小区公共管道漏水致损纠纷中物业责任的认定
【案情】自2019年6月起，闻某发现楼顶板漏水，多次要求楼上颜某、小区某物业公司处理未果，遂诉至法院。经法院委托司法鉴定，漏水系因该单元同户型自上而下公共排水管道出现漏水点所致。物业公司与小区业委会签订的《物业管理服务合同》约定，物业服务内容包含对房屋共用设施设备的养护、管理和运行服务。物业公司辩称，案涉漏水管道不属于公共管道，系业主专有部分的管道，专有部分应由业主自行负责维修；根据业内惯例，物业公司只负责疏通公共管道，该管道的维修以及维修资金由业委会负责，其不应承担赔偿责任。
【分歧】本案中，对于物业公司责任的认定，存在以下两种不同观点：
第一种观点认为，因公共排水管道出现漏水点致业主受损，该管道系该单元使用该管道的业主的公用设施，属于该部分业主共有，应当由使用该管道的业主自行承担维修责任。物业公司作为管理人，不负有查明漏水原因及维修管道的义务，不应当承担赔偿责任。
第二种观点认为，物业公司应当按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护业主共有部分，保障包含公共排水管道在内的共有设备设施的功能和寿命，并采取合理措施保护业主的人身、财产安全。如因物业公司未尽到养护维修义务导致业主房屋财物受损，则物业公司应承担相应的赔偿责任。
【评析】
笔者赞同第二种观点。理由如下：
1.公共排水管道属于业主共用设施设备。根据民法典第二百七十四条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主共有部分是指专有部分及专有部分附属物以外的，由业主共同享有所有权的建筑物及其附属部分。实践中，根据共有人的范围，业主共有可分为小区全体业主共有、某一栋建筑内全体业主共有、特定单元内全体业主共有等。本案的同户型自上而下公共排水管道，供该单元同户型全体业主使用，在构造上、功能上具有相对独立性，与该单元同户型业主具有使用上的利害关系，故该公共排水管道属于共用设施设备，而非业主专有。
2.物业公司应按约履行物业服务合同义务。物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同，民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，也为法院司法实践提供了明确的裁判依据。根据民法典第九百四十二条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。具体而言，物业公司定期对小区公共管道进行疏通、养护，视情况对公共管道进行维修等，应视为物业公司尽到了妥善维修、养护的义务。本案中，小区业主通过《物业管理服务合同》将共有设施设备的管理权交给物业公司，约定由物业公司负责养护、管理、运行等。物业公司未能举证证明其已尽到妥善养护管理的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。物业公司称按照行业惯例仅负责疏通公共管道的辩解意见，有悖于物业服务合同的承诺，不利于对业主利益的平衡保护。
3.根据诚信原则，物业公司除履行合同约定的义务外，还应履行通知、协助等附随义务。当业主权益遭受损失时，物业公司应采取合理措施积极引导、配合、协调业主维护其自身合法权益。物业公司以其不具有检修管道的义务、不具备查明漏水原因的能力等为由，推卸合同义务，明显有违诚信原则。另外，商品住宅的购房者已按一定比例向有关部门交纳住宅专项维修资金，该资金属全体业主共同所有，专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的大修、更新、改造。质保期经过后，物业服务人必要时可引导业主申请使用住宅专项维修资金进行维修。若物业公司疏于养护管理共有设备设施或者出现问题后未能按约及时维修、未积极引导业主维权等，导致损失扩大或者加重，则应承担与其职责相对应的赔偿责任。
（作者单位：江苏省南京市江宁区人民法院 李超燕）
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