二手房交易———卖家毁约，买家却未获赔偿
二手房纠纷已不是什么新鲜事，由于房价上涨等原因，导致双倍定金赔偿并没有办法覆盖掉购房者在交易过程中的损失。我国相关法律规定：在定金无法覆盖损失的情况下，买方可以提出差额赔偿。然而，最近广东中山一宗二手房纠纷的初审判决却出现截然相反的一幕。买方郑女士爆料称，自己在购买二手房时遭遇对方毁约，在多方争取无效后，选择法律维权。然而初审却被判决解除合同，只收回支付的12万定金，并没有获得其余赔偿。这让她大为不解—————正常情况下应有与市场价相差的差额赔偿。记者针对此事向律师及中介询问，发现郑女士在合同附件上有额外约定，正是这一约定导致了她无法获得差额赔偿，同时基于“不告不理”的原则，由于郑女士在诉讼书上仅要求赔偿差额，并没有要求赔偿双倍定金，这使得最终结果让她大跌眼镜。
萧倩苑
前因：买未办证二手房遭遇毁约
郑女士告诉记者，在2017年初看中了一套130多平方米的房。不过，该房却暂未出证。她表示，在现场看到卖方谢小姐有三个孩子，也有过“对方是否真心卖房”的疑虑。但对方及中介现场都表示，谢小姐是很有诚意卖这套房子。同时，双方均许诺称，会争取尽快为房子办证过户，预计最快当年4月中就能够出证办理过户。出于对这样言辞的信任，郑女士选择在2017年3月7日与中介及谢小姐同时签约。在合同上约定，该套房子以118万元的总价卖给郑女士，同时郑女士需要在前期支付12万定金。根据格式合同上约定的细节，一旦当卖方单方面无原因毁约下，卖方需要赔偿郑女士双倍定金，即在返还12万定金的基础上多赔偿12万。然而随着时间流逝，郑女士在4月份并没有等到如期的办证通知。询问之下，中介人员称，4月份中山市税收政策发生变化，导致原本可以在4月份出证的房子目前暂时不能出证，若需要提前办证，需要缴纳1万块钱的加急办证费。在直接与谢小姐沟通的过程中，郑女士发现对方由于办证时间过长和办证费用太贵，已经有不想交易的念头。“她说加急办证费太贵，也拖得太久，不想办了”，郑女士和中介人员一直与谢小姐沟通，对方态度犹豫，也不愿出这个钱。
怀疑：中介吃掉1万“加急办证费”
当时，中山的房价已经在上涨期，郑女士考虑到如果谢小姐取消交易，自己最多只能获得12万赔偿，这一成本不能覆盖自己购房的损失，因此抱着“止损”的想法，就表达了愿意出钱去办证的意愿。“后来与中介商量，最终给了1万加急办证费，想着这样就可以交易成功了”。然而到了12月份，当房产证下来后，中介却告诉郑女士，卖家决定反悔取消交易。郑女士觉得无法接受：“我不
断催促他们尽快办
证，连办证费都给
了他们，到头来却和我说要毁约！”她气愤地表示，自己在整个过程已经尽了最大的协助责任，认为房子若不交易，对方需要向其赔偿合同上总房价与实际市场价的差额。根据郑女士的评估，预计该套房子的市场价格与合同价格差额已经高达60万，而定金赔偿仅只有12万，再加上加急办证费用1万，若按照双倍定金赔偿自己将会损失不少。不仅如此，由于办证时间一拖再拖，郑女士还怀疑，1万办证费无中生有，可能被中介人员“吃掉”。由于多次协商无果后，郑女士就选择诉讼。她在民事诉讼书上要求，请求解除与被告签订的房屋买卖合同、请求被告返还定金12万、请求被告赔偿原告因房屋买卖合同解除而导致的实际损失60万及办证费1万、赔偿律师费损失2万及诉讼费由被告承担等。然而在最终的初审判决中，法院判决郑女士与谢小姐的房屋买卖合同部分解除，被告谢小姐要在判决7日内返还12万定金给郑女士，其他诉求则被驳回。
释疑：合同附件约定偏向卖家
记者了解到，此前在深圳、广州等城市出现这类二手房买卖交易无故取消的纠纷后，大多数情况下，买家可以获得合同价格与市场评估价格的差额弥补损失。而此前在广东省高院还没发出指引前，买家一般情况至少能获得合同约定的双倍定金。然而为何中山这一宗案例却出现了既没有差额赔偿也没有双倍定金的情况？面对郑女士的疑问，记者专门咨询了部分中介人员和律师。有律师告诉记者，这一看上去“离奇”的判决结果实际上是法院秉承“不告不理”的原则。更关键的是，在合同附件中约定的条款对买家非常不利。记者发现，该合同附件有另行的手写约定。其中，如因卖方的原因导致该物业无法成交或卖方中途不愿出售该物业的，视为卖方毁约；卖方应双倍返还定金给买家弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让予任何人，唯买方不可再为此向卖方进一步追究责任或要求赔偿。“正是这一条款让法院认为条款不违反法律，也具有对等性，属于有效约定，这一约定恰好使得原告最多只能获得双倍定金”，一律师事务所欧律师表示，该约定相当于原告郑女士放弃了差额赔偿，若没有这一手写约定的条款，郑女士完全可以根据2017年9月广东省高级人民法院针对审理房屋买卖合同纠纷案件的指引，援用第四十条的“房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失”来要求赔偿差额，即含定金赔付在内的款项不得超过实际损失。而郑女士则表示，当初在交易过程中，中介并没有明确把手写的条款在口头上告知，自己因为赶着签约，忽视了手写的补充条款。中山市链家地产市场部经理刘申交表示，这一宗案子几乎可以在中介二手房纠纷案中属于个例。“中介出具的买卖合同实际上是住建局统一要求的格式，因此并不存在问题，一般按照过往经验，是能够获得双倍定金的”，同时他认为该合同附件存在偏帮业主的情况。同时，他还表示所谓的加急出证，十有八九是不法中介编出来骗钱的，或通过报高开发商的加急费来获取利益。“严格来说，这里面中介犯了几个错误，其中未出证的房子据法律规定是不能允许上市交易的，中介公司操作交易本来就不合法；另外所谓办证费，不管是开发商工作人员收取还是中介人员收取也是不合法的，中介公司只能收取中介费”，他表示，为何这些不合法的事没有得到法院的判决，是因为原告并没有诉求这些。
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