近期楼市快速降温 明年房价会上涨吗？
近期,房地产市场的快速降温备受关注。楼市为何快速降温?2022年,房价会继续下降还是转为上涨?近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对这些问题进行了解读。
1、2021年楼市先是不断升温,随后近两个月出现明显降温,70城房价环比数据也出现了先涨后跌的情形。为何会出现这种情况?
邹琳华:楼市最近几个月的降温有两方面的因素。
一是市场升温过快之后,短期内有调整的需要。升温(部分)是因为疫情过后,相关的调控政策没有及时跟进,经济刺激政策对房地产市场也起到了一定的刺激作用。当然这个效应是不可持续的,随后的降温也是可以预期的。
二是下半年房地产市场调控政策,特别是金融政策的跟进,对于抑制住房投资投机有很大的效果。随着住房信贷申请周期拉长,交易频率也随之显著下降,这对于市场有显著的降温作用。
总体来讲,房地产市场在2021年呈现出“先扬后抑,先涨后跌,稳中有降”的态势。虽然有些(房地产)企业出现了阶段性经营困难,但目前房地产业总体尚在合理、风险可控的运行区间之内。
2、如何看待当前楼市的降温?一二三四线城市的楼市分别出现哪些特征?2022年房价走势和楼市总体走向会呈现什么状态?
邹琳华:房地产作为周期性行业,不会只涨不跌,也不会只跌不涨。涨跌都是正常的市场现象,应该用正常的市场眼光看待。没有必要过度悲观或乐观,这都是不理性的,也不符合中国的客观现实。
楼市适度的降温有利于市场平稳、健康运行。调控政策也应该保持一定的定力。最近三个月,一二三四线城市都有所降温。相对来讲,一、四线城市跌得较少,二、三线城市跌得相对多一点,说明一线城市和四线城市的楼市基本面要好于二、三线城市,也反映了中国城市化和人口流动的基本格局。一线城市是因为大城化的趋势,四线城市则主要是因为就地城市化带来的刚性需求。
按过去的经验来看,中国楼市主要呈现脉冲性上涨的态势。这个态势里,小周期大概在5年-6年,其中上涨时间1年-2年,调整或平稳的时间3年-4年。但就目前来看,中国楼市已经进入大分化时代,讲整体的涨跌已经没有太大意义。
2022年市场总体应该是平稳的,整体大涨或大跌的概率都非常小,因为市场体量巨大且区域发展不平衡,所以不会出现大涨大跌。而且政府可以及时跟进调控,也可以控制住市场的异常波动。当然也不排除局部出现一些个别异常涨跌的情况。
3、当下,保障性租赁住房等领域的发展备受关注。2022年,在“住有所居”目标指导下,住房市场有哪些关键领域需要重点突破?
邹琳华:一是完善调控政策,提升政策从制定到执行层面的平滑性,促进市场平稳,防范市场风险。二是继续发展租房市场,促进租购房同权,实现租购并举。三是利用好保障性租赁住房的政策支持,盘活存量土地资源,大力增加保障性租赁住房供给。四是促进住房用地供给的改革,增加土地供给渠道。五是推进老旧小区改造,不断改善居民的居住条件。
人物简介
邹琳华,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社会科学院竞争力模拟实验室副主任,纬房指数创始人,长期从事住房市场监测及政策研究。美国纽约市立大学巴鲁克学院访问学者(2011-2012),世界华人不动产学会理事。主持中国社会科学院国情调研重大项目、国家自然科学基金项目等多项重要研究。
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