两家闽系房企登陆港交所：依然高周转 但已告别“不惜代价”
A股严格的监管政策下，赴香港上市重新成为房企登上资本市场的重要路径。
2018年至今，已经两家内地房企登陆港交所，另有房企正在筹谋香港上市。1月16日，福建房企正荣地产(06158.HK) 于香港联交所正式挂牌上市；另一家福建房企福晟集团反向收购佑威国际（00627.HK）后，于1月11日正式更名福晟国际。
1月16日，福建房企正荣地产(06158.HK) 于香港联交所正式挂牌上市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企选择香港上市，主要处于两点原因，一是要实现规模的扩张，从融资的角度而言，上市是绕不开的道路。而由于监管问题，A股上市困难较大，随着内房股价值的提升，港股则是最好的选择。
截至目前，已经有11家闽系房企实现上市，与此同时，闽系房企们正在发生改变。相较于几年前“不惜代价”式的扩张，刚刚登陆资本市场的正荣地产和福晟国际则属“另辟蹊径”，一个先于土地市场高潮到来之前，定位中高端产品战略；另一个则是在其他房企在公开土地市场厮杀时，凭借着母公司在房地产并购市场的崛起，声名鹊起。这是闽系房企的变化，也是房地产业变化的缩影。
正荣地产：定位中高端的改善市场
截至2017年底，五家闽系房企进入房企房企销售额排行榜前20名，新进者包括正荣地产、泰禾集团（000732.SZ）、阳光城（000671.SZ），且均是走了差异化的战略路线。
正荣地产是新进者中销售额和涨幅均为最大的房企，2017年正荣地产实现销售额910亿元，同比增长逾80%。
差异化的产品战略被认为是正荣地产突围最重要的原因之一。正荣地产相关负责人透露，早在2015年初，正荣地产即提出“改善大师”产品战略定位，集中主要精力中高端住宅物业的改善型需求。
严跃进表示，2016年很多城市的土地市场竞争达到“白热化”的地步，土地价格上涨，为规避土地成本增加对公司利润的蚕食，房企们不得不调整开发战略，转战“改善”市场，就该点而言，正荣地产算是先行一步。
来自第三方研究机构中国指数研究院的数据，2012年至2016年，中国房地产市场的改善性需求持续上涨，建筑面积位于90平方米至200平方米之间的已经售出的新建商品住宅的占比达到56.3%。
此外，上述正荣地产相关负责人表示，差异化的产品战略之外，公司在土地扩展上采取“深耕”的策略，且已有成效，2018年正荣地产在上海、江苏省的南京和苏州等城市均有望实现100亿元的销售额。
规模之外，正荣地产的转型开始展现实质的效果，公司收益的提升远超过销售额的增长。正荣地产此前公布的招股书显示， 2014年至2016年公司实现收益分别为30亿元、43亿元和146亿元。
值得关注的是，截至目前，闽系房企因负债率备受诟病，正荣地产相关负责人称，公司将致力于财务政策并优化资本结构。
本次IPO正荣地产将获得约38.43亿元的款项。该公司招股书显示，正荣地产在此次上市招股阶段，在香港公开发售部分获有效认购合计1.79亿股，最终定价违每股3.99港元，扣除相关费用之后，全部发售所得款项净额约为38.43亿港元。
福晟国际：仍走高周转模式，规模和利润都要
因为并购“福晟”的名称在行业内声名鹊起，尽管福晟国际将会脱离福晟集团富力运行，但并购依然是福晟国际绕不开的关注点。
近日，福晟国际执行董事、福晟国际首席财务官吴继红在接受采访时透露，福晟国际将会采取有别于福晟集团以并购和旧改为主的商业模式，而是通过招拍挂和对公司的整体并购实现“快周转+利润”的发展路径。
但吴继红同时表示，集团有个原则：“适合上市公司的项目，一定会给上市公司来做”。
具体而言，福晟国际“跟着国家战略走”，即沿着大的城市圈的规划方向布局，在长三角、珠三角、京津冀等城市圈拓展项目。
有别于过往闽系房企展示的“不惜代价”拿地，吴继红表示，公司将采取“三个结合”的拓展策略实现扩张。即未来在一二线城市“做利润”，在三四线城市“走量”，进而保证“高周转和利润”的平衡。
吴继红同时透露，公司一定是住宅和商业同步走的，但项目最终的落地一定是一二线城市和其外溢的三四线城市均有一定量，为实现高周转又坚持商业和住宅的投资比例在2:8左右，最多不超出3:7。
并购之外，福晟国际延续了福晟集团“三级管控”放权模式，向城市公司放权。
吴继红介绍，“审批权都在集团是满足不了行业现在的发展”，“真正打仗一定下放到区域”， 真正的做事人员在区域，指挥劝应该下放至区域；集团充当的则是战略导向和资源提供的角色；执行层面则是具体到每个项目。
对于外界质疑的高周转带来的高负债问题，吴继红在接受采访时表示，高周转的开发模式，在刚开始的时候一定会是高负债，需要把握两点。一是高周转一定要弥补高负债的风险，企业发展到一定，负债一定会下降另外；企业需要判断资产是不是有质，如果资产没有估值偏离的风险，阶段性的高负债是企业可以承受的。
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