杭州只有1%-2%利润，房地产的微利时代来临
“暴利”曾经是外界对开发商的刻板印象，但随着楼市调控政策的深入，房地产进入微利时代变成了行业共识。
近日，在滨江集团的投资者交流会上，有投资者提问“前些天杭州集中推地中拿的几宗地，利润能有几个点”，董事长戚金兴回复称，“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强，融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”
一位滨江内部人士对界面新闻记者称，“老板说的是实话，利润的确只有1%-2%，这已经很不错了，如果是其它房企拿地可能还要亏5%。同时1%-2%的利润率算法是老板将自持成本全部算进来之后的利润率。如果将自持单独核算利润，计入投资性房产，这几块地的利润率将有8%左右。”
近两年，杭州实行限房价、竞自持的政策后，开发商们抱怨最多的就是“不赚钱”。
戚金兴去年年底还表示，滨江能有5%的利润就很满意了。现在看来，5%的利润率已经算高了。
有数据统计，2019年下半年杭州限房价宅地整体利润率仍在7.8%左右，2020年上半年下降至5.66%，下半年开始则已有不少宅地的利润率不到3%。
滨江以产品营造和成本控制能力见长，但依然不能获得让其满意的利润。相比之下，那些财务成本高、成本控制能力差的房企还要面临亏本的风险。
在杭州首次集中土拍中，万科、保利、金茂、绿城这样的国企和央企都相当谨慎，万科和保利都只竞得一宗土地，金茂和绿城连续参拍，但最终还是没有出手。
从拿到地的开发商来看，最终拼的是拿自持。“自持拿到别人都不敢加价了，地就拿到手了”，杭州的一位市场人士称。
杭州首次集中出让57宗土地，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例，连临安的自持比例都竞拍到40%，自持总面积超66.2万方。如果以每套100平方米计算，有6600多套房源将以开发商自持租赁形式出现。
滨江的自持物业做成了长租公寓滨江暖屋，租赁的投资回报率为3%-4%。
杭州一位市场人士对界面新闻记者表示，在杭州的开发商都很矛盾，不拿地将会失去市场，拿地了又不赚钱。“赚到的这点利润都是卖车位赚来的”。
车位也是置业顾问们卖房的最后倔强。
据杭州市场多位购房者反映，最近买房，置业顾问第一句话就是问他们要不要买车位。如果得到的回复是不买车位，置业顾问会爱答不理，不再与购房者沟通。还有的购房者发现，因为自己回复了不买车位，他们干脆被置业顾问拉黑。
事实上，开发商不仅在杭州赚钱难，在其它城市，赚钱也很难。
近期集中供地的各城中，中信建投做过一个毛利率的测算。重庆、无锡、杭州、北京的地货比在60%以上，其中，杭州的各项目平均隐含毛利率则在12.8%，无锡的为17.4%，重庆则仅有6.7%。
2020年的年报季后，大多数开发商的共同特征是“增收不增利”，利润率下滑是大趋势。
根据亿翰智库统计，截至2020年，50家典型房企的平均净利润率为11.6%，较2019年降低2.3个百分点，有37家企业净利润率下滑；净利润在10%及以上的共计28家，较2019年减少9家。同期，50家房企平均毛利润率为24.7%，较2019年同期降低5.1个百分点，47家房企的毛利润率下滑。
对于房企增收不增利的情况，房企的回复基本一致，全行业都是如此。
对于杭州的开发商而言，除了卖车位，开发商们还选择下沉，比如去绍兴、湖州、金华等。
一位正在金华看地的开发商对界面新闻记者表示，相比杭州，金华还有利润。
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