招商蛇口分拆物业上市，或诞生A股第一大物业公司
文 | 记者 罗强
招商蛇口并购物业资产管理公司中航善达（000043.SZ）再进一步。
4月28日晚间，中航善达发布《发行股份购买资产暨关联交易预案》透露，中航善达发行股份购买招商局物业管理有限公司100%股权的发行价确定是7.9元/股，为定价基准日前60个交易日股票均价的90%。
这宗关联交易的背后，是一场央企之间的资产腾挪。首先，招商蛇口以8.95元/股的价格受让中航国际持有中航善达22.35%的股份，总代价约为13.34亿元，交易完成后招商蛇口成为中航善达的控股股东；然后，中航善达发行股份购买招商蛇口子公司招商物业100%股权，形成关联交易。
股份转让与发行股份购买资产的实施不互为前提，但在双方方案中，监管机构批准股份转让交易，是后续发行股份购买资产交易的生效条件之一，目前股份转让交易尚未完成过户。
中航善达的前身为中航地产，在上一轮央企整合中，中航集团开始陆续剥离房地产业务，中航地产的地产资产绝大部分出售给了保利发展，随后这一平台的战略聚焦于物业资产管理业务。在国家推进央企战略性重组改革和专项整合，推动央企提质增效、提高主业核心竞争力的背景下，此次一揽子交易预计不会有太多审批障碍。
确定发行股份购买资产的发行价之后，下一个关键数据便是招商物业100%股权的评估价格。可供参考的数据有，2018年度招商物业实现营业收入29.17亿元，净利润1.83亿元，截至期末的总资产为16.98亿元，净资产为4.01亿元。
此次重大交易前，中航善达的股价为10.04元/股，总市值约66.96亿元，招商蛇口以现金支付收购中航国际22.35%的股份。
简单计算，中航善达购买招商物业所发行的股份数量，加上此前招商蛇口收购22.35%的股份，使得招商蛇口所持中航善达的股份预计将超过30%，届时中航善达需要提请股东大会，免除交易对方因本次交易增持公司股份而发出全面要约。
招商蛇口和中航善达都相信，交易将实现物业管理行业横向整合，明确未来发展的战略定位，进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间，打造央企物业管理旗舰企业，在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强，提升行业地位。
招商物业与中航善达如果能完成重组，将诞生出中国第三大规模、A股第一大规模物业公司。
中航善达2018年实现营业收入66.6亿元，其中物业管理业务实现营业收入37.18亿元，同比增长29.58%；另外建筑楼宇工程业务实现营业收入1.01亿元、房地产业务实现营业收入27.03亿元。
如营业收入规模简单相加，招商物业与中航善达2018年度物业营业收入已高达66.35亿元，在国内物业行业中仅次于万科物业（97.96亿元）、绿城服务（67.1亿元），远超A股唯一物业上市公司南都物业（10.59亿元）。
在房地产收入迅速减少情况下，中航善达预计2019年营业收入同样将高达53亿元。以管理规模来看，截至2018年底，招商物业布局了40多个城市464个物业项目，服务面积超过7500万平方米，而中航善达管理面积同样高达5307万平方米，双方合并造就了一个管理面积高达1.28亿平方米物业公司的诞生，这一规模将进入行业前10。目前行业第一的彩生活平台服务面积为11.22亿平方米、万科物业合同管理面积为5.3亿平方米。
“快速发展仍然是这个行业确保第一梯队的必经路径。"一位上市物业公司高管告诉界面新闻，如同房地产开发业务以千亿规模为追求目标一样，物业公司做大做强的必然途径依然是扩大经营规模、独立发展。
但从彩生活并购万达物业开始，到2018年房地产公司分拆物业赴港的上市潮，更应该关注物业行业链接资本市场，最终给行业带来了什么。
在招商蛇口与中航善达的交易中，如果交易重组后公司股价长期低迷，招商蛇口所持股份的锁定期将相应延长，同时预计交易方案中还将有相应的业绩补偿条款。
“某种程度上，资本市场给行业带来专业、稳定的预期。"一位未上市物业公司高管评论认为，目前资本对物业行业带来的改变并不多，商业模式探索深度有限。国内未上市的大型物业公司还有龙湖物业、万科物业等。
万科董事长郁亮对物业服务业务就有着旗帜鲜明的观点，他曾在一次小型讨论中强调，“我希望万科物业未来上市，不是物业公司名义，如果只是物业服务上市，我觉得小看他了，他应该区别于现在所有的物业公司，我才能让他上市。"
至于物业公司到底应该是什么样子，郁亮也给不出答案。这尚是一个龙头物业公司的困惑，对于招商蛇口与中航善达来说，显然未来需要做的事情还有很多。
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