将近十年的更新改造过程中，这片位于广州CBD核心区的村落逐步迎来了新生。
保利冼村旧改项目发言人张松青在解释此次修改控规的原因时指出，“2017年’331’政策后，公寓和住宅性质有了变化，村民现在想要的是住宅，这次调整就是把以前的公寓改成住宅了。"
虽然更新进程有了新进展，但冼村旧改目前仍然面临着一个老大难问题，即由于一些村民的坚持，仍有部分改造缓慢的地段。
曾国胜表示，“如果达到了法定比例，理论上有部分村民不同意也不影响开发。但考虑到社会综合因素，开发商往往会谨慎对待。"
保利地产对外表示，目前冼村的整村拆迁进度已超过80%。据信息时报今年3月份的报道，截至当时，还有262栋村民房屋与143户外单位住宅未签约。
在冼村逐步改造的这些年中，周边的房价早已飞涨。2009年，冼村宣布改造之初，珠江新城的房价约为8000元/平平方米。十年后，珠江新城板块的房价已达15万元/平方米。而冼村依然像一块伤疤一样，长在广州CBD的版图上。
保利地产对界面新闻称，目前冼村一期已经回迁入住，二期已经分房即将入住，三期正全面建设，四期、五期、幼儿园、酒店、大庙和祠堂在筹备建设，取得了巨大的进展。
根据冼村官方公布的信息，改造前村屋租金大约是30元/平方米/月，改造后的租金翻了几倍。预计建设好新冼村之后，村民个人房屋收益总体比建设好之前每年新增加约3亿元，集体物业收益每年新增加约2亿元。
据《冼村村志》记载，冼村从宋朝开村至今。1985年，冼村的土地第一次被征收了1200亩地，建起了天河体育中心。1995年，冼村又被征用了978亩土地，建设成了珠江新城。
随着冼村旧改进程的加快，这块拆了十年的旧村落有望彻底换新。
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