关于“小区居民享受物业服务”《民法典》新规你不可不知

在日常生活中，小区居民免不了与物业打交道，大到房屋维修、绿化养护，小到车位管理、清洁维护。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）开始实施。

那么，对于小区居民享受的物业服务，《民法典》实施后会产生哪些新的影响？小区居民享有哪些权利、承担哪些义务？

问：随着房屋租赁市场以及政策性租赁住房事业的发展，大量房屋由承租人实际使用，业主却居住于他处。那么业主能否以房屋已经出租为由，要求物业公司向承租人收取物业费？

答：《民法典》第九百三十七条规定：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

因此，物业服务合同关系的主体是业主与物业公司，支付物业费的义务人是业主，业主不能以房屋出租为由拒绝支付物业费或要求物业公司向承租人收取物业费。

房屋租赁合同仅约束出租人与承租人，除合同另有约定，一般对物业公司不发生法律效力。

问：在《物权法》中仅仅规定建筑区划内的公共部位属于业主共有。业主大多认为利用其所有物产生的收入，理应归业主所有；相反，不少物业公司则认为，公共部位产生的收入系基于其经营投入，并且往往用于贴补物业服务支出，应当由物业公司取得。由此引发的争议屡见不鲜。那公共停车费、电梯广告费等利用业主共有部分产生的收入应当归谁所有？

答：《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

据此，利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该条规定贯彻了物尽其用的原则，一方面维护了业主所有权，另一方有利于物业公司充分发挥积极性，兼顾平衡了两方面的利益。此外，为减少信息不对称，“合理成本”需要物业公司加以证明。根据《民法典》第九百四十三条的规定：物业服务人应当定期将业主共有部分的经营与收益情况，以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

问：不少业主认为，装修房屋是自家事务，只要不违法，不受他人干涉；而物业公司往往要求业主事先报备，并对装修活动作出相关限制。因缺乏直接法律依据，双方容易发生争议。装修是否有必要告知物业公司？

答：《民法典》第九百四十五条第一款规定：业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

因此，业主将装修事宜事先告知物业公司是业主的法定义务，而且还应当遵守合理要求、配合必要检查。

该条规定针对装修活动的特点，考虑到装修活动对小区安全、环保、秩序等方面的客观影响，合理限制业主对房屋所有权的行使，赋予物业公司必要的管理权限，有利于小区整体的安宁和谐。

此外需要注意的是，根据该条第二款的规定：业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，也应当及时将相关情况告知物业公司。

问：一般合同关系终止后，当事人不再承担合同主要义务。但如果在物业服务领域，物业公司在合同终止后停止服务，服务空档或将造成小区秩序混乱，甚至影响居民基本生活。那么物业服务合同终止后，物业公司可否停止提供物业服务？

答：《民法典》第九百五十条规定：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

该条规定特别设定了物业公司的“后合同义务”，要求物业公司须待物业服务工作被接手后方可退出。这样保证了物业服务的无缝衔接，旨在避免可能发生的不良影响。同时，业主应当继续支付物业费，不得以合同终止为由拒绝支付。 记者 李晓明

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