房企当“房东” 行不行得通？ 北京一自持租赁项目以10年180万元的租金水平引发巨大争议

随着购租并举的推进，越来越多城市推出了“只租不售”的地块，越来越多开发商转型做起了“房东”。据不完全统计，仅在北京，就已有30宗开发商全自持或部分自持的项目，而这个数字还在不断增长。这种租赁项目跟一般房屋租赁有什么不同，不少人都很感兴趣。前一段时间，北京万科一处名为“翡翠书院”的自持租赁项目，更是以10年180万元的租金水平引发了极大争议。但让很多人意外的是，项目首批推出的72套住房，目前出租率已达到90%。

与万科“翡翠书院”这种“高价”入市方式不同，记者调查发现，还有一些参与自持租赁住房项目的房企，采取了按兵不动的策略，保持观望姿态。另外，还有项目虽然开工，但租金、租期等政策，都还未确定。此前，北京规定自持租赁住房，最多只能一次性收取10年租金，这彻底堵死了部分房企“以租代售”、违规操作的空间。

房企自持租赁难在何处？

自持租赁项目推进艰难，成本高、投资回收慢是绕不开的问题。那么，有没有好的解决办法呢？今年4月，证监会和住建部联合发布通知，支持发展住房租赁资产证券化，再次明确提出要试点发行房地产投资信托基金（REITs）。开发商自持物业这种模式到底行不行得通？

央视财经评论员刘戈表示，租售比太低是自持物业的“拦路虎”，在北京、上海、深圳等一线城市的租售比大约是1.5%，一套价值1000万元的房子，一年出租能拿15万元，远远不如到银行活期存款的价值。二三线城市会好一些，租售比达到4%，差不多是国际通行的状态，在这种状态下，自持租赁型房子的问题就不大了，但是现在一线城市，如果开发商拿地价格很贵，最后想把它租出去的确是难度非常大。

自持租赁出路在哪儿？

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎表示，住房租赁市场有很多短板需要补齐，整个社会对住房的认识要有包容的心态，北京、上海、广州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它们的一半，租房的收益率也只有它们的50%，甚至还要更低，所以对于整个住房租赁市场要抱有宽容的态度，允许去创新。政府在这方面也要给予相应的政策，比如，德国有租赁法，日本有住宅法，我们国家也需要政府在这方面的配套跟进，共同努力提高可持续运营的能力，在这样的情况下，住房租赁机构就能够得到一个比较好的支持，积极性会越来越高。

自持物业对开发商资金 、经营要求高

刘戈说：“如果自持物业对开发商的资金要求非常高，同时对运营管理能力的要求也非常高，开发商自有资金不够，需要从银行贷款，最后获得的回报就相对比较低，资金成本再高，就更难了。如果这时候再需要证券化和金融的支持，最后不赚钱，就玩不下去了，房东也当不成。”

所以，它是有一个前提的，如果租售比这么低，那政府在卖地的时候，就不能照着售卖房产来销售了。所以，地方政府在出售土地的时候，理念和运营方式也要有变化，不能用以前的标准来论断。

“风险很清楚！”冯奎表示，大中城市租赁市场刚刚培育，跟国际相比有很大的不足，和实际需要相比，国家也有很多的政策来支持住房租赁市场，同时也有很多的风险，比如配套不够的问题，还有运营能力不高的问题，同时需要人消费观念的转变，在这种前提下风口也要看到存在的很多风险。面对这样的情况，政策层面既要培育住房租赁市场，让它有一个持续的发展，同时也不能放松监管。

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