上半年收租50亿，华润置地要分拆物业上市
记者 | 黄昱
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8月26日，华润置地（01109.HK）发布了2020年中期业绩报告，一同“官宣”的还有其分拆物业服务赴港上市的计划。
华润置地公告称，公司正考虑可能分拆集团的物业管理及商业运营服务业务于港交所独立上市。华润置地董事会表示，公司已于2020年8月21日接获港交所批准，可根据港交所规则进行可能分拆。
毫无意外，分拆计划成为当天业绩发布会上的热点。华润置地执行董事兼总裁李欣表示，华润置地考虑将物业管理和商业运营服务业务搭建成一个完整轻资产管理平台。
“轻资产平台”的说法或许可以理解为华润置地并不会将投资物业注入到这次分拆上市的主体中。
华润置地分拆物业管理及商业运营服务业务上市的目的，主要是为了释放过去十几年来华润置地“双轮驱动”的整体价值。其次，在现有的业务基础上，做大做强轻资产管理平台，不仅能支持房地产开发和投资业务，还能成为华润置地新的利润增长点。
李欣指出，公司特别重视长期股东的利益和投资价值提升，将依据上市条例要求适当地为华润置地股东优先提供保证配额，不过目前尚未具体的上市时间表。
近两年物业行业迎来上市潮的背景下，华润置地是否会分拆物业上市其实一直备受关注。2018年3月，华润置地管理层首次对外称，物业公司分拆上市的机会确实存在，虽然未有具体时间表，但从2017年开始就对物业公司的管理架构进行了调整，并重新确定物业公司的战略目标。
成立于2017年8月的华润物业科技是华润置地物业管理业务的独立平台，定位“平台型泛社区经济服务商”，重点布局品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务四大板块，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等。
今年2月，界面新闻了解到，华润置地已启动1-2年内分拆物业管理业务赴港上市的相关工作，上市主体就是华润物业科技，将以2020年净利润达到7亿元来完成利润筹划及拆分上市方式方案。
今年3月的投资者会议上，华润置地董事会主席王祥明也透露，华润置地针对物业上市大的方向和策略已经基本形成，并正在深化当中，今年将会加快物业上市进程。
中期报告显示，截至上半年底，华润置地的物业管理规模为1.12亿平方米，比去年底增长5.4%。其中，住宅物业管理面积为0.98亿平方米，商业物业管理面积为0.14亿平方米。
上半年，华润置地物业管理收入共计27.2亿元，同比增长9.1%，其中，住宅物业管理收入达16.8亿元，同比增长9.3%，商业物业管理收入达10.4亿元，同比增长8.9%。
早在2005年，华润置地就进行了第一次转型，启动 “住宅+商业”的双轮驱动战略，从单一的房地产开发商转型为综合性发展商。2016年，华润置地确定“十三五”期间“开发物业+投资物业+X”的新商业模式。
经过多年的转型，投资物业的租金收入已经成为华润置地重要的利润来源。2019年华润置地营业额为1477.4亿元，其中投资物业租金收入达到120.3亿元，成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。
今年上半年，受疫情冲击，投资物业收入下降。上半年，华润置地总营业额为人民币448.7亿元，按年下降2.1%。其中，开发物业营业额为人民币359.7亿元，按年下降1.7%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币49.9亿元，按年下降12.5%。
其中，购物中心租金收入39.1亿元，同比下降8.9%，如加上期内免租影响约7亿元，则同比增长7.4%；写字楼收入按年增长5.8%至7.3亿元；酒店受疫情影响最为严重，营业收入同比下降51%至3.5亿元。
与此同时，疫情之下，华润置地的投资物业公允价值增值金额从去年同期的63亿元下降至45亿元。在此背景下，华润置地上半年的归母净利润为115.4亿元，同比下降9.3%，不过核心净利润增长3.2%达到84亿元。
购物中心是华润置地投资物业的重点业务板块，上半年获得3个商业项目，同时母公司华润集团注资4个项目。截止6月底，已开业万象城/万象天地/万象汇42个，储备项目50个，另有管理输出购物中心项目28个。
华润置地高级副总裁喻霖康指出，华润置地商业地产的运营情况要好于年初的预期，原本是预计购物中心的租金收入能够与去年持平，现在看来全年能够实现5%左右的一个增长。
此次业绩会上，华润置地对“X业务”首次有了一个明确的划分，将城市更新、代建大运营、建筑业务划分为协同助力型业务；轻资产商业运营管理、物业管理、文化体育则属于轻资产服务型业务；创新培育型业务则包括长租公寓“有巢”、康养、万象影城。
从物业开发销售情况来看，上半年华润置地实现合约销售额1108.2亿元，同比下降6.7%。经过7月份的追赶， 1-7月累计合约销售金额约达1347.9亿元，同比增长2.5%，完成2620亿年度目标的51.4%。
拿地方面，华润置地上半年新获取项目30个，新增土储495万平方米，权益地价为388亿元，同比下降26.4%，总货值约1200亿元。截至2020年6月底，华润置地累计进入81个城市，总土地储备面积7109万平方米，权益土地储备面积4980万平方米。
李欣指出，华润置地把握住了一季度的拿地窗口期，权益拿地金额在整个行业排名第二。到第二季度后，土地市场急速升温，一些开发商拿到的土地毛利率和净利润率都非常低，在这种情况下华润置地保持理性没有盲目追高，即便这样，上半年公司权益拿地金额排名第九。
截至8月20日，华润置地共获取40个项目，合同地价732亿元，权益地价527亿元，权益面积为556万平方米，权益货值为1128亿元，平均地价在9666元/平方米，从面积和货值方面来看，一二线城市的占比皆在80%左右。
华润置地高级副总裁谢骥透露，上半年华润置地获取土储总的毛利率水平应该是比较高的，因为高毛利率的勾地项目比例差不多占到40%左右。从结构上来讲，也比较符合华润置地年初确定“三调”：调结构、调节奏、调布局。
制定“三调”的主要目的是为了解决华润置地存在城市布局分散、深耕不够的问题。李欣指出，华润置地投资布局今年明显向一二线高能级城市倾斜。未来在城市的管理结构上，也会做一些必要的改革和调整，使城市数量尽量优化，使单一城市的产出尽量提高。
与此同时，华润置地董事局副主席张大为补充道，华润置地会围绕三大城市圈、九大核心城市，在一定程度上，根据城市未来的发展潜力会合并一些城市公司，同时强化核心城市的组织能力。
李欣还指出了华润置地“十四五”期间的五项重点任务，其中一项是聚焦“城市综合投资开发运营商”的三大核心业务，要做大做强开发业务、购物中心为代表的投资物业以及“商管+物管”轻资产运营业务。
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