东莞新房限价再收紧，二手房调控或将出炉
记者 | 黄昱
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针对部分区域商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的问题，东莞调控加码的靴子终于落地。
7月2日，东莞住建局发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》（以下简称《通知》），不仅对申请预售的商品住房项目体量进行限制，还再次收紧了新房限价政策。
新房供不应求是推动东莞房价上涨的重要因素。中原地产数据显示，根据东莞各个镇街的新增供应量、总供应量和今年上半年成交量对比，今年上半年大部分镇街新增供求比小于1:1，过半镇街小于0.6:1，同时近六成镇街的总供应的供求比小于2:1。
为加快在建商品住房入市销售，《通知》规定，自今年8月1日起，申请预售或现售商品住房的项目，总建筑面积在3万平方米以下的（剔除地下室面积），须一次性申请销售；总建筑面积在3万平方米以上的，每期申请销售的建筑面积须不少于3万平方米。
这是东莞首次提出增加商品房项目每期申请销售体量的要求。东莞中原战略发展中心总经理车德锐指出，近年来东莞开发商往往采取“小步快跑”的方式推盘，每期推出项目往往只有1万多平米、100多套房源，导致本就供不应求的市场变得更加失衡。
“如今政府要求开发商一次性达到3万平方米才能去申请预售证，一方面可以增加市场供应，另一方面可能会造成接下来1-2个月新增供应空档期。”车德锐表示，东莞楼盘申请预售证要求工程进度达到三分之二，开发商需要加快工期进度以满足条件。
某TOP10房企东莞投资总郑杰（化名）对界面新闻表示，自2017年东莞实施限购政策之后，客户群体受限，开发商通过“小步快跑”不仅可以加快去化速度，而且可以通过分期分批拿预售证的方式不断提高备案价格。
以一个总建筑面积为10万平方米的项目为例，原本开发商会分10期拿预售证，按第一栋1万元/平方米备案价算的话，第二栋就可以定价为10500元/平方米，第三栋为11000元/平方米，以每栋上调5%定价类推。
然而新政发布后，该10万平方米的项目每期申请销售的项目必须不少于3万平方米，开发商就只能分4期拿预售证，这样的话，整个项目最终实现销售均价就会比过去要低很多。
由此看来，3万平方米“红线”的划定，不仅有利于加大新房供应量，更有利于防止房价涨幅过快。但要实现这一目标，还是需要限价政策的加持。
事实上，东莞最早从2016年开始实施限价，此后不断升级，最终2018年5月发布的限价政策规定，新房首期首次申报销售价格的，每栋申报均价应不高于前6个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%。与此同时，新房价格一经备案后就不得上调。
然而，从今年3月5日起，东莞限价政策适度放松，不仅对新房备案价的上浮幅度没有进行明确的限制，而且跟2017年8月的限价政策一样，提出未售房屋在取得预售证或现售备案证180天后可对价格进行上调，幅度不超过5%。
郑杰指出，3月后，政府对新房备案价格确实没有过去那么严格了，开发商只要能对项目申报价格作出合理说明，几乎都可以按照自己的逻辑来定价。如果项目所在街镇的网签均价是3万元/平方米，开发商申报价格超过4万元/平方米都问题不大。
据悉，位于中心城区万江镇的中海·十里溪境项目6月开盘均价为3.1万元/平方米，而其周边项目以往的备案价大概在2.4万元/平方米左右，涨幅达29%。
在此背景下，随着疫情得到控制，叠加货币宽松政策、部分避险资金进入楼市等因素，4月以来，东莞部分中心城区和热门板块的新房呈现量价齐涨的态势。
合富研究院数据显示，今年6月，东莞一手住宅网签面积达到83万平方米，创2016年底以来单月最高纪录，环比5月上涨60%。上半年，一手住房成交金额达557亿元，同比增加20.7%，创下近4年新高；新房网签均价约为2.3万元/平方米，同比上涨16.6%。
为遏制房价快速上涨，东莞政府及时踩下“刹车”。
《通知》规定，新建商品住房项目一次性或分期申请预售（或现售）的，须以栋为单位申报销售价格，同一栋每套住宅均价相差幅度不宜超过20%。与此同时，取消了同一套房在备案180天后可上调5%房价的规定。
此外，首期首次申报销售价格的，每栋申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%；分期申报销售价格的，每栋申报均价应不高于本项目对上一期同类型商品住房申报均价的5%。
东莞中原研究中心指出，这是东莞首次明确提出同一栋每套住宅均价幅度不宜超过20%，以此禁止房企通过“高低配”备案手段（把一些自持的或者保留的单位定价超级低）拉低新房均价以符合住建局备案均价控制要求。
据界面新闻了解，今年来，不少住宅项目单套房源的备案价之间确实存在较大差距。东莞住建局披露信息显示，中心城区东城的中海莞府（备案名：中海天钻名苑）3号楼毛坯房在3月7日上调备案价，如今最便宜房源单价为3.5万元，最贵达到5.2万元/平方米。
限价政策的重新收紧会给开发商带来较大压力，首当其冲的就是一些计划下半年入市的高端豪宅项目。
位于南城的华润万象城、鹏瑞天玥广场此前放出的吹风价分别达到了4.5万元/平方米、5万元/平方米。郑杰表示，按照南城区3万元/平方米左右的网签价上浮10%计算，这两个项目很难实现4万元/平方米以上的备案价。
另外，此前一些高价拿地的开发商也会面临较大的入市压力。6月24日，深圳国企前海控股以52.78亿元总价、2.5万元/平方米可售楼面价拿下塘厦两宗商住用地。
郑杰表示，现在塘厦网签均价大概也就2.5万元/平方米，前海控股所拿地块项目最终精装修出售的话也只能申请到3万元/平方米的备案价，最终想要实现盈利会比较困难。
在制定3万平方米批售“红线”、限制新房备案价格以及取消备案180天后可上调5%房价等多重举措之下，开发商想要通过捂盘惜盘来提高房价就变得更困难了。
郑杰透露，其公司在虎门一个建筑面积为2万多平方米的项目，原本是计划分两期开发的，第二期备案价格能比第一期高不少。但现在按新政要求的话，这个项目必须一次性申请预售，备案价格后期也无法调整了。
尽管开发商此后在申请备案价上会受到了更多的限制，但多位业内人士认为，与以往的限价政策相比，此次东莞的限价政策还是给房企的房价备案预留了一定的上涨空间，比如将6个月上涨10%下调为3个月上涨10%，同时每栋上涨均价可以比上一期上涨5%。
在车德锐看来，此次限价政策的效果有限。以一个15万平方米建筑面积的楼盘为例，分五批去申请预售证，每批备案价都可以上涨5%，若在一年半到两年时间消化完来计算，该项目平均每年房价可以上涨10%以上。
新房原本就供应不足，如今又受到限价，优房超董事长陈强认为，这在一定程度上也可能会加剧购房者对新房的抢购。
不过车德瑞认为，此次调控政策对楼市的影响虽然不大，但会控制房价上涨的预期，给投资客带来一定震慑作用，不会导致出现购房者恐慌入市的情况。
与新房不同，东莞二手房一直未被限购，今年大量需求流入二手房市场，导致城区片区、松山湖以及临深片区部分街镇二手房价格上涨明显，不少业主短时间内将挂牌价格上调几十万甚至上百万。
多位业内人士对界面新闻透露，今年东莞二手房的涨价幅度比新房更大，相关部门也有了解到这一情况，目前关于二手房的限购、限售以及限价政策正在酝酿，应该不久就会发布。
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