上海写字楼市场稳步回暖，陆家嘴商务中心率先苏醒
实习记者 陶婷
编辑 李慎
疫情带来的影响辐射各层各面，上海写字楼市场也经历了租金、空置率的低潮。即使压力犹存，但行业回暖趋势已逐步明显。
戴德梁行发布的2020年第一季度写字楼报告显示，上海甲级写字楼全市空置率为21.1%，环比略升1.44%。其中核心商圈空置率为14.8%，新兴商圈31.6%。租金也有所下降，核心商圈租金环比微降0.78%，至297.4元/平方米/月。
尽管疫情与供应叠加导致空置率偏高，但新增供应势必会在未来为更多企业提供入驻机会。疫情并没有熄灭企业和投资者进入上海的热情。
回顾前几个月，今年一季度上海只有静安核心的宝华中心和虹口的北外滩来福士西塔两个甲级写字楼项目完工，一共为上海写字楼市场新增了11.35万平方米的写字楼供应。
此外，2月出让的徐汇滨江310亿元“巨无霸”地块，预计到2024年，上海还有650多万平方米的甲级写字楼新增供应。
经历了今年前两个月的低迷后，3月份上海写字楼市场出现了明显的复苏迹象，投资者的热情重新被点燃。
3月以来上海写字楼业主实际收到的问询数量有所增多。同时，第一太平戴维斯数据也显示，上海3月实到外资18.72亿美元，同比增长20.8%。
这一波的强势增长拉动了一季度的整体情况。根据第一太平戴维斯报告，今年一季度，上海实际吸引外资投资46.69亿美元，同比增长4.5%。
具体来看，一季度新增跨国公司地区总部10家、外资研发中心5家。1月和3月，共签约外资项目129个、投资总额达239亿美元。
众多金融机构云集的陆家嘴写字楼市场率先从低潮中复苏过来。
今年一季度，摩根大通证券、大韩再保险上海分公司和罗素投资管理（上海）有限公司3家大型金融机构纷纷落户陆家嘴金融城。
以博枫绿能投资（上海）有限公司、东电电子（上海）有限公司、诺瓦瑞斯（中国）投资有限公司为代表的18家跨国公司地区总部意向项目集中签约。
外资金融机构、跨国企业地区总部的投入将成为浦东地区今年办公租赁需求的驱动力。
以往数据显示，外资企业需求占浦东第一季度写字楼总成交租赁面积的56%，以保险、基金及证券等为代表的传统金融需求占首位，这与国家加大外资金融开放息息相关。
今年2月，《关于进一步加快上海国际金融中心建设和金融支持长三角一体化发展的意见》发布，确定将通过支持中国(上海)自由贸易试验区临港新片区金融“先行先试”、金融支持长三角一体化发展等多方面为上海国际金融中心的建设加码助力，按下“快进键”。
4月底，浦东发布了《推进浦东新区跨国公司地区总部高质量发展若干措施》，围绕强化全球资源配置功能，聚焦总部功能复合能级提升，提供包括财政支持、金融服务、产业扶持在内的16条政策。
政策的扶持，推动着上海国际金融中心的建设，也为陆家嘴、外滩等金融商务区和南京西路、淮海中路等核心商务区的甲级写字楼带来需求。
与此同时，浦东一些标杆项目与新上市项目意向客户也在明显增多。
5月，盒马鲜生总部在陆家嘴滨江中心落户。此前，盒马鲜生的产业基地在浦东新区航头镇动工，项目投资约10亿元，未来或可带来百亿元级产业规模。
除此之外，近期台湾明星夫妇林瑞阳和张庭，以旗下微商品牌TST名义买下晶耀前滩一栋写字楼，总面积2.6万平方米，总成交价17.6亿，单价约6.7万元/平方米。
“浦东地区已具备强劲的竞争力，有理由相信今年浦东写字楼租赁和产业园区发展将恢复并有可能超过2019年的规模。”莱坊高级董事及浦东办公楼服务部主管曹晨表示。
陆家嘴商务区的率先回热，给整个上海写字楼市场提振了信心，未来也将吸引更多投资者入驻上海。
根据世邦魏理仕调查报告，放眼近期中国整体写字楼市场，超过7成的在华租户预期营商环境将在下半年企稳或好转，该比例显著高于49%的亚太区均值。可见租户对写字楼市场的预期颇为乐观。
无论是开发商还是机构投资者，写字楼作为具备稳定投资回报、良好升值空间的投资标的，仍是非常受欢迎的。
另外，值得注意的是，疫情虽然给上海写字楼市场带来短期不确定性，但同时也迎来了新的转型可能性。
据戴德梁行在疫情爆发后的一项调查，疫情或将催生未来办公物业提升，包括热感成像、空调过滤杀菌系统等智能健康楼宇技术将受到市场追捧。
此外，目前国内写字楼也亟需智能物业管理系统(IPMS)、非接触式 IC 卡、智能会议系统和自助访客系统。
这些功能将加速推动中国绿色租赁市场，“为业主和租户带来多面的收益，包括降低能耗成本、提升公众形象、为租户提供更健康、更安全、更幸福的环境。”戴德梁行大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、大中华区智能建筑与绿色顾问服务平台联席主管黄衍维表示。
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