燕郊法拍房激增背后：高杠杆炒房客大溃退
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一位在燕郊从事法拍房生意的人士告诉经济观察报，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源，“申请执行人，大部分是银行，起码能占到六成以上，还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”作者：田国宝
导读
壹 || 有炒房客用180万元买来的房子，仅拍出了不到80万元。100万元就这样凭空消失了。
贰 || 在燕郊房地产最为火爆的年代里，炒房客都将自身的杠杆运用到极致，他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由，但没想到成为伴随他们一生的阴影。
叁 || 由于种种原因，从去年开始，这些加杠杆的炒房客们出现集中爆雷现象。
肆 || 他们旨在通过房价上涨进行短期套利，月供的支出超过了家庭收入可承受的范围，套利失败后，沉重的月供最终让他们苦不堪言。
眼看着自己的房子被一个陌生人以90多万元的价格拍走，刘相生没有任何阻止的力量，2017年，他购买这套房子的价格是300万元。
刘相生的房子在河北三河燕郊，2017年限购前，这个北京的卫星城一度是炒房客的乐园。今年5月房子被大厂法院查封，期间他想过各种办法，包括将房子长租出去为拍卖制造障碍、让朋友将房子拍回来再过户给妻子，但均没有成行。
一切都源于4年前的那个通过虚假交易套贷的决定，向来做生意顺风顺水的他，由于这个决定，“开始走背运了”。去年底，由于疫情影响，生意亏损导致房子断供，和妻子的婚姻也从假离婚变成真分手，他现在寄住在朋友一处闲置的房子中。
与刘相生面临着相同命运的还有唐婉，因“一时头脑发热”而做了一个足以影响她后半生的决定。12月中旬，她的房子被司法拍卖，五天后，她收到了法院汇来的4万元，“拍房子的钱，还完人家后，剩下的归还给我了。”
刘相生和唐婉都有着类似的命运轨迹，在房价快速上行的几年里，财富伴随着房产迅速增长。但当他们想要用同样方式，将财富复制到一个更高的数额时，腰斩的房价让他们又回到了人生的原点。
一位在燕郊从事法拍房生意的人士告诉经济观察报，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源，“申请执行人，大部分是银行，起码能占到六成以上，还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”
资不抵债
从小区东门进去，就是刘相生房子所在的栋楼，他的房子在11层，门上贴着法院拍卖、腾退等公告。
公告是今年5月贴上去的，彼时租户已经搬走，房子空着。由于他不接电话，法院的执法人员未能进到房间内，执法人员向物业确认房间没人后，贴上了封条。此后，他再也没有进去过。
当时刘相生在老家办事，等从老家回来燕郊后，房子已经无法进入。这一切虽然在意料之内，但如此快速的行动，也多少让他意外，“原来还想着找人签个20年的租赁合同，谁拍走了，也拿不到房子”。
由于距离正式拍卖还有大半年时间，他还有足够的时间来挽回房子，但很多时候，这些事想起来容易，做起来难。
房子预计在11月挂网，12月中旬正式拍卖。在法拍前，如果他能将房贷一次性补齐偿还，房子还是他的，届时，银行会配合向法院申请解封及解除抵押。但200多万元，不是小数目，由于生意连续两年亏损，现在拿出20万元都困难。
从2017年开始，首付加上三年多的月供，刘相生为这套房子已经投入150多万元，但想要保住这套房子，他还需要投入大约200多万元。这是他的一笔账，实际上他还有另外一笔账，那是他的另一个故事。
即便是保住了房子，“这套房子现在最多能卖出150万元，保住的意义不大”，刘相生说，但断供后，他上了征信黑名单，如果这笔按揭贷款还不上，这个“黑锅”他得一直背着，“以后肯定是没法继续做生意了”。
他也曾找过朋友，“让他帮我拍回来，等我有钱了，再买回来”，刘相生苦笑道：“朋友们都知道我还有其他债务，也都婉拒了，话说回来，人家完全可以自己拍下来，为什么要帮我拍回来？”
11月16日，还寄住在朋友家的刘相生，像往常一样，不停用电话联系业务。他做批发生意，自己也开了一家商店。疫情之下，生意受到严重冲击，“这两年不仅没赚到钱，把老本都亏进去了”。
房子被拍卖后，他依然欠银行百十来万，“我欠你200多万元不假，但也不能把我300多万的房子，90多万强制卖了，剩下的100多万元还得我来还，这等于我什么没捞到，还白搭进去250多万”。
唐婉的房子比刘相生早五天被拍走，2017年她用180万元买来的房子，仅拍出了不到80万元，“你说神奇不，100万元凭空消失了”，说话的时候，她两只手指全部张开的手掌向上，脑袋向前伸着，表情夸张。
唐婉说，她还年轻，这个事解决了，她还可以重新再来；但刘相生显然没有这么幸运，他还有一屁股债要还。
虚假交易
无论是刘相生，还是唐婉，在燕郊房地产最为火爆的年代里，他们都将自身的杠杆运用到极致，他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由，但没想到成为伴随他们一生的阴影。
刘相生是较早居住到燕郊的北漂，参加工作第二年就在燕郊买了房，那个时候燕郊房价还不到5000元/平方米。交房半年后，刘相生就从北京搬到燕郊新家，并在燕郊落户、结婚、生子，在燕郊开店，后来又把生意延伸到上游的批发领域。
变化发生在2017年，当年燕郊的房价一度飙升至3万以上，刘相生所在的小区均价都达到了3.5万元/平方米左右。当时燕郊的业主和中介们普遍相信，房价很快就能超过4万元/平方米。
他和妻子也萌生买房的念头，此前，由于有住房，生意占用现金多，他并没有想过再买一套房。但是做中介的邻居给他介绍了一个操作方式后，刘相生有些动心了。
中介告诉刘相生，通过套取房贷，一分钱不出，可以再卖一套房子。具体做法是，刘相生和妻子假离婚，将房子分给妻子，他再从妻子手中将房子买过来，只需要付100多万元的首付，就可以从银行拿出200万元的房贷。
贷出的200万元，100万元可以补亏首付，剩余的100万元可以作为第二套房的首付。那个时候，房贷审批极为顺利，一切办妥后，以妻子名义在他的小区又买了一套小户型的房子，“小户型好出手，想着等涨到4万元就卖掉”。
当时，由于刘相生的征信出了点问题，在燕郊没法做房贷，在中介帮助下，他花了几万元摆平了征信，并在临近的大厂某大行支行做了房贷。第二套房子的贷款是妻子做的，在另一家大行的燕郊支行。
刘相生没有想到的是，他买的第二套房，赶在了燕郊房价最高点。刚买不久后，燕郊启动史上最严限购政策，本地户籍及社保或个税满三年才具备购房资格，由于燕郊北漂居多，符合购房条件的人数极少。
限购后，燕郊房价一路下滑，期间，他有多次止损的机会，但因为不甘心亏钱，最后都错失了。现在想起来，刘相生虽然满怀遗憾，但也认了，他觉得这是命运安排，之前一切太顺了，该到了经历点波折的时候。
如果从最高峰算起，按照目前市场价，他的第一套房子市场价下跌了近200万元，第二套房子跌去了120万元，更让他难受的是，两套房每月还要承担近2.5万元的月供，“房子卖了，都不够还尾款”。
开了店以后，刘相生就将原来的房子租出去，一家三口在店附近租了一套两居室，小区内第二套一居室还留着自住。妻子和孩子住在租来的房子中，他因为跑生意，经常两头跑。
2020年，因为疫情影响，刘相生的批发生意大幅萎缩，临近年底，“我名下的房子，从去年底到今年，有4个月没还上月供，我老婆名下那套正常还”。他想着，既然违约了，怎么也得保住一套。
因为生意亏损和房贷的事，刘相生和妻子的矛盾不断升级，尤其是春节后，自己开的店因为亏损关闭，妻子搬回小户型房子，不让他再进家门，“所以我暂时住在朋友的房子里”。
5月，他回老家办事，期间租户从大房子中搬走，房子处于空置状态，等他回燕郊后才发现，房子已经被贴上了封条。“所幸是离婚了，要么另一套也得被拍了”。
抵押贷
不同于刘相生，唐婉的买房史是另一个故事。
她毕业后一直在北京上班，因为工作时间较为自由，北京房租逐年上升，她到燕郊租房居住，一居室，一个月几百元，租金少，住的也舒服。
2015年下半年，燕郊房价突破万元大关后，开始以每个月一千元的速度向上蹿升，这一切，唐婉看在眼里，急在心上。2016年8月，她四处筹建了100多万元，全款在燕顺路上的一个小区买了一套一居室。
入手价格接近2万元，到了年底，小区房价已经逼近3万元/平方米，唐婉庆幸自己赶上了这趟车。如果一切止于此，她的人生可能也不会如此曲折。
2017年3月，北京出台限购政策，大量刚需涌入燕郊，按照当时房价涨速，年底房价达到4万元/平方米似乎并不难。与刘相生一样，出于对燕郊房价必涨的信念，唐婉完成了人生第一次加杠杆。
在中介指导和帮助下，她将小户型的房子抵押给某小型银行，贷出70多万元，在另一个小区购买了一套两居室，单价超出3万元/平方米，每月房贷1.4万元，“当时我的收入根本还不起，中介告诉我，贷款没下来，房子可能就出手了”。
唐婉没有等来房价上涨，2017年5月，燕郊出台限购政策，房价开始下跌，到了年底，已经跌回她买第一套房的价格。“当时给了中介一个底价，多卖的部分，都是中介的佣金”。
房子顺利卖出去了，唐婉说，房子还没交付，她都没看房子的真面目，还背了70多万的贷款。不同于普通房贷，抵押贷期限短，利息更高，虽然贷款总额不高，但月供压力不小。
每个月上班赚来的工资，还完月供后，虽然能勉强维持生存，但日子过得紧巴巴的。2019年，她辞掉北京的工作，回到燕郊和人合作开了一家培训机构，“三个人合伙开，总的来说比上班赚得多”。
唐婉没有预料到，她的好日子仅仅维持了一年，2020年，疫情爆发后，培训行业受到影响，几个月没有开班，即便后来开班，也都是原来的学员，没有新学员，就意味着没有新收入，到了10月，她的月供就还不上了。
今年2月，唐婉的违约贷款被银行转让给地方不良资产处置公司，7月，启动司法程序，“那个时候有多惨，房子没了，我被赶了出来，培训班也关了，还得给学员退费，今年估计把这一辈子霉运都走完了”。
房子拍卖的那几天，唐婉说她是厚着脸向父母借了钱，弥补了培训班的窟窿，房子拍卖以后，她的房子没有了，工作没有了，债务也没有了，重新回到了人生起点，“这个地方，还有什么好留恋的”。
从家里被赶出来后，唐婉住进了男朋友的房子，男朋友在北京上班，常年“神龙见首不见尾”，她想着能快点结婚生娃，安稳下来。
无论是刘相生的虚假交易，还是唐婉的抵押贷，只是过去几年里燕郊楼市加杠杆游戏的冰山一角。由于种种原因，从去年开始，这些加杠杆的炒房客们出现集中爆雷现象，正如唐婉所言，这既是过去的终结，也是未来的解脱。
套贷游戏
人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。
根据阿里法拍网显示，截至12月17日，全国正在进行拍卖及即将开始拍卖的住宅合计超过4万套，已经结束拍卖的有148万套（历年累计）。从全国范围来看，无论是燕郊，还是河北，法拍房数量所占份额相对较小。
廊坊限购后，虽然燕郊、大厂、香河等环京地区房价普遍腰斩，但从法拍房数量来看，燕郊的数量占到整个廊坊地区的一半左右，同期，大厂和香河的法拍房数量均在百套左右。
一位熟悉当地楼市的人士告诉经济观察报，2017年限购前，与环京其他区域相比，燕郊楼市独特之处是有成交活跃的二手房市场，其他区域多数以一手房交易为主，燕郊的二手房交易则远大于一手房。
由于交易活跃，不缺乏业务，燕郊的银行审核较为严格，有大量征信存在问题、通过高评和虚假交易套贷、首付贷等业务被分流到廊坊市其他区县银行，其中既包括四大行的支行，也包括地方银行。
“其他区域银行业务少，为了拉业务，所以承接了大量燕郊银行刷下来的客户”，该人士表示，有一家支行的内部人，仅通过帮助按揭客户消除不良征信记录，一年赚到800多万元。消除不良征信费用基本在2万-5万元。
据他透露，在外地银行做房贷的通常有几类购房者，第一是有征信不良记录的；第二是做抵押贷的炒房客；第三是像刘相生这种虚假交易；第四是高评套贷；第五是因年龄、收入等原因不符合房贷的客户。
这些问题客户，通常在燕郊银行不受欢迎，但受到外地银行的青睐。在今年燕郊法拍房中，这类房源占比超过15%，本地银行占比在70%左右。
过度运用杠杆是导致刘相生、唐婉这类炒房客断供的主要原因之一，他们旨在通过房价上涨进行短期套利，月供的支出超过了家庭收入可承受的范围，套利失败后，沉重的月供最终让他们苦不堪言。
除了从银行套贷外，多数炒房客经常运用的借贷还有小额贷公司借款及民间借贷，这类借款通常期限只有半年，以原有房子做抵押，抵押率在50%左右甚至更低，“双方签一份房屋处置全权委托授权合同，半年后如果钱还不上，直接把你的房子过户”。
“后来全权委托这类手段被叫停后，小额贷和民间借贷违约的抵押物也进入法拍序列”，上述熟悉燕郊楼市人士表示，小额贷和民间借贷一般运用在首付贷、尾款解押等方面，年化利率超过20%。
第二个重要原因是房价下跌，多数断供者买房赶在燕郊房价高点，燕郊房价腰斩后，房子的价值远低于房贷数额。刘相生的房子被拍卖后，他仍欠银行100多万元房贷。很多炒房客苦苦支撑房贷，更多是等待燕郊楼市回暖。
经济观察报记者曾接触过一位在价格高点时入手6套房的炒房客，被套后，每月的月供超过10万元，卖掉两套房后，才勉强维持剩余4套不断供。目前这名炒房客已经无法联系上。
第三个原因是疫情影响，从去年开始，餐饮、教培等多个消费行业普遍不景气，导致从事这类工作的购房者收入下滑严重，影响房贷月供正常履约。“有很多做小买卖的，都是把房子抵押贷的款”，上述熟悉燕郊楼市的人士表示。
刘相生说，庆幸妻子和他早早离婚了，否则他更加无颜面对家人，“现在苦我自己，老婆和孩子还能有个窝”。
原标题：《燕郊法拍房激增背后 高杠杆炒房客大溃退》
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