继续打击炒房，深圳对商务公寓“动刀”
记者 | 张子怡
上半年深圳楼市极度火热，刚需客、投资客连连入场。价值千万元的公寓光速售罄，远在光明的刚需客也有万人摇号。
火热的楼市背后，彰显出住房资源的稀缺。为此，政府入场，不断调控。
7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。
《通知》要点强调：我市将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。一是适当提高居住用地比例。未来将从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件。二是鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。希望通过这项措施也将进一步增大我市公共住房供给，为我市多层次住房供给提供空间支持。
增加宅地供应成为今年深圳市政府一直强调的话题。
据了解，在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占全年建设用地供应总量约25%，较去年计划的150公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。
界面新闻统计发现，过去两年，深圳全年的宅地供应量不过在10宗左右。但今年6月前深圳已出让了14宗宅地。
另一方面，深圳的商务公寓通常建设在商业用地或商业住宅混合用地上，地理位置核心。作为住宅市场的补充产品，深圳的商务公寓成交一直很活跃，2019年，深圳一手商业房产成交91万平方米，约为一手住宅的四分之一。
美联物业数据显示，2015年-2019年的商务公寓供应量分别是7833套、11149套、11721套、12405套、19301套，在5年时间内供应量成倍增长，到2020年深圳商务公寓计划供应18732套。
与商务公寓供应量爆发式增长相悖的是，深圳近年来的住宅供应量却在渐渐减少。2015年-2019年深圳住宅供应量分别是66220套、44123套、34688套、38694套、46509套，2020年深圳住宅计划供应69350套。
在配套的解读文件中，两部门表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现明显的类住宅化倾向。此外，2019年11月，住建部批准新的《办公建筑设计标准》，取消了公寓式办公楼。
深圳中原董事总经理郑叔伦认为：“公寓的历史任务已经完成，未来再没有存在的必要，回归到住宅当中更加清晰及容易管理。同时商务公寓投资属性较重，新房成交量较大，但二手税费重，难脱手，流动性较差，相当于很大部分资源被搁置浪费。减少商务公寓而增加居住性质用地，可以合理有效提升土地利用率。”
由于深圳商务公寓不限购不限贷，并于去年年底取消了“只租不售”的政策，公寓市场向来投资属性更重。
“715”新政出台后，有中介人士表示：“现在主要推公寓，毕竟不限购不限贷，地理位置多数比较好。业主拿来投资很不错。”
在政府叫停对商务公寓的审批后，不少中介们又都称：未来核心位置的商务公寓将成为绝版产品，必须且买且珍惜。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。“现在大多数商务公寓都开始转化为类住宅了，但大家对类住宅的这个痛点或者硬伤的认识很清楚，所以很多商务公寓的去化周期很长，商务公寓的供应量又很大，一度能达到新房供应量的40%，这种情况下，切断商务公寓的审批，确实有利于存量公寓的去化，不然大量商务公寓挤压，对市场前景不是好消息。”
也有业内人士认为：“未来商务公寓去化可能会更为艰难。短期政策可能会激发一部分人认为以后供应量少了而且购买一波，长期来看政府的调控决心很大，不会任由公寓火下去。目前政策刚出来还需观察一下市场实际反馈。”
无论如何，商务公寓将在深圳退出历史舞台，增加住宅供应量将成为深圳未来的发展趋势。
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