维修资金“使用梗阻”要彻底打通
□冯海宁
民法典物权编草案二审稿20日提交十三届全国人大常委会第十次会议审议。二审稿的一大亮点，是完善了公共维修资金使用的表决程序。二审稿强调，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。（4月21日新华社）
我国的房屋维修金制度始于1998年，20多年来，这一基金的累积金额越来越多，但使用比例一直很低。比如据报道，截至2013年7月，北京缴存资金348.1亿，使用5.38亿元，使用率1.55%；截至2012年10月，广州市缴存资金约81亿元，使用8000万元，使用率只有0.99%……
公共维修资金使用率低，造成很多小区公共设施损坏后无法及时修复，影响小区品质和业主安全感、幸福感。而导致资金使用难的主要原因是表决难、程序繁琐。根据现有制度规定，使用这笔资金要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
由于小区业主对公共维修资金使用看法不一，再加上很多业主不经常在家，所以，要获得三分之二以上业主同意比较困难。而物权编草案一审稿中，要求“双过四分之三”同意，相比现有规定是一种进步；二审稿中拟规定业主“双过半”同意即可，进一步降低了表决难度。
这无疑是一种进步。该草案一旦正式通过，意味着今后使用公共维修资金不仅容易获得业主通过，而且通过效率也会大大提高，这有助于小区公共设施得到及时维修，可提升小区整体品质和保障业主权益。不过，公共维修资金使用面临的“肠梗阻”，不仅是表决难的问题。
譬如，申请程序繁琐也是造成使用难的一大原因。目前的申请程序是：先鉴定损坏程度，业委会、物业服务企业或业主代表提出维修方案，经“两个三分之二”以上的业主签名同意，并经两次公示后，才能进行审批。某业委会负责人曾指出，光损坏鉴定就要排队半年，一圈走下来得一年多。
因此，在降低表决难度的同时，还应该简化程序、节省时间。此次审议的二审稿规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。虽然这个申请程序简单，但仅限于紧急情况下。而且，召开小区业主大会也不容易。
笔者以为，还应该采用现代技术手段提高表决效率。比如，广州有约1200个小区建立了数据库，这些小区业主可使用电子投票系统参与决策小区重要事项。再如，“北京业主”APP已覆盖1200余个小区，业主可使用APP投票表决公共事项。应推广这些做法提高业主表决效率。
另外，还需要打通制度梗阻。即使物权编草案正式通过，也不等于各地都能及时按新规操作，因为有关部门制定的《住宅专项维修资金管理办法》已存在多年，申请门槛高、程序繁琐就缘于这一制度。只有及时修改该制度，与法律规定保持一致，才能统一提升资金使用效率。
当然，破解公共维修资金使用难的同时，还应完善相关监督机制。一方面是公共维修资金被挪用的现象曾见诸报端；另一方面，对资金的具体使用业主也有担忧。如何对资金的日常管理和使用两个环节加强监管，也是一个迫切需要解决的问题。
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