【专访】戚金兴：“滨江要在杭州大本营夺回第一”
记者 | 杨冰柯
7月上旬，杭州的梅雨时节里，天空总是滴答滴答的下着雨。
在位于庆春东路38号的滨江集团总部，拜访者们接踵而至，董事长戚金兴送走一波又一波前来拜访的银行人士。
过去的上半年，戚金兴的滨江集团不再是绿城背后的追随者，至少在大本营杭州，滨江已经全面超越绿城成为这个热点市场上的老大。好的销售表现，稳健的财务，也让滨江成为了银行眼中的可靠合作对象。
克尔瑞数据显示，滨江上半年在杭州市场的流量销售额为107.22亿元、权益销售额为81.06亿元，首次在杭州市场实现双料第一。
戚金兴告诉界面新闻记者，现在的这一成绩主要是2017年、2018年奠定的基础，他想要达到的目标不仅是拿第一，而且要和第二名大大拉开距离。戚金兴依然很在乎绿城，他说“前两年绿城被其他房企超越了，作为本土房企，滨江总要在杭州大本营夺回来，既然夺回来第一，再放弃第一也是不可能的。"
在过去的发展历程中，2008年、2009年和2014年是滨江发展的几个关键节点。“这一波起来的很多企业都是从2014年开始发力的，我在2015年感觉不对，我们在2016年开始正式启动发力拿了13个项目，比他们迟了一年半多"，戚金兴承认自己也曾错失过一些机会。
看清大势后，滨江在2016年正式启动扩张战略，2016年拿下13宗土地、2017年20宗、2018年26宗。
就在拿地大幅增加，戚金兴想要实现千亿目标之际，2018年下半年房地产市场环境却急转直下。环境大势的改变，让戚金兴及时踩了刹车，将千亿规模延后。
现在回想起来，戚金兴认为当时的这个决定是非常正确的。“原计划去年12月份要推盘的几个项目如江苏皋和、浙江湖州项目，当时的市场反响都不尽如人意，但年后随着市场行情转好，项目的价格和销量都随之水涨船高。"
2019年上半年滨江收获了最好的战绩，戚金兴不再是杭州房企的“二哥"，滨江崛起成为杭州市场最重量级的开发商。
外界对滨江的关注度和关注点也发生变化，滨江是否从保守开始迈向激进？如何解释滨江近几年权益占比低？
戚金兴评价自己仍然是保守派，“我的净资产有息负债在2倍以下，哪里属于激进？"聊起负债，戚金兴遂起身到办公桌前拿起这三年房企有息负债排行榜单指给记者看，这位57岁的企业家仍谨慎细致并充满信心。
有人怂恿他再进一步，负债到稳健激进派，他却不这样认为：“市场好的时候固然有很多机会，但是市场不好的时候滨江要考虑如何守得住"。
至于市场上滨江开发项目权益占比低的问题，戚金兴表示，“权益低说明品牌溢价大，现在的趋势都是合作开发，合作方都认可滨江，这是对我们操盘能力的肯定"。滨江品牌的管理费近三年分别为3.5亿、5.5亿和8.5亿，这都是纯收入。2018年的净利润12个亿，其中管理费贡献很大。
信心归信心，杭州市场下半场并不乐观。“限地价、限房价"双限土拍新规、政府再三表露的调控决心、同行预售审批重回红线内等因素，都困扰着在上半年市场高点拿地的开发商们。
戚金兴表示，任何事情都相辅相成，危即是机。滨江在下半年杭州市场上，光影响力大盘就有四个，分别是御品、仁恒滨江园、湘湖里、时代滨江四季。
这些高货值的大盘每个项目销售20亿就将为整个集团贡献80亿，此外还有其他十多个项目在售。“我就是到了收获的时候了，滨江最好的时期到了"，戚金兴对界面新闻记者表示。
以下为采访实录：
界面新闻：如何看待下半年市场？
戚金兴：综合难度肯定会更大，尤其是限房价限地价双限规则出来后。但反过来任何事情都是相辅相成的，这也可能是一个机会。
界面新闻：为什么这么看？
戚金兴：比如去年下半年，调控的效果逐渐显现出来，很多开发商销售进入“冬天"，但是滨江可能还在“初夏"，滨江在杭州的项目去年下半年仍然需要摇号才能买到。我有个比喻，考卷出得简单的时候，人人都是90多分，滨江的优势可能没有显现出来，但是考卷一旦出难了，滨江的实力反而突出了。所以，市场不太好的时候，对滨江反而是机会。
界面新闻：滨江今年的角色和目标是什么？
戚金兴：我们有几个目标，第一个是“做行业品牌领跑者、高端品质标准制订者"，第二句话是“让老百姓都能住上一套好房子"。这两个都是对外的，对内今年我们的口号是“品质品牌品格三齐飞"，“保证质量赶时间，保证品质控成本，保证品牌保证规模增利润"。
销售规模上千亿这个目标目前看来会比较轻松，今年就是遇到特殊情况我们也不怕。上半年销售已经超过500亿，拿地16宗，全年的拿地目标是26宗。
界面新闻：滨江的竞争优势在哪里？
戚金兴：主要是靠四个节点，2002年创立品牌，2007年建立高端楼盘标准化，2012年实现普通楼盘的精装修标准化和配套设施的标准化，2017年深化标准化，实现管理完全标准化。
界面新闻：戚总的工作重心有什么变化吗？
戚金兴：这段时间我的重心在管理负面清单。
除此以外，其他主要管三大块四个阶段，第一是项目的定位和产品的研发，如何把土地的价值挖透；第二是形成标准化以后的检查；第三是项目首开的价格，比如十万方规模的项目，首开不能小于一万方，并在半个月内销售达到七成，这说明定价到位了。第四是验收，当然验收主要是起威慑作用和鼓劲。前三个是主要的。
界面新闻：您怎么评价自己，激进派还是保守派，还是从保守到激进？
戚金兴：行业中激进派的负债在20倍以上，次激进派的负债在10倍以上，稳健激进派的负债在5倍以上，稳健派的负债在2倍以上，保守派的负债在1倍以下。我现在基本上属于稳健派。
滨江的净资产有息负债率在行业内的大企业中排名我们研究了一下，2016年、2017年和2018年这三年分别是倒数第三、倒数第五和倒数第十。我认为稳健派就够了，市场好的时候固然有很多机会，但是市场不好的时候滨江要考虑如何守得住。
界面新闻：今年上半年拿地挺多的，如果下半年市场不好的话会不会风险很大？
戚金兴：上半年拿地多，但是合作的也多，我们投资部有考核是现金回笼的50%必须用来拿地，上半年拿地任务完成后还剩5亿没花完。
而且上半年拿的地，最差的项目我们测算净利润也有近10个点。其他项目盈利都不错，另外我们还可以抓时间进度，有时候时间也是利润。
界面新闻：您怎么看滨江权益占比低这一个话题？
戚金兴：权益低说明品牌溢价大，现在的趋势都是合作开发，合作方都认可滨江，这是对我们操盘能力的肯定。滨江品牌的管理费近三年分别为3.5亿、5.5亿和8.5亿，这都是纯收入。2018年的净利润12个亿，其中管理费贡献很大。
绿城和我们权益差不多，说明我俩的品牌在全国影响是好的。而且现在合作开发是趋势，比如御品项目，我们权益占比50%，龙湖、金地和阳光城加起来占比50%。
滨江的权益随着时间推移还能升高一些，但这不是主要的，做大规模是主要的，跟别人合作不是坏事请，说明我的品牌影响力大。
界面新闻：多元化业务布局规划现在发展得怎么样了？
戚金兴：总体上是“1+5"的布局。
“1"是做优、做精、做强，并保持规模做地产，地产方面确保30位，争取25位。“5"是指物业、租赁、酒店业、养老和产业投资。
物业今年3月已经实现了香港上市，我常说房地产做不了万万年，但是物业服务可以是万万年的。
租赁分为两块，一个是写字楼和商业，一个是长租公寓，长租公寓从今年开始每一年要增加16万方，加上已经有的34万方，十年后希望可以达到200万方。长租公寓的拓展主要是靠自持、留用地和收并购的厂房。我的理想是十年后滨江的收入房产租赁可以各占到一半。
酒店方面，我们现在有三个酒店，西湖、千岛湖和美国西雅图各一个。即将开工的有两个——天目山和南太湖，我期待未来十年可以再做8个酒店。
养老方面，去年在国外学习，今年在国内学习，明年建立团队，2021年开始运营。主要考虑空气、温度和配套，比如天目山、南太湖、湘湖、千岛湖等地。
产业投资方面，主要是为中国年轻人创造条件，让他们有创业的基础。
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