“是否取消公摊面积”应纳入讨论议程
“公摊面积”以后真的要取消了?近日,一则“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的消息在网络上成为热点。这则消息来源于住建部官网发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《规范》),不过据业内人士表示,按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。
按套内面积交易的条文出来后,被普遍解读为住建部首次明确取消公摊,以至于引发了刷屏式的关注,也被广泛点赞。对住房按加上公摊后的建筑面积计价的现行交易模式,外界的反感态度可见一斑。
不过舆论基于取消公摊的欢喜,怕是要被泼一盆冷水了。上述《规范》只是技术规范,不是法律规章,位阶相对较低。它约束的是工程建设行为,约束对象是相关建设单位。至于开发商的市场交易,仍然会按照《商品房销售管理办法》延续管理,其中第十八条规定——商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
外界对一份技术规范寄予厚望,指望它能够更改住房交易的模式,很大程度上是源于公摊面积计算混乱下的购房焦虑。正是这种焦虑感制造了这样的期待。
的确,在国内的住房交易过程中,公摊面积处在相当不透明的状态。我们只知道它包含了电梯井、管道井、楼梯间等公共使用部分,但至于如何计算并分摊给各户,一直都没有统一的法律和技术标准。这导致同一栋楼、同户型的两套住房,套内面积相同,但加上公摊后的建筑面积却可能不一样。由于物业、取暖等费用,都是根据建筑面积计算,难免造成不公。
另一方面,在一些小区,公摊面积越来越大,一套100平方米的房,实际套内面积不到70平方米都有可能。套内面积容易测量,落到购房者头上的公摊,是否有开发商承诺的那么多,却完全是开发商说了算。至于由公摊面积产生的广告收益,话语权也完全掌握在开发商手上。
当然,即便取消公摊,改由按套内面积交易,房屋均价也自然会抬升,房屋总价不会有任何降低。公摊面积计算标准混乱导致的不透明和信息不对称,其实是进一步提升了本就是强势方的开发商的话语权,给它们留下了暗箱操作的空间。如果能够做到买多少平方米套内就有多少平方米,至少可以厘清模糊地带。
舆论对取消公摊面积的呼声,皆是对于由公摊延伸等类似乱象引发的购房焦虑的真实反映。这层焦虑需要被正视。目前内地只有重庆没有公摊的概念,这种交易模式有十多年的历史渊源。在商品房高度发达的今天,重庆的经验挪用到其他地方,成本的确相当大。而且由于公摊更多涉及的是新房,如果突然变更交易标准,还会产生与二手房不同的双轨制。这正是公摊面积屡屡被吐槽,法律层面却鲜有动静的原因。
退一步讲,即便要涉及取消公摊,也绝非一个技术规范能够办到的,它涉及《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律法规的修法,是个庞大的工程,也需要比较长的准备期。
短期内,哪怕通过修法取消公摊不现实,对公摊计算标准进行透明化的处理,也是题中应有之义。至少,要减少开发商暗箱操作的空间。而长期来看,公摊面积取消是否可行,成本和收益如何权衡,也该纳入讨论议程。
◆阳光评论●余寒
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