业主大会或者业主委员会的决定对业主是否具有约束力?
[物业百事通]
半岛记者张杨整理
案例解读:被告许某系上海市青浦区青松路新浦花苑的业主,房屋建筑面积为137.34平方米。原告金源公司具有上海市物业服务企业二级资质。2006年4月20日,原告金源公司与新浦花苑业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后,原告按约履行了物业管理服务义务。被告自2007年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院,请求被告支付物业管理费。
法院认为:原告与新浦花苑业主委员会签订的物业服务合同依法成立并有效,对小区内所有业主均有约束力,双方当事人都应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按约定履行了物业管理服务之合同义务,被告作为该小区的业主理应按合同约定的标准缴纳物业管理服务费。现原告主张2007年1月至2008年12月的物业管理费1582.20元,计算有误,本院予以调整。被告经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为放弃了其诉讼权利。据此,判决被告许某支付原告金源公司物业管理服务费1582.16元。
案件解析:《物业管理条例》第十二条规定:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式；但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
条文注释:
业主大会召开会议,必须有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。对于一般常规性的物业管理事项决定,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。业主大会通过合法程序作出的决定全体业主都应当遵守。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域,对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。本案中,被告许某应依约缴纳物业管理费。
《物业管理条例》将业主大会的决议分为两种,即一般决定和特殊决定。对于一般决定,必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即“普通多数同意方式”。而对于特殊决定,适用“特别多数同意方式”,即必须经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意。特别多数同意的决议方式,指对涉及业主群体的重要事项,须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持,《物业管理条例》中适用特别多数同意方式的事项限于等集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施两种事项。
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