农村改革迎红利，下乡养老更便利
2月19日，《中共中央、国务院关于坚持农业
农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》对外发
布。这是新世纪以来第16个指导“三农”工作的中央一号文件，相较以往，关于深化农村土地制度改革相关工作的内容大幅增加。一些专家指出，从中央一号文件释放的信号以及此前多地的试点情况来看，农村土地制度改革的受益者除了农村和农民，也将惠及很多城里人。
○信号进一步放活农村土地权利
2019年是新一轮农村改革的开局之年。随着中央一号文件对于如何放活农村土地权利提出多点意见，农村土地制度三项改革，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革也将迎来新突破。
在我国农村，“空心房”是个令人头痛的问题。随着青壮年进城，不少“空心村”宅基地大量闲置。同时，还存在“一户多宅”、超占多占宅基地等问题。
宅基地是我国特有的土地制度，随着城镇化建设的推进，近年来全国两会上屡有代表委员建议盘活农村闲置用地，实现土地在城乡间自由双向流动。对于闲置宅基地如何盘活，2018年的中央一号文件就明确提出，“适度放活宅基地和农民房屋使用权”。而今年的中央一号文件提出，“抓紧制定加强农村宅基地管理指导意见。研究起草农村宅基地使用条例。开展闲置宅基地复垦试点”。
○试水武汉规范市民下乡租房
关于宅基地的使用和管理，我国法律、政策一直以来都坚守“城市居民不得购买宅基地”的底线，但宅基地的使用权能否用于出租，法律和有关政策并无明确规定，因此农民私下出租房屋的行为并不少见。
事实上，尽管宅基地改革的底线未曾松动，但盘活农村闲置宅基地的探索已在地方层面有所推进。2017年4月，湖北武汉市出台 《关于开展“市民下乡、村民进城”活动加快新农村建设的支持措施（暂行）》，鼓励利用农村空闲农房，以租赁、合作方式发展创业创意、休闲养老养生，增加农村集体经济组织和农民财产性收入。
武汉市农委相关人士多次强调，鼓励“下乡”的对象主要囊括“能人、企业家、知识分子、城镇居民”，政府提供规范合同文本和免费服务信息，约定出租使用的对象仅为农房本身，并不涉及宅基地使用权。即便如此，相关政策还是引发了不小的震动。2018年1月，相关报道称，武汉全市闲置农房中已有超过1万套被签约出租，户均年租金约1.5万元。
在这其中，除了资本市场对民宿、文旅等业态涌现出热情，普通市民下乡养老的需求也可见一斑。据报道，位于武汉新洲区道观河风景区的汉子山村，最初共有闲置民宅80栋，政策实施后，一度有30多位退休老人签约租赁农房，在这里过起了田园生活。汉子山村甚至还成立了 “养老山居党支部”，以丰富这些“编外村民”的养老生活。
○预期“市民下乡”还有难题待解
在中国人民大学乡村建设中心主任温铁军看来，过去农民对身边的资源环境、传统文化缺少价值认知，但在市民眼里，这些乡土资源重新被 “赋值”。最近十年间人口数量快速跃升的中等收入群体，将成为我国市民下乡的中坚力量。
不过，业界普遍认为，在土地制度改革的背景下，“市民下乡”在规范管理、合约保障等方面仍待破解。国务院发展研究中心农村经济部部长叶兴庆说，改革必须把握好提高农房可交易性与防范城市资本到农村炒作农房、圈占宅基地之间的平衡，应避免资本低价圈占、高价转租等情况。
蒯 乐
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