【案例提醒】合同不完善引发的纠纷

甘肃工人报 2019-07-12 08:12 大字

刘海春出生后智力发育迟缓，长大后一直靠哥哥一家救济生活。1999年，刘海春的哥哥得知村民张强过世后，其家人要把面积66平方米的三间平房出售，为了让弟弟能有个安稳的住处，哥哥准备帮刘海春花5500元买下这三间平房。

签订房屋买卖协议时，对方是张强的弟弟张明出面，他出示了房屋的房照及土地使用证，并在收到5500元房款后将房屋房照和土地使用证交给了刘海春。自打买下房屋后，刘海春就一直居住在这里，还进行了修缮。因为历史遗留问题，该辖区房屋无法办理房屋过户手续，导致很多房屋的所有人与房产证登记的所有人不符。

2013年，该片区域纳入拆迁范围，政府启动了房屋确权程序。得知该消息后，刘海春就联系张明，要求协助办理过户手续，但迟迟得不到对方的回应。正当他着急的时候，突然接到了法院的传票，自己居然被人告了。

起诉刘海春的是张强的妻子邓芳。她说这三间平房是自己和丈夫张强的房产，丈夫病逝后，自己再婚，房子就一直搁置至今。去年，刘海春突然提出办理过户手续，自己并不知道该房屋已经被卖出，刘海春属于恶意买卖，侵犯了自己的财产权，因此要求其腾房并赔偿损失。

领到传票后，刘海春蒙了，他不懂法，又没钱打官司，于是来到了法律援助中心。

了解案件经过后，律师觉得邓芳之所以现在提起诉讼，很可能是因为房屋所在区域面临拆迁，房屋价值可能提升，因此才想把房子要回来。律师建议刘海春提起反诉，请求法院判决确认该房屋归其所有。该案开庭时，邓芳说，她从未授权他人行使卖房权利，对卖房情况一无所知。

律师提出，该房屋在1999年由邓芳丈夫的弟弟张明代理其出售给刘海春，该代理行为可以从两点得到确认：一是张明在出售房屋时出示的证照齐全；二是邓芳与张明有亲属关系。这两点足以使刘海春认定张明系代理邓芳出售该房屋，构成表见代理行为。并且，邓芳在搬离该房屋后，每隔一两年都会回村，其间房屋经过多次修缮，邓芳从未提出过异议，可见其对卖房一事是知情的。

法院认为，虽然邓芳在房屋买卖过程中没有到场，但基于张明与邓芳的特殊亲戚关系，该行为构成表见代理。故此，法院支持了刘海春的反诉请求，驳回了邓芳的诉讼请求。

提醒：由于刘海春和家人不懂法，对签订合同、房屋过户等没有引起重视，以为只要付了房款，房屋就是自己的，这才引发了诉讼。因此，在签订房屋买卖合同时，要注意对方是否具有完全的房屋所有权，在签订后要及时办理过户手续，以免给自己造成不必要的损失。

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