三四线楼市全面回暖 楼市整体缩量但有望在高位平衡
近日，国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”，广大三四线楼市全面回暖，2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位，再次刷新纪录。
前端销售明显放量，这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速，以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长（2014-2016年平均下降16.4%），加上“去库存”持续推进，截至2017年12月底，全国商品房待售面积同比下降15.3%，绝对规模已降至2014年10月份以来的新低，即本轮“去库存”前的水平。
2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%，到下半年，由于各大城市房价和预售证严格管控，融资条件全面收紧，资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%。不过，土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段，新开工相对平稳，开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动，全年增速为7%。
从房价看，70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点后开始回落，最低点是9月份的0.2%。目前，一线城市新房价格同环比涨幅都在回调，环比已开始下跌，二线同环比涨幅整体维持，三线涨幅已经较高。
2016年和2017年，由于商品房销售连创历史新高，2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%，透支或“加杠杆”需求不在少数。因此，2018年商品房销售规模将惯性回调。2017年住房融资仍快速增长，甚至突破年初制定的占比控制目标，严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。
近期住建部明确调控“三个不动摇”；人民日报连续发文，楼市调控不会“拉抽屉”，2018年楼市还需保持当前严厉调控态势，回击了有关调控松绑的传言。这意味着，除基于市场明显降温，少数非热点城市适度修正政策外，2018年以“四限”（限购、限贷、限价、限售）为主要内容的调控还将保持高压态势。
2015年率先反弹的一线城市，销售连续下跌两年后，2018年有望保持稳定。三四线楼市分化严重，都市圈内的三四线城市，2016年底至2017年首次受到政策打压，2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年，由于继续受益于核心城市需求外溢，特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市，2018年成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后，2018年将整体回落。整体来看，预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%。
近年来三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新，叠加近年来公共服务“补欠账”支撑，第二波人口红利开始释放。因此，农民踊跃进城，小城市居民进入大城市较活跃，楼市整体缩量，但有望在高位平衡。
（据中国证券报）
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