头部房企亮业绩万科高估了还是保利低估了
■ 刘柯
最近几家房产巨头交出了前五月业绩答卷。从数据来看，房地产市场总体在逐步降温，但令人关注的是，房地产企业的分化现象也越来越明显。
万科是公认的行业巨头，但其前五月的业绩报表却差强人意。今年前五个月，万科累计实现合同销售面积1795.6万平方米，合同销售金额2868.1亿元，同比仅增长了16.07%。而且5月单月万科实现合同销售面积382.7万平方米，同比下滑了1.1%。当然，老大就是老大，虽然整体销售数据不理想，但前五个月万科合同销售金额增速高于合同销售面积增速，表明销售单价有所提升，据测算，万科今年的平均销售单价为15972元，相比2020年全年的平均销售单价上升了6%左右。
不要小看销售单价，因为很多排名靠前的房产巨头虽然体量仍然庞大，但销售单价却在滑坡。销售单价的下降不仅直接影响了企业销售金额的升降，而且也会影响企业利润率。
那么在头部房企中，有没有亮点呢？还是有的，比如保利地产。最新公告显示，保利地产今年前五个月实现签约面积1438.37万平方米，同比增加36.76%，实现签约金额2348.98亿元，同比增加50.88%。这个增速在头部房企中是比较高的，仅次于融创72%的增速。实际上，在房地产调控越来越紧的今天，头部企业销售业绩的增减变化已经能看出行业分化的趋势，毕竟在房地产这个内卷比较严重的市场，就剩这几个头部企业在拼争，你留下的空间他就会顶上去，此消彼长。
而销售数据的变化也会让资本市场对上市房企的估值有新的认识。我们用均在A股上市的优质房企万科与保利做比较。2020年，万科的合同销售金额为7041亿元，保利为5028亿元，保利的合同销售金额只有万科的70%。但到今年前五个月，这个比例已经达到了80%。我们再看看两家房企未来的发展趋势，万科新增17个项目，占地面积137.7万平方米，计容建面286.2万平方米，权益建面240.7万平方米；保利地产于近期新增加房地产项目16个，计容建面245.15万平方米，两者差不多。但万科为了这些新项目需要支付的权益价款为204.92亿元，保利只需支付149.8亿元，由此可见保利的项目土地成本要比万科低得多。
最后我们比比估值。2020年万科的销售收入为4191亿元，净利润415亿元，净利润率约10%；保利地产的销售收入为2432亿元，净利润289.5亿元，净利润率约12%。我们再综合考虑今年以来的业绩增长、拿地优劣势等，保利地产的市值达到万科的70%到80%应该是一个合理位置。目前万科市值为3000亿元，保利只有区区1568亿元，是万科高估了，还是保利低估了？
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