物业服务企业是否有权要求使用人交纳物业费?
半岛记者张杨整理
【案例解读】
2002年3月18日,唐人食街与永盈公司签订房屋租赁协议,双方约定,永盈公司将华诚大厦出租给唐人食街。同年4月10日,宏信物业公司与唐人食街签订管理维修公约,公约约定:大厦各业主及其使用人同意由宏信物业公司为大厦物业管理公司。从2004年3月起至今,唐人食街未付应付物业管理费。唐人食街系深圳双诚公司下属分支机构,2005年12月14日,双诚公司在深圳市工商行政管理局办理了注销登记,中航城公司、安科公司系双诚公司的股东。原告宏信物业公司起诉唐人食街与中航城公司,要求支付拖欠的费用。
一审法院判决唐人食街给付宏信物业公司物业管理费14525765元；中航城公司对唐人食街的上述债务承担清偿责任。中航城公司不服一审判决,提起上诉。
二审法院认为:唐人食街与永盈公司签订租货合同并与宏信物业公司签订管理公约,唐人食街作为物业实际使用人与宏信物业公司形成物业服务合同关系,双方应按物业管理公约约定履行各自义务。由于双方一直延续物业服务关系,唐人食街应当支付相应的物业服务费用。唐入食街系双诚公司分支机构,其债权债务理应由其设立机构双诚公司承担。鉴于双诚公司已经办理注销登记,中航城公司作为双诚公司股东在办理注销登记时,未依法履行通知公告义务,未尽到清算职责,致使宏信物业公司未能及时申报债权而未获清偿,所以,宏信物业公司要求中航城公司对双诚公司不能偿还的债务承担清偿责任应予支持。判决驳回上诉,维持原判。
【案件解析】
《物业管理条例》(2018年3月19日修正版)第四十一条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
第一,在物业已经出卖并交付给业主的情况下,业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业的所有人,同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订的,所以业主是合同的当事人,由其享有物业服务合同所产生的权利同时也应当由其负担物业服务合同所创设的义务,在物业服务合同中业主一方的主要义务便是交纳物业服务费。
第二,若业主将物业交予他人使用时,由于物业使用人并非合同的当事人,因此除非经由债务承担,物业使用人不负有交纳服务费的义务。根据(合同法》)的规定,由债务人与第三人签订合同进行债务承担的,应当经债权人同意才对债权人有效,因此若未经债权人同意的不构成债务承担,此时业主与物业使用人的约定对物业服务企业不产生效力,但是该约定在业主与物业使用人之间仍然有效。但是物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费的,物业服务企业应当受领不得拒绝,否则会构成受领迟延,因为债务除了依据法律或合同之约定应由债务人亲自履行的外均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费用的,仍应当由物业所有人即业主承担责任,物业服务企业不得要求物业使用人承担责任,但是物业使用人必须向业主承担责任。
第三,当物业尚未出售或虽已出售但是尚未交付给业主时,物业服务合同的当事人是物业服务企业与房地产开发单位(即本条例所称的建设单位),所以物业服务费应当由房地产开发单位支付。
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