小区经营收入咋成了糊涂账
近日,浙江杭州一个小区业委会拿出120万元经营性收入,给业主们分红,引发社会各界热议。一些人认为经营性收入属全体业主,理应取之于民“还”之于民；另一些人则表示,应把钱存续起来以备不时之需。
事实上,随着经济社会的发展,小区内诸如停车费、电梯间广告费、活动场地费等经营性收入也明显上涨,如何管好这笔账,既关系小区居民的生活质量,也体现社会基层治理的能力。
不公示易成“糊涂账”
众所周知,在城市商品房小区中,两笔钱关乎公共利益:一是物业维修基金,一是物业经营性收益。
近年来,小区经营性收入来源日趋多样。“有的小区商铺租金不菲,有的有占地补偿,多数小区地下车位的租金、电梯和户外等公共部分的广告位更是抢手。”杭州某物业公司负责人说。
随着小区经营性收入水涨船高,对于收益的处置就成为一个敏感的问题。事实上,根据物权法第70条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
“一方面,业主需要知道收益的多少以及用在何处；另一方面,业主也要了解和判断收益使用的合理性。”杭州市住保房管局相关负责人说。为此,记者随机采访了多个小区的业主,他们大多知道小区里有不少“额外”的经营性收益,但是具体这些收入最后如何使用的,很多人并不知情。
一位业主告诉记者,有的小区物业管理比较严格,还有业委会监管。可有的小区没有业委会,一些物业公司可能就将经营性收益装入“自己腰包”,也不向业主公示。
经营性收支监督乏力
业主不知情,社区没权力,每年的物业经营性收支成了大家都管不着的“灰色地带”,也成为业主、业委会、社区之间矛盾纠纷的焦点。公共收益账目问题,实则聚焦业委会的权责边界。
经营性收益的分配权和使用,决定权在业主大会,但召开业主大会,必须要半数以上业主参加,实际操作难度大。如今许多小区,动辄上千住户,业主们因为工作忙、怕麻烦、个人力量小等原因,无法形成有效监督。
广州市住房和城乡建设局物业管理处副处长张涛介绍,目前广州市要求小区经营性收益采取银行专户管理,能在一定程度上解决资金使用不透明的问题。记者在其他城市采访时发现,目前一些小区业委会仍未能设立独立账户,所有的物业经营性收益都存放于物业公司的子账户中,由物业公司代管。
如此分散而薄弱的监督力量,也使得在经营性收益的最终使用上,纷争不断。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,小区经营性收益应从公共角度来考虑。“部分业主担心经营性收益被挪用,因此关键还是收支要清晰。既然有经营性收益,可以在第二年小区管理中体现。比如为小区节假日的活动提供一些经费支持等。”
用机制管好“钱袋子”
一笔可观的经营性收支,反映社区基层治理的大课题。专家认为,要管好这笔账,就应形成规范高效的管理和监督机制。
在小区经营性收益的使用问题上,张涛表示,按照物权法规定,除涉及消防、电梯、渗水等危及房屋使用和人身财产安全的6个领域不受限制外,维修基金使用需业主总数和物业面积都要达到“双三分之二”同意的比例才能使用。而使用物业经营性收益的门槛只需“双过半”,相比维修基金可操作性更强。
为此,杭州在制定发布的《业主委员会相关工作制度(试行)》中明确,原则上物业经营收益的50%以上应当用于物业公共部位、共用设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金。这就最大程度限制了业委会或物业直接向业主发钱,从而影响小区后续运行等问题。
广州也在制定相关条例时,引导业主将经营性收益投向维护。同时也在积极探索与商业保险合作,帮助小区建立起市场化的保障措施。“只要经过业主大会的投票,经营性收益的使用没有任何限制。面对更长远的小区维护,在使用业主共有资金时,应更加慎重。”张涛说。据新华社
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