92亿！云南俊发在昆明创下“全国地王”
记者 | 孙梅欣
7月刚刚诞生的全国地王“桂冠"，在月末转移到了昆明的头上。
昆明市自然资源和规划局网站7月26日的公告显示，俊发控股的云南中豪置业有限公司，当日以91.97亿元的代价，拿下了昆明市官渡区矣六街道办事处共计11幅地块，一举超过了7月中旬中海以79.4亿元在北京拿下地块价格，成为今年以来的“全国地王"。
不过，由于出让文件要求出让地块内要无条件提供约21万平方米的回迁安置房、绿地公园、医院、幼儿园、社区服务中心等配件要求，土地出让外挂共建成本约为34亿元，获取地块实际成本或达到126亿元。
网站显示，由于11幅地块仅有云南中豪一家报名参拍，因此网上公开拍卖后，仅24秒便敲定了地块以底价出让。
地块所处区域又叫昆明官渡区新螺蛳湾片区，交易的11幅地块总计出让土地面积约为52.62万平方米，其中7幅为城镇住宅用地，4宗涉及零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、金融等商务用地。
由于地块内住宅容积率平均超过5，商务用地在4.38到8之间，最大可建面积在287万平方米。由此计算，楼面地价约为2842-3694元/平方米。
因此，即便拿下了“全国地王"头衔，但相较于中海的北京地价，俊发的螺蛳湾地块的单平米成本可谓“平价"。昆明易购房网站显示，昆明螺蛳湾片区目前在售住宅及公寓的价格在1.2万元-1.9万元/平方米左右，俊发此次拿地单从地价来看，极为便宜。
值得注意的是，底价拿地的俊发，实际早已参与昆明螺蛳湾片区的开发改造。
早前媒体报道显示，此次出让地块位于昆明螺蛳湾市场，是昆明主城、呈贡新城和空港新区三大核心区中心区域，目前市场经营面积就达到310万平方米，每天流动人口达到20万人。2009年就被规划为巨舰型现代商业综合体，原本的开发企业正是中豪置业。不过，由于历史遗留问题，《建设工程规划许可证》副本直达2014年才办理。2018年，俊发就和奥斯迪实业开过发布会，宣布区域更名为俊发新螺蛳湾国际商贸城。
另外，早前螺蛳湾片区城改一期土地，已经由碧桂园、昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司、中粮大悦城共同参与开发。
作为“云南王"的俊发集团，在昆明正是做旧改的一把好手。在过往的旧改项目中，俊发采用的大多以“滚动开发"，“一二级联动"方式进行开发，通过先期动迁地块内厂房建成安置房完成迁入，再分区域节点的拆迁、征地、建设、开发，通过腾挪地块同时配建安置房和商品房，同步完成安置和商品房的销售，为下一步的动迁和资金回笼同时做准备。
这样的滚动开发，保证了俊发在昆明的数个项目中，能够保持8-10年的开发周期，但这样的优势，也同样成为了它的“掣肘"。如此需要大规模动迁和滚动才能完成的开发模式，在云南以外，特别是核心城市获取地块的难度较高，也成为其往更多省外城市扩张的一个难题。
事实上，俊发也曾做过全国化扩张的尝试。2018年初，原阳光城总裁张海民加盟俊发担任总裁，也曾展现过谋求千亿规模的意图，并曾有计划将总部迁往上海，做全国化的准备。
但受到市场环境，特别是融资环境收紧的影响，俊发董事长李俊的全国化策略有所调整，“迁都"上海的计划也迟迟未有推进，张海民也在2018年年末离开了俊发，全国化意图就此搁置下来。
克而瑞发布的《2019年上半年房地产销售Top200榜》中，俊发集团以274.1亿元的销售规模位居第49位。不过其去年公布的土地货值来看，储备货值高达5650亿元，土地面积达到5013万平方米，储备量堪比雅居乐、龙光等销售排名位于20名左右的房企。
从俊发的销售情况来看，螺蛳湾片区这块“地王"，几乎花了其上半年三分之一的销售额，可见该片区在其开发投资中的角色之重要。
就昆明市场情况来看，出现“全国地王"也并非偶然事件。梳理国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售指数不难发现，昆明新房价格从2016年7月开始，就呈现持续上涨态势，到今年6月已经连续上涨约3年。6月数据中，昆明更位居涨幅前十，其中环比上涨1.2%，同比上涨15.7%，算得上西南地区房价上涨较快城市。
昆明的供地也在大幅增加，今年1-6月，昆明市内6区1市3县共计供应了314幅地块，共成交232幅地块，合计面积959.24万平方米，土地成交金额总计384.73亿元，较去年同期大幅上涨64.48%。
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