均价近5万的葛洲坝广州项目遭遇质量风波
记者 | 黄昱
为了孩子能在2020年下半年入读华南师范大学附属荔湾小学，李华（化名）一家在去年11月以近600万元买下广州广钢新城南区葛洲坝广州紫郡府一套120多平方米的住宅。然而，原本计划3月底入住的李华未能如愿。
李华对界面新闻透露，2019年12月31日项目一期交楼时，业主们都大失所望，发现交付房屋存在渗水漏水、地砖空鼓、破裂较多、大门损坏、阳台修补瓷砖存在色差、外墙瓷砖铺设凹凸不平等一系列质量问题。
在不少业主看来，葛洲坝广州紫郡府交付的新房完全达不到收楼标准。李华表示：“我们去验收的时候楼盘很多工程还没有完工，连电梯都没有装好，但开发商还是发出了收楼通知书。大部分业主都拒绝收楼。”
渗水漏水问题是业主最不能接受的。不少业主在验收时都发现，新房的窗户周边、飘窗台、卫生间、阳台、厨房等地方出现渗水或漏水的情况。
界面新闻获取的一份由紫郡府业主整理的《葛洲坝广州紫郡府质量整改过程出现重大问题反映报告》指出，楼上的卫生间、阳台在地面上放水，楼下天花板或附近墙体顶部就出现渗水或漏水，有的在卫生间的淋浴区墙体稍稍淋水，淋浴间旁边的房间墙体或楼下的墙体顶部或天花板就出现渗水。
面对出现的质量问题，业主纷纷表示抗议，最终作为开发商的广东葛洲坝地产承诺在2020年1月12号之前整改完成后再通知业主收楼。然而当业主们在1月12号再次去验收时发现，房屋质量跟之前比没有太大改善。
当时因为接近春节假期，业主们并未过多交涉，只是希望开发商能够尽快整改到位。后来突发新冠疫情，各工地的复工也无可避免的延后了。
3月初以来，各地开始陆续复工复产，紫郡府的业主们决定在3月17日再次去看看楼盘的整改情况。业主丁女士表示，房屋情况跟年前基本没有太大变化，开发商当晚承诺会在4月30日之前整改完毕。
今年的3月25日，有一些业主组成的沟通小组技术成员就整改工序和措施问题与广东葛洲坝地产的技术人员进行了沟通，向其提出整改存在的问题，广东葛洲坝地产也表示同意沟通小组技术人员提出的意见，调整施工工序和方案。
但一推再推后，紫郡府的质量问题还是没有得到解决。丁女士认为，从整改至今，广东葛洲坝地产的整改工序凌乱，措施不明确，并没有从根本上解决房屋的渗水漏水问题。
例如，对于水管渗漏水，开发商没有直接更换水管，更多是粉刷外墙掩盖；瓷砖开裂，更多是粘贴胶水，没有整块更换瓷砖，空鼓没有及时更换；漏水主要采用注泥浆或胶水方式，不是彻底重做防水工程。
在等待整改的时间里，业主们还发现了更多问题。一位业主指出：“我们发现紫郡府在去年底发出了地下车库加固柱帽的工程招标，与此同时还发现了结构构件钢筋裸露、裸露的钢筋严重锈蚀、结构梁箍筋超出规范的间距要求等问题。”
上述问题主要涉及主体结构安全问题，开发商也一直未给业主正面回复。另据丁女士透露，4月30日，荔湾区住建局牵头广东葛洲坝地产与业主进行了一场沟通会，但并没有就整改问题取得实质进展。
因装修问题导致的延期交付给业主们带来不小损失。例如，为了凑齐4成约240万元的首付款，李华卖掉了原有的旧房子，而接手的买家也急着入住，在延期两个月后就不再愿意延期了，所以李华一家自上周开始在广钢新城附近临时租了一套房子，不仅要承担每月1.8万元的房贷，还要支付5000多元的月租金。
同样通过“以旧换新”购房的丁女士如今一家五口也住在出租房里，每月要承担6000多元的租金和1.6万多元的房贷。
葛洲坝广州紫郡府是葛洲坝地产进入华南区域的首个独立开发项目，位于广州市荔湾区广钢新城南侧，北面紧邻广钢中央公园，总占地面积35272平米，容积率3.9，由9栋18-29层塔楼围绕2.5万平方米园林组成，共规划户数为1076户。
2017年底，葛洲坝广州紫郡府首期开盘，销售均价约4.3万元/平方米；2018年6月和2019年初，二、三期楼盘推出，销售均价约4.9万元/平方米。目前一二三期项目均还有在售房源，销售均价约4.8万元/平方米。
葛洲坝广州紫郡府的二、三期业主按合同约定应该在2020年3月1日和6月1日收楼，由于今年的疫情影响，如今都已经收到开发商推迟收楼的通知书，具体收楼时间没有确定。
而从原定的2019年12月31日至今，大部分一期业主已经因质量问题延迟收楼超过5个月了。李华提出，现在业主们不仅希望开发商能够尽快对质量问题进行全面整改，还希望能够按照合理标准进行延期赔偿。
据李华透露，开发商一直未对整改完成的时间点有一个明确回复，不过中途曾口头承诺会按照每日总房款的0.009%进行赔偿，另外还通过律师给出过一个整改方案，即开发商提供一定的现金赔偿和维修材料让业主自己找工人来维修。
对于开发商提供的整改方案，大部分业主并没有接受。他们认为，如果业主自己找工人维修的话，难保后期开发商不会借此推卸保修责任。与此同时，业主找工人则意味着需要业主自己监工，他们没有这么多时间和精力。
大多数业主对开发商口头承诺支付的延期交付赔偿金也不甚满意。有业主表示，按照主合同规定，如果延期交房，开放商需按每日总房款的0.05%赔偿业主，但补充合同的规定却是0.01%。
李华表示，尽管业主认为新房现在还不具备入住条件，但开发商却认为按照合同规定其楼盘已经达到了交付标准，并不愿意按照每日总房款0.01%的标准给予业主赔偿金。
截至发稿，葛洲坝地产方面并未就相关问题回复界面新闻的采访。
界面新闻发现双方签订的购房合同中规定，如属房屋主体结构之外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，业主所提出的任何质量问题均属于质量保修范围，业主应该同意接受该商品房的瑕疵交付。
对于这一条款，信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣解释称，房屋质量问题一般可划分为三种情形：“主体结构质量不合格”、“可以保修的一般质量问题”（经修复后不影响正常居住使用）和介于该两者之间的“严重影响正常居住使用”的质量问题。
参照 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12、13条规定，只有当房屋出现“主体结构不合格”或者“严重影响正常居住使用”的质量问题时，购房者才有权拒绝收楼直至解除合同。
根据现有裁判案例来看，法院普遍认为，包括渗漏、空鼓、开裂、脱落等在内的房屋质量问题属于“可以保修的一般质量问题”，购房者应当先收楼，再要求开发商履行保修义务，造成损失的可以要求开发商赔偿，但保修整改期间购房者拒绝收楼的，开发商不承担逾期交房责任。
而对于葛洲坝紫郡府业主质疑的主体结构安全问题，张茂荣建议，可以走住建局协调鉴定的程序， 以鉴定该楼盘是否满足正常居住使用的条件。
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