半年销售1028亿，中国金茂年度目标完成过半
记者 | 孙梅欣
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今年上半年虽然疫情影响地产行业的开工和销售，但一些公司仍然克服影响实现了销售规模的快速增长。
中国金茂（00817.HK）8月25日公布的2020年中期业绩显示，上半年合同销售金额为1028.7亿元，同比增长31%。按照年初计划的2000亿元销售目标，中国金茂已完成过半，成为上半年排名前十五的房企中，销售增速最快的企业。
7月份销售持续推进，根据中国金茂8月初发布的业绩公告，今年前7个月，已经累计完成签约销售金额1243亿元，同比增长34%。这意味着，中国金茂已经完成全年销售目标的62%。
公司股东应占溢利37.69亿元，同比增长2%；母公司每股基本盈利0.32元，与上年基本持平。
尽管中报坦言2020年新冠疫情的重大冲击，使得世界经济面临大挑战，在此背景下，二季度经济持续复苏，使得中国金茂在销售规模上有所突破。
销售端表现良好外，上半年中国金茂回款在方面业取得突破，回款金额超过1000亿元，成为公司首次签约和回款均超过千亿规模的半年。与此同时，期内物业及土地已签约未交付结算的金额还有约2805亿元，这将为中国金茂的持续增长提供基础。
中国金茂营销总经理李峰早前在接受采访时表示，上半年疫情发生之后，公司迅速上线小程序，买房人可以线上看房买房，上半年仅小程序就成交了60多亿元：“今年公司对于回款要求极为严格，因此不仅在于规模增长，更在于利润考核。”
具体到项目上，上半年中国金茂的城市及物业开发收入为99.24亿元，商务租赁及零售商业运营6.95亿元，酒店经营3.77亿元，包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等其他收入10.99亿元。可以看出，城市及物业收入仍是公司收入的绝对主力，其他收入在公司总收入占比也在提升。
受近年规模快速增长的驱动，中国金茂在土地市场的获取颇为积极，2020年新获得27个项目，总建筑面积1517万平方米，其中包括武汉方岛智慧科学城项目、天津上东智慧科学城项目等金茂主要发力的城市运营项目。
作为公司的“第二增长曲线”，金茂目前的重点仍是放在城市运营项目的获取上。随着早期获取的城市运营项目进入上市期，城市运营对于销售的贡献比例将逐渐凸显。中报显示，上半年来自城市运营的项目的销售贡献率提高至21%，较去年14%的贡献率提高了7个百分点。
上半年中国金茂在武汉、天津、苏州常熟新增了三个城市运营项目。截至7月31日，金茂累计获得及锁定城市运营项目23个，二级土地部分总规模4400万平方米，进入公司土地储备的部分为1200万平方米左右。城市运营项目在企业新增土储和业绩上贡献较大，利润较高，公司上半年新增二级土地储备583万平方米。
中国金茂总裁李从瑞表示，预计2020年-2022年实现城市运营对于新增土地有60%的贡献率。截至6月30日，中国金茂总土地储备达到9068.8万平方米，可售土地储备约为6000万平方米。
从土地储备和城市运营项目来看，中国金茂仍有充足的货值进行销售。公司管理层在年初就曾透露，今年主要推盘节点在第二、第三季度，另外第三、第四季度的配货比在56:44。
对于下半年市场，李峰认为，市场仍会以“稳”为主，各个城市会有一些分化，例如杭州、南京等库存较低的市场去化会比较好：“未来房企的玩法会变，一是看拿地能力，二是看周转率和内部的成本控制和人均产出、盈利能力。”
最近几年，中国金茂规模发展迅速，位于行业内的排名也在持续提升。2017至2019年,中国金茂年度销售金额复合增长率超过52%，在TOP20中位居前列。2018年至2019年，中国金茂的行业排名在由TOP24上升至TOP18，一年内上升6位；今年上半年，中国金茂的行业排名继续提升，在半年内上升6位至TOP12。
今年初，中国金茂将3年内的销售规模定位3000亿元，此次李从瑞再度强调这一点，并表示3000亿之后，虽然每年仍然会有增长，但不可能始终保持30%-50%的增幅水平，而是会维持约20%的增幅，多余资金会在科技和持有项目的投入上，并表示3年后持有收入要超过50亿元，建筑体量达到200万平方米。
事实上，发展持有物业正是金茂需要去发力的点。中报称，疫情对旅游业的打击，使得持有物业方面的酒店板块业务上半年业绩有所下滑，随着近期旅游业的回暖，海南等城市的酒店再度出现一房难求的景象。金茂内部人士早前透露，自7月以来位于三亚的金茂两座酒店，入住率已经明显上升，预计下半年酒店业务将有所回升。
中国金茂上半年在财务方面也显现出这些年持续发展后的资金优势，期内资金杠杆率从上年的74%下降为69%，平均借贷成本维持在4.68%的行业较低成本水平，上半年发行3年期的25亿元人民币中期镖局，利率低至3.1%，以及年利率近2.65%的3年期22亿元中华大厦CMBS。截至期末，公司现金及现金等价物为203.6亿元，现金流较为充足。
针对下半年的市场，中国金茂在中报称，预计酒店、商务租赁零售业运营会持续受到影响，中国金茂将采取措施控制酒店运营和人工成本，重视现金管理，整合外部资源并调整业务计划，为疫情后服务恢复做准备，并且将继续加强城市运营商定位，持续“双轮两翼”发展策略，加速实现综合实力进入第一梯队的目标。
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