厦门楼市调控见效：二季度成交回暖 价格下跌10%

8月初，“厦门楼市崩盘”被市场热议，有自媒体报道称“相比2017年3月高峰期，岛内每平方米已经下降了1万-1.5万元，岛外下跌6000-1万元”。澎湃新闻走访了解到，经过一年多的调控收紧，厦门岛内岛外的二手房价的确有所回落，岛内每平方米降幅约5000元左右，岛外则在两三千元，根据房子的新旧程度、面积大小和配套则有所区别。

“说厦门楼市崩盘的都太可笑了，上个月二手住宅成交了快1800套，这个量说明市场很活跃。”厦门一名从事房产经纪的工作人员说。

举例来说，6月30日挂出来的、位于厦门岛内思明区文兴东二里，一套2室1厅1卫的67.39平方米的楼梯房挂牌价310万元，单价约4.6万元。“去年下半年这样的房子，大概是335万元。”厦门链家一名工作人员介绍。也就是说，去年这样的房子挂牌单价4.8万元多。

在厦门丹霞房产，同一个街道的福满山庄小区，一套3房2厅2卫2阳台的电梯房，面积129.33平方米，单价约43300元，挂牌总价560万元。这家机构的工作人员说“今年小区的挂牌价差不多跌了5000元左右，跌幅在10%左右，刚需性的房子面积小一些更好出手。”

二季度市场回暖

由于是工作日，记者下午走访的多家中介机构内，咨询的人较少，晚饭后，去中介机构了解房源信息的人明显多一些，但工作人员并不忙碌。

“去年楼市火爆，新小区比老旧小区涨得多，现在泡沫多挤一些，也很正常。有些地段配套好的话，房价也有没跌的；有的楼盘周边配套没起来，商场招商不是很好的，每平方米跌了1万元的也有。至于新盘，政府有限价规定，不好比较。”厦门一家房地产中介的工作人员说。

厦门市岛外集美区，位于杏林湾商务中心附近的莲花新城三期毛坯二手房，房主急出手的挂牌价约2.7万元/平方米。莲花新城三期2016年交房，当时单价近2万元。2017年12月，记者在某房地产中介的网站上看到，莲花新城的毛坯二手房的挂牌价从3.2万元到4万元的都有。

“这就好比，涨了1万元，跌了2000元，你说是涨了还是跌？”岛外同安区一楼盘销售中心的一名销售人员说，“我们这个项目前两个月都能卖几个亿。位置差的项目，一个月卖两三套的也有，还是看地段和配套。”

该楼盘位于环东海域的湾区——滨海西大道与通福路交叉西北侧，今年3月高层项目第一次开盘，共900多套房源，去年开盘销售的是别墅的部分。这名销售人员说，周边配套已是在建工程，包括地铁6号线，“配套百分之八九十是在2021年交付，6号线在这个项目附近有2个站。因为滨海大道限速，我从岛内开过来大约40分钟。6月我们卖了2.3亿元，7月卖了2.6亿元，你可以看到市场已经回暖了。”

记者在厦门市国土资源和房产管理局主办的厦门网上房地产网站上看到，该楼盘目前已领取了3次预售证，共批准了1291套可售房源。目前在售的是83-89平方米的户型，总价在260万-290万元，均价3.3万元/平方米。

厦门网上房地产上的数据显示，2018年一季度，厦门市新建商品住宅的供销比（批准预售量除以销售量）为1.30，二季度为0.78。

图表来源：厦门网上房地产

根据诸葛找房数据研究院的统计数据，2017年3月，厦门二手住宅挂牌均价为42120元。今年1-7月，厦门二手住宅挂牌均价分别为50908 元、51000元、51060元、49245元、 49206元、49117元及48494元。

以更能反映市场行情的二手房来说，虽然挂牌价不是最后的成交价，但可以看出，与2017年3月高峰期相比，价格差仍有较大空间。

精准调控，支持刚需改善需求

二季度的成交回暖，与厦门对需求的放开不无关系。

在走访过程中，有多名中介工作人员表示，非厦门户籍购房者可以补缴社保或个税，每年可以补缴6个月。厦门市政务服务中心国土房产综合服务厅工作人员向记者确认，这一政策是今年3月之后开始实行的，在购房之日前4年内缴满3年社保，每年可补缴6个月。

厦门现行的针对购房者的房地产楼市调控政策包括限购、限售、差别化信贷等。此前，厦门对非户籍人士限购1套180平方米及以下的商品住房，但需在购房之日前4年内逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明。

此外，上述工作人员厦门市自5月起成年单身人士，拥有住房产权份额累计未超过50%的（含50%，共有人为直系亲属），可以另购1套商品住房。此前，2017年3月25日起厦门施行的楼市调控政策要求 “户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房”。

有分析认为，这是厦门精准调控，支持首套改善需求的针对性政策，并不意味着对楼市调控的放松。诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，由于2016年厦门楼市过度火热，造成房价短期内暴涨，所以在2017年厦门调控政策不断加码后，房价出现回调迹象。但是为了避免在回调过程中引起市场的恐慌造成大量投资离场，进而引发市场的恶化。因此要在市场回调较大时通过刺激需求来稳定市场下行趋势。归根结底还是为了维持房地产市场的稳定，防止其“大涨大落”。

厦门网上房地产数据显示，从分面积段交易情况看，新建商品房中120-144平方米的房源最为畅销，共成交1486套，成交面积为19.4万平方米，占总成交面积的33%；100-120平方米的房源次之，占总成交面积的15%。二手住宅则是中小户型产品为交易主流，100平方米以下户型交易4259套，占比61%，其中60平方米以下户型交易套数最高，达到1234套，占比18%。

厦门网上房地产7月30日发布的机构观点认为，上半年厦门楼市经历了由冷转暖的发展态势。一季度受春季传统淡季影响，楼市渐休，表现平淡；二手住宅受2017年末交易税费上调预期影响提前透支市场需求，交易量出现明显下滑，市场处于观望状态。进入二季度，市场开始回温，一二手住房销售量均有所上浮。

从上半年厦门购房人群分布看，新建商品房的本地客群购房面积为46.3万平方米，占总成交面积的79%，同比上涨6%。本地购房客群上浮，占比近八成；投资客群不断减少，刚需及改善型客群理性入市。

今年7月2日，厦门印发《关于进一步加强精准调控 稳定房地产市场的实施意见》，提出进一步加强精准调控，支持“职住一致”的刚需，坚决遏制投机炒房，稳定市场预期，稳控房价；全市划分思明与湖里、海沧与集美、同安与翔安等三个调控片区实施精准控价，确保全市新建商品住房控价目标的完成。实现2018年度全市新建商品住房销售均价不上涨。

此外，根据市场供需情况，厦门适时推行新开楼盘商品住房公证摇号、公开销售工作，对社会关注度高、蓄客量大于房源量的项目，房地产开发企业要采取公证摇号开盘销售。并结合“培育和发展住房租赁市场试点”“利用集体建设用地建设租赁住房试点”工作，多主体供给租赁住房，2018～2020年新建各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于30％。

厦门网上房地产表示，今年以来，厦门正持续推进因城施策、分类调控，并抓紧建立健全房地产调控长效机制。与此同时，厦门还通过完善分类措施，按照“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的原则，进行精准施策，预计后期厦门房地产市场将继续保持稳定发展态势。

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